Český trh průmyslových nemovitostí zpomaluje, důvodem jsou vysoké ceny nájmů

Ve srovnání se sousedním Polskem či Slovenskem dosahují ceny nájemného průmyslových nemovitostí v České republice až o třetinu více. V kombinaci s velmi nízkou neobsazeností a malou nabídkou prostor, které jsou okamžitě k dispozici, to často vede k situaci, kdy se nájemci raději rozhodnou pro konkurenční nabídku u našich sousedů. Hrubá realizovaná poptávka tak v 1. čtvrtletí 2024 dosáhla nejnižší úrovně za 13 let. Celkem na trh v tomto období přibylo 148 100 m² nových prostor. Očekává se, že v průběhu letošního roku trh dosáhne velikosti 12 milionů m². Vyplývá to z pravidelného kvartálního trhu průmyslových nemovitostí, který zveřejnila společnost Colliers, přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

První čtvrtletí letošního roku se na trhu průmyslových nemovitostí neslo ve znamení zpomalování. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla nejnižší úrovně za 13 let a činila pouhých 160 400 m². Hluboko pod průměry, na které je trh zvyklý z posledních let, se propadl i počet uskutečněných nájemních transakcí, jejich průměrná velikost, a dokonce i velikost největších realizovaných transakcí. Dokonce i čistá realizovaná poptávka, která vykazovala za poslední roky silné hodnoty, zaznamenala pokles. Celkem za Q1 2024 dosáhla 100 000 m². Poptávce dominovaly renegociace (36 %) následované předpronájmy (31 %). Za téměř 50 % čisté realizované poptávky stály výrobní společnosti.

Trh průmyslových nemovitostí letos dosáhne na 12 milionů m²

Menší tempo než v předchozích letech měl i růst trhu. Přibylo celkem 148 100 m² nových prostor a celková velikost na konci března činila 11 871 300 m². Dalších zhruba 300 000 m² prostor je v současně době ve stavu shell & core a čeká na dokončení, jakmile se pro prostory najde nájemce. „Takto předpřipravené prostory mohou být pro nájemce připraveny ve výrazně kratším časovém horizontu než budovy, u nichž by se s výstavbou začínalo od nuly. Nezanedbatelná část těchto prostor by také letos mohla ovlivnit množství nově dodaných budov na trh, který letos dozajista přesáhne hranici 12 milionů m²,“ vysvětluje Josefina Kurfürstová, analytička ze společnosti Colliers s tím, že v současné době je ve výstavbě 1 282 100 m². Podíl spekulativní výstavby přitom momentálně činí 46 % všech projektů ve výstavbě. Například v Plzeňském kraji byl podíl spekulativní výstavby až 92 %. V Praze, Moravskoslezském či Ústeckém kraji se pohyboval kolem 50 % (v Ústeckém kraji 60 %).

Míra neobsazenosti je podstatně nižší než v sousedních zemích

Míra neobsazenosti během 1. čtvrtletí 2024 opět mírně vzrostla a drží se těsně nad hranicí 2 %. Nad aktuálně neobsazené prostory se začíná objevovat stále více možností podnájmu, které se do oficiální míry neobsazenosti nezapočítávají. Kromě toho je pak na trhu i množství shell & core projektů, které začali developeři stavět spekulativně, avšak na trh zatím uvedeny nebyly. „Pokud by byly všechny tyto prostory započítány do míry neobsazenosti, zvedla by se k 5 % a přiblížila se hodnotám v ostatních zemích v regionu,“ říká Josefina Kurfürstová s tím, že strategie shell & core je rozšířena zejména na českém trhu. V sousedním Polsku či na Slovensku jsou obvykle všechny spekulativní projekty uvedeny na trh hned po dokončení, a proto zde míra neobsazenosti roste mnohem strměji než u nás.

Nájemné a předpověď – stlačí současné tržní podmínky nájmy?

Nájmy za nejžádanější prostory na trhu se v 1. čtvrtletí 2024 stabilizovaly na hladině 7,50–7,70 eur/měsíc/m², vzhledem k velké konkurenci sousedních zemí a nízké poptávce se dá ale očekávat, že v nejbližší době klesnou o 3–7 % na hodnoty těsně nad 7 eur. „Nájmy za nejžádanější prostory v Praze se nyní nadále pohybují výše než například ve Vídni, v regionech zase výše než v Polsku či na Slovensku. Dokud tedy nájmy neklesnou, výrobní ani logistické společnosti pravděpodobně nebudou sršet nájemní aktivitou,“ komentuje Josefína Kurfürstová a dodává, že nájmy za kancelářské vestavky se pohybují mezi 9,50–12,50 eur/měsíc/m² a servisní poplatky činí obyčejně 0,75–1,00 eur/měsíc/m²

Asi nejvíce náš trh v současnosti ohrožuje konkurenční Polsko, které oproti České republice nabízí zhruba o 30 % nižší nájmy a srovnatelnou dopravní infrastrukturu, především v regionech sousedících s Německem. Například na Liberecku se nájemné pohybuje o 2,20 eur/měsíc/m² více než v polských hraničních okresech, v Ústí nad Labem o 1,30 eur/měsíc/m² více a na Ostravsku o 1,20 eur/měsíc/m².