Hypotéka na nemovitosti s věcným břemenem – vše, co potřebujete vědět

Ať už jde o situaci, kdy věcné břemeno leží na nemovitosti, kterou budete kupovat, nebo naopak Vy kupujete nemovitost, v jejíž prospěch je vázáno věcné břemeno k jiné nemovitosti.

Kupuji nemovitosti, na níž vázne věcné břemeno

Věcné břemeno může snížit zástavní hodnotu kupované nemovitosti až na 0 Kč. To je však extrém, ke kterému dochází většinou pouze v případě věcného břemene dožití. V ostatních případech, tj. věcné břemeno chůze a jízdy, věcné břemeno zřizování a provozování vedení nemají tak „fatální“ následky na cenu nemovitosti. I když, i zde se může stát, že smluvní znalec banky citelně poníží zástavní hodnotu nemovitosti. V tomto případě nezbývá než poníženou částku financovat z jiných zdrojů

Kupuji nemovitost, v jejíž prospěch je vedeno věcné břemeno

V praxi se mi několikrát stalo, že nemovitost, kterou měla mít banka v zástavě, neměla vlastní přístupovou komunikaci, tj. přístup do nemovitosti vedl přes pozemek někoho jiného. Tato situace je řešitelná zřízením věcného břemena chůze a jízdy, jež je vázáno na nemovitost (tj.  ne na konkrétní osoby, protože prodejem nemovitosti jiným osobám by přes pozemek cizí osoby nemohli chodit noví majitelé nemovitosti). I v tomto případě (zřízení věcného břemena ve prospěch nemovitosti) se stává, že smluvní znalec banky sníží zástavní hodnotu nemovitosti a žadatelé o úvěr tak musí část svého záměru financovat z jiných zdrojů.

Co jsou „jiné zdroje“?

Pokud kupujete nemovitost za cenu 3 000 000 Kč a potřebujte půjčit 2 500 000 Kč, přičemž smluvní znalec banky stanovil zástavní hodnotu nemovitosti na 2 500 000 Kč a banka Vám nabízí úvěr max. 2 225 000 Kč, musíte zbylých 250 000 Kč financovat z jiných zdrojů, kterými mohou být úvěrové produkty typu překlenovací úvěr, úvěr ze stavebního spoření či z vlastních úspor. Pokud nemáte možnost si „další zdroje“ půjčit ani je čerpat z vlastních úspor, je řešením zástava další nemovitosti. Banky při stanovení maximální výše hypotéky vychází ze zástavních hodnot všech nemovitostí (tj. 1 či více), které jim žadatel dá do zástavy. V případě, že máte např. rekreační objekt či Vám zástavu své nemovitosti umožní rodiče, máte „vyhráno“  

Co rozhoduje o vlivu věcného břemene na zástavní hodnotu nemovitosti?

V první fázi je to existence/neexistence věcného břemena vztahující se k nemovitosti, tj. bez ohledu na aktuální majitele, dále doba zřízení věcného břemena, kdy banky jednoznačně preferují věcné břemeno s dobou platnosti delší, než je splatnost hypotéky, případně věcné břemeno sjednané na dobu neurčitou.  Významný vliv má i přístupnost či míra omezení používání nemovitosti v případě, kdy by věcné břemeno zaniklo. Tj. pokud máte na pozemku věcné břemeno zřízení a provozování vedení, jeho zrušení má na cenu nemovitosti spíše pozitivní vliv. V případě, že je Vámi kupovaná nemovitost dostupná pouze přes pozemek 3. osoby, kterým Vy můžete procházet pouze na základě věcného břemena, cena nemovitosti by po zrušení tohoto věcného břemena výrazně klesla, protože by k nemovitosti nevedla žádná přístupová komunikace.