Změna zástavy u hypotéky – kdy je možná a kolik stojí?

Změna zástavy u hypotéky je možná prakticky kdykoliv. Pokud tuto změnu provádíte mimo fixaci úrokové sazby, počítejte s tím, že Vám banka bude účtovat poplatek za změnu úvěrové smlouvy. Ať již zástavu měníte v době konce či mimo konec fixace úrokové sazby, nevyhnete se poplatku za zhotovení odhadu ceny nemovitosti, kterou chcete nově ručit.

Poplatek za změnu úvěrové smlouvy činí u všech zkoumaných bank méně jak 5 000 Kč. Nejvyšší částku si účtuje Česká spořitelna, nejnižší naopak Unicredit Bank.

Výše poplatku za změnu úvěrové smlouvy u jednotlivých bank

Co budete potřebovat k tomu, abyste změnu zástavy mohli provést?

V první řadě nemovitosti, která bude splňovat podmínky banky na typ (potíže můžete mít, pokud budete chtít nově ručit stavebním pozemkem či rekreačním objektem. Vždy se zároveň musí jednat o nemovitost, kterou lze zatížit zástavním právem, tj. nemůže se jednat o družstevní či obecní byt) a hodnotu. Tu, jak již bylo uvedeno výše, určí smluvní znalec banky. Platí přitom, že byste měli splnit podmínky daného produktu, tj. LTV hypotéky, kterou čerpáte, by nemělo překročit bankou stanovenou hranici.

Praktický příklad

Manželé Novákovi mají hypotéku na byt v hodnotě 1 000 000 Kč, který pořídili své dceři. Do zástavy bance dali Novákovi svůj rodinný dům. Aktuální dlužná částka u hypotéky činí 870 000 Kč, přičemž Novákovi žádali o hypotéku do 85 % ceny nemovitosti. Cena rodinného domu, kterým Novákovi ručí, je 1 500 000 Kč.

Nyní Novákovi potřebují z hypotéky vyvázat svůj dům a zástavní právo přesunout na byt, který koupili pro svoji dceru.

Zatímco v případě, kdy manželé Novákovi stále ručí svým rodinným domem, činí LTV 58 % (870 000 Kč/1 500 000 Kč), v případě přesunu zástavního práva na byt by LTV vzrostlo na 87 % (870 000 Kč / 1 000 000 Kč). LTV tedy převýší bankou povolenou hranici 85 % a změna zástavy tak není možná.

Ve výše uvedeném případě by bylo třeba požádat o novou hypotéku, nově na 100 % ceny nemovitosti (banky většinou rozlišují hypotéky na LTV do 85 % a nad 85 %), jejímž účelem by bylo splacení nové hypotéky a změna zástavy. Tento krok může být zatížen dalšími poplatky (ty banka stanoví individuálně), nejlepší je tedy uchýlit se k tomuto kroku na konci fixace úrokové sazby, kdy lze původní hypotéku splatit bez sankcí a to i úvěrem od jiné banky (pokud hypotéku převádíte k jiné bance).

Jestliže jste v situaci, kdy potřebujete z důvodu změny zástavy čerpat hypotéku s vyšším LTV, počítejte s tím, že u nové hypotéky Vám banka nabídne vyšší úrokovou sazbu (standardně platí, že čím vyšší LTV, tím vyšší úroková sazba). Zároveň banky mohou mít vyšší nároky na Váš příjem a případně po Vás požadovat i sjednání životního pojištění. Svůj krok tedy raději předem konzultujte s nezávislým odborníkem, který Vám zjistí, jaké jsou Vaše možnosti.