Novela změní podmínky pro předčasné splacení hypotéky. Co vše přinese?

Hypoteční turistika se od letošního roku už tolik nevyplatí. Existuje celá řada důvodů, kvůli kterým se člověk může rozhodnout svoji nemovitost prodat a hypotéku předčasně splatit. Ať už k tomuto rozhodnutí vede nutnost přestěhovat se, rozvod, smrt partnera nebo jen možnost ušetřit na splátkách, pro banky bylo doposud takové řešení nevýhodné.

Co je hlavním důvodem? „K hypotéce se sjednává i tzv. doba fixace, po kterou vám banka garantuje úrokové sazby. Pokud jste hypotéku ukončili před tímto datem, banka si mohla naúčtovat jen účelně vynaložené náklady, které s předčasným splacením hypotéky vynaložila. Ani náhodou to ale nepokrylo finanční ztrátu, kterou díky tomu utrpěla, obecně šlo dosud řádově o pár stokorun, od 1. 9. 2024 to bude ale jinak. Banky totiž mohou požadovat až 1 % z nesplacené jistiny úvěru,“ popisuje Petr Jermář, specialista na finance Banky.cz.

Dokládají to i slova Miroslava Majera, CEO fintech startupu hyponamíru.cz, který k tomu říká: „V roce 2023 vládou schválená novela zákona o spotřebitelském úvěru výrazně znevýhodňuje především takzvanou hypoteční turistiku. Novela na druhou stranu mírně rozšiřuje výčet situací, kdy je předčasné splacení hypotéky bez poplatku. Na správnost výpočtu poplatku při předčasném splacení bude nově dohlížet Česká národní banka. Doposud to nedělala a banky si účelně vynaložené náklady mohly vyložit rozdílně.“

Co vlastně to předčasné splacení hypotéky znamená?

Při sjednání hypotečního úvěru si volíte celou řadu parametrů, jedním z nich je i splatnost uvedená v úvěrové smlouvě. Jde o datum, kdy má být celá dlužná částka uhrazena, pokud se ji rozhodnete splatit dříve, pak hovoříme o předčasném splacení.

Zásadní je i doba fixace

Dalším parametrem, který si spolu se splatností hypotéky volíte, je také už zmíněná doba fixace úrokové sazby. Během ní se úrokové sazby nemění, banka vám je garantuje. Za dobu, kdy hypotéku budete splácet, vás čeká hned několik refixací, doba fixace se totiž pohybuje v řádech měsíců až let. Nejběžnější je doba fixace na 1, 3, 5 nebo 10 let, když se konec fixace blíží, je ideální čas k rekapitulaci vaší situace a případnému předčasnému splacení hypotéky nebo k refinancování hypotéky.

Co je dobré udělat před koncem sjednané fixace radí Petr Jermář z Banky.cz: „Zhruba 3 měsíce před koncem doby sjednané fixace si udělejte malý průzkum a zjistěte, jaké jsou aktuální úrokové sazby hypoték, zkusit můžete oslovit i konkurenční banky a zjistit, zda náhodou nenabízí výhodnější podmínky než vaše banka. Pomůže vám hypoteční poradce.“

Co všechno se od 1. 9. 2024 mění?

Za změnami stojí novela vlády o spotřebitelském úvěru, kterou vláda schválila 14. 6. 2023, její součástí je hned několik úprav, které se dotknou starých i nových smluv všech spotřebitelských úvěrů na bydlení, tedy jak hypoték, tak úvěrů ze stavebního spoření.

Hlavní změnou je výše náhrady za předčasné splacení hypotéky

Pokud se rozhodnete hypotéku splatit před vypršením doby fixace, banky si mohou naúčtovat poplatek, který nově může dosáhnout až 1 % z nesplacené jistiny, což je oproti dosavadním podmínkám velký rozdíl. Pokud totiž máte nesplacenou část úvěru například 3 miliony korun, poplatek za předčasné splacení může vyšplhat na 30 tisíc korun.

„Ministerstvo financí ve svém stanovisku uvádí, že poplatek má bankám vyvážit to, že jim předčasným splacením hypotéky skončí i výnosy z úroků, se kterými počítaly pro období fixace úrokové sazby. Novela zachovává dosavadní právo každý rok splatit 25 % původní jistiny úvěru zdarma za jakýchkoliv podmínek,“ dodává Miroslav Majer z hyponamíru.cz.

Novela počítá i s dohledem ČNB

Poplatek za předčasné splacení hypotéky už nemusí být jen pár stokorun, proto novela zákona počítá i s dohledem České národní banky, která se bude zajímat o to, jak banka výši poplatku za předčasné splacení vypočítá. V nejbližší době by na stránkách ČNB měla být k dispozici i kalkulačka pro výpočet poplatku, zatím si tam můžete pomocí online kalkulačky spočítat například ukazatel LTV.

Kdy lze hypotéku předčasně splatit?

Další změnou, kterou novela přináší, je pak rozšíření možností, kdy je možné hypotéku splatit předčasně bez poplatku. K tomu může dojít například při rozvodu, nebo pokud se rozhodnete nemovitost prodat 2 a více let od její koupě. Možností splacení bez poplatku je ale víc, jde o splacení:

• Po vypršení sjednané doby fixace.
• Do 3 měsíců od okamžiku, kdy vám banka oznámila novou výši úrokových sazeb.
• Pokud klienta, případně jeho manželku/manžela postihne dlouhodobá nemoc, invalidita nebo dojde dokonce k úmrtí.
• V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
• U úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání.

Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?

Předčasné splacení hypotéky je velké rozhodnutí, které je třeba dobře promyslet a spočítat. Myslet při tom musíte nejen na to, kolik ušetříte na splátkách, ale také na další výhody a nevýhody předčasného splacení hypotéky. Abyste se rozhodli správně, je podle nových pravidel nutností nechat si nejprve vyčíslit poplatek, který byste za předčasné splacení museli zaplatit, ten pak můžete porovnat s úsporou na splátkách.

Miroslav Majer pro vysvětlení přidává jednoduchý výpočet: „Když si v roce 2023 někdo sjednal hypotéku například ve výši 3 miliony korun, se sazbou 6 %, splatností 25 let a dobou fixace 5 let, bude jeho měsíční splátka přesahovat 19 tisíc korun. Pokud by například po třech letech splácení hypotéky, tedy v roce 2026, klesly sazby na 3 %, snížila by se při refinancování měsíční splátka úvěru zhruba na 14 tisíc korun. Finanční úspora za dva roky, tedy do konce sjednané doby fixace, bude po započítání 1 % poplatku za předčasné splacení přes 90 tisíc korun.“