Byty k pronájmu: dnes si majitel může mezi nájemníky pečlivě vybírat

Kvůli hůře dostupným hypotékám vzrostla od 1.října 2018 poptávka po nájemním bydlení, a to zhruba o třetinu. Už předtím přitom byla v rámci novodobé historie na maximu vlivem vyšponovaných cen nemovitostí. Výsledek? Majitelé bytů si mohou mezi potenciálními nájemníky pečlivě vybírat a minimalizovat tak rizika spojená se špatnou volbou.

Plánujete pronajmout byt? Situace na trhu vám přeje. Doba, kdy se majitelé bytů přetahovali o potenciální nájemníky, je dávno pryč. Dobře ale promyslete, komu byt pronajmete! Je třeba počítat s tím, že právní úprava nájemního vztahu je postavena na základní premise, a to že nájemce bytu je slabší smluvní stranou nájmu a tím pádem si zasluhuje vyšší ochranu svých práv.

„Z toho vyplývá, že v obecné rovině není možné zkracovat nájemcova práva stanovená občanským zákoníkem. Nelze si například sjednat další výpovědní důvody nad rámec zákona, takové ujednání by bylo nezávazné a nevymahatelné. Zákoník dále k ochraně nájemce výslovně stanoví, že si strany nemohou sjednat smluvní pokutu ve vazbě na porušení některé z povinností nájemce,“ upozorňuje Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnosti  M&M Reality. Jinými slovy, majitel nemá možnost zakázat nájemníkovi v bytě například kouřit, nebo chovat zvířata, respektive nemá pro to oporu v zákoně.

Cigaretový dým či psí chlupy přitom zdaleka nejsou tím nejhorším, čemu může majitel pronajímané nemovitosti nedobrovolně čelit. „Je třeba myslet na to, že ani neplatiče není snadné z bytu okamžitě dostat a pro pronajímatele může už jeden nezaplacený nájem znamenat značné finanční potíže. O to víc, pokud například na danou nemovitost splácí hypotéku,“ upozorňuje Jan Martina z pražské pobočky společnosti M&M Reality.

Pronajímatel by si proto měl potenciálního nájemníka prověřit. Jak na to? Při prohlídce se zajímejte o to, jaké má potenciální nájemník zaměstnání, proč se rozhodl stěhovat a kde bydlel předtím. Jednoznačným varovným signálem je například předchozí bydliště na obecním úřadě. Prověřte proto adresu, kterou má dotyčný uvedenou v občanském průkazu. Jasně zájemci sdělte, že si v bytě nepřejete nikoho, kdo řeší nějaké dluhy či exekuce. Nepoctiví lidé budou pochopitelně lhát a mlžit, proto by vaše další kroky měly směřovat na internet.

Podívejte se do insolvenčního rejstříku (www.justice.cz), zda dotyčný nemá dluhy, které nesplácí. „Vzhledem k silné poptávce si opravdu můžete vybírat. Nemějte strach požadovat po zájemci další garance, například reference od zaměstnavatele, ale třeba i výpis z bankovního konta či z registru neplatičů. Pokud je vám nepříjemné takové věci po lidech vyžadovat, je lepší obrátit se na realitní kancelář, která zájemce prověří za vás,“ říká Jan Martina.

Stejně jako výběr nájemníka je samozřejmě důležité nastavit správně nájemní smlouvu. Zde opět pomůže odborník. „Je nutné dbát především na správné stanovení výše nájmu, přičemž do dlouhodobějších smluv je dobré zanést i postupné navyšování nájemného. Z mnoha hledisek je bezpečnější uzavírat smlouvu na dobu určitou a v případě, že je pronajímatel s nájemníkem spokojen, tuto smlouvu obnovovat,“ vyjmenovává Jarmila Odehnalová z brněnské pobočky společnosti M&M Reality.

Vzhledem k tomu, že je v tuto chvíli po pronájmech velmi silná poptávka, mohou si majitelé bytů klást přísnější podmínky. „Roste například počet majitelů, kteří požadují kauci ve výší dvou až tří nájmů pro případ poškození. To do určité míry kompenzuje minimální možnosti domoci se nějaké kompenzace za poničené vybavení bytu zákonnou cestou,“ říká Jarmila Odehnalová.

Co se týče problematiky typu kouření a domácí mazlíčci, z pohledu pronajímatele je nejjednodušší se s nájemníkem jednoduše domluvit a smlouvu mít na zmíněnou dobu určitou. Nájemníci se z valné většiny snaží domluvené podmínky dodržovat. A pokud tomu tak nebude, má pronajímatel možnost smlouvu neprodloužit.

­­­­­­­­­­