Miliardy v nemovitostech vyměnil za ESG. Mladí chtějí udržitelný svět, říká Moskaliev z Prime Fund

• Rozhovor vedli a zpracovali Jan Berka a Lenka Dvořáková. Autorem videa je Igor Březina.

Miliardový byznys s nemovitostmi ho přestal bavit. Dal si pauzu, ale po půl roce doma už ho manželka začala vyhánět zpátky do práce. Prý se mnou už nebylo k vydržení, směje se během rozhovoru jeden ze zakladatelů Prime Fund Dušan Moskaliev. Vlastní děti ho pak nasměrovaly k budoucnosti. Díky nim „starší dinosaurus“ pochopil, že ESG není jen buzzword. Mladá generace chce žít v udržitelném světě, uvedl Moskaliev. V rozsáhlém rozhovoru se dozvíte, jak vypadá cesta studenta z Pardubic, který měl rád počítače a investice, od banky přes jeden z největších nemovitostních fondů u nás až po vlastní fond zaměřující se na technologie a udržitelnou budoucnost.

Jak Dušan přemýšlí o investicích? Do čeho Prime Fund investoval? Jak funguje symbióza investic? A mohou v českém investičním prostředí dojít nápady a příležitosti? Nejen to se dozvíte v prvním vydání série rozhovorů, které Roklen uvede ve spolupráci s Prime Fundem. Naším cílem je přiblížit prostředí investičních fondů, styl jejich přemýšlení a dodat inspiraci všem, kteří investují, podnikají anebo oboje.

Dušane, řekněte nám o začátku Prime Fundu. Jak fond vznikl a proč?

Jsem původem finančník. Pracoval jsem pro německé nadnárodní entity a financoval jsem nemovitosti. Před sedmi lety jsem stál u zrodu dnes již velké investiční skupiny ZDR Investments, kde jsme financovali, kupovali a stavěli retailové parky. Naše aktiva dosahovala zhruba 8-9 miliard korun, působili jsme v Česku, na Slovensku, Německu i v Rakousku. Tehdy jsem si uvědomil, že můj přesah je mnohem větší. Chtěl jsem se posunout dál. Skupinu jsem prodal zbývajícím partnerům a najednou jsem stál před rozhodnutím jako mnoho jiných investorů.

Měl jsem ve svých 45 letech zajímavý kapitál, zajímavé konexe i nápady a přemýšlel jsem o tom, co dělat. Vydržel jsem doma půl roku, sportoval jsem a přemýšlel. Pak mi ale moje žena řekla “s tebou se nedá už vydržet” (smích). Jedním z prvních impulzů bylo, že mám dvě dospívající děti. Díky nim jsem se více dostal k buzzwordu ESG. Více jsem si všímal, jak děti fungují, co je zajímá, co jejich generaci imponuje, jakým způsobem žijí a jak se od nás starších dinosaurů postavených na tvrdých číslech a formalistickém reportingu liší. Pro mladou generaci není ESG jen buzzword. Chtějí zelenou planetu a chtějí žít v udržitelném světě.

V této fázi se na mě obracelo spousta různých investičních zprostředkovatelů. Měl jsem kapitál a potkával jsem hodně zajímavých lidí. A právě tehdy mě velmi zaujal Honza Svoboda. Honza byl posledních 10-12 let do fondů hodně ponořený, vyhledával a investoval do různých technologických inovačních firem a právě to mě zaujalo. Strašně rychle jsme si sedli, až jsem se stal jeho partnerem ve fondu Prime Fund.

Takže za Prime Fund v podstatě vděčíte hlavně svým dětem…

Ano, dá se to tak říct (smích). V první fázi jsem chtěl figurovat jako pasivní investor. Nadchlo mě to ale takovým způsobem, že jsem si řekl “nejdu do důchodu, chci fungovat dál”. Honzu jsem přesvědčil o tom, že má smysl založit kvalifikovaný fond. Vím, jakým způsobem se na trhu musí založit a s jakými kontrolními mechanismy funguje. Poskládali jsme tak balíček know-how a postavili fond, který má podíly ve firmách, jež něco vyvíjí, programují nebo mají konkrétní technologickou vizi. To bylo na českém trhu, troufám si říct, unikátní. Na to si nikdo tehdy ještě netroufnul.

Co je Prime Fund?

Zdroj: Roklen, Prime Fund

Jak se fondu aktuálně daří? Na jaký výnos cílíte?

Musím to zaklepat, fond po půl roce působení čistě na českém trhu a v omezeném režimu dokázal investory oslovit. Shromáždili jsme přes 100 milionů korun během prvních pěti měsíců a za první půl rok máme zhodnoceno kolem 8 %, takže ročně nějakých 15-16 %. A přesně tam jsme si se společníkem řekli, že fond cílíme. Na trh přinášíme věc, která by neměla být volatilní. Měla by za přispění profesionálního finančního řízení fondových aktiv dodat investorovi 12-15 % ročně. Případně nějakou třešničku navíc, když se podíl ve firmách v portfoliu podaří dobře prodat.

Firmy stavíme primárně na tom, abychom je drželi v portfoliích s velkým výnosem, protože je škálujeme a posouváme o stovky procent. Ať už je to obratově, zákaznicky nebo objemem dodané služby. Firmy se při dobrém nastavení mohou pochopitelně stát cílem někoho většího, kdo je bude chtít koupit. Což je pro fond samozřejmě vždy win-win. Fond ukazuje, že dokázal zhodnotit peníze investorů, a má zase volné peníze, aby nakupoval a nemusí přibírat další investory. A s první skupinou, která se ve fondu etabluje, v našem případě to je zatím 80-90 fyzických osob, se snažíme tuto branži posunout.

A ještě trochu odbočím. Se společníkem z BDO / Grant Thornton jsme založili investiční fond na koupi, výstavbu a rozvoj veterinární kliniky a nemocnic. Snažíme se na trhu koupit, případně vybudovat, veterinární praxe, které budou srovnatelné úrovní a měřítkem s veterinární sítí na západě. To jde ale mimo Prime Fund. Společné je ovšem profesionální finanční řízení takovéhoto veterinárního aktiva.

To je celkem posun od nemovitostí k veterině.

To ano. Protože nemovitosti si odžijete. Už je máte, je to pro vás jednoduché téma. Jen v ČR působí asi 40 nemovitostních fondů. Zkrátka to pak není tak sexy, ale pořád máte know-how, finance, nápady a myšlenky. Když je dokážete správně uspořádat, mohou vzniknout, v našem případě, dvě velice zajímavá investiční řešení. Vidím, jak to na trhu rezonuje, jde o poptávané aktivum.

Shodli jste se s Honzou Svobodou na začátku budování Prime Fundu úplně na všem? Měli jste jasné, co kdo bude dělat?

Honza měl už při našem prvním “oťukávání“ skupinu partnerů a pasivních investorů, o které se staral. Není tajemstvím, že jedním z nich byl i dnešní ministr pan Síkela, jehož odchod do vlády byl pro Honzu určitý zlom. Byl vyplacen a přemýšlel, asi i sám, jak dál, v jakém gardu svoji privátní nefondovou strukturu posunout dál. V tu chvíli jsem přišel já a řekl jsem: “Honzo, ta myšlenka je skvělá, ale struktura je přežitá, pojďme udělat FKIčkový fond.” (FKI je fond kvalifikovaných investorů, pozn. redakce). Honza mi říkal, že nikdy, že se nechce regulovat, že nechce být v byrokratickém prostředí, proto ten svůj business nedělal. Já ho přesvědčil o tom, že je to nejlepší řešení, že jsem schopný mu ukázat právě ty přidané hodnoty, kdy je vše dobře udělané a dobře řízené. Nakonec souhlasil a od té doby jsme se shodli na všem. Vyplatil jsem zbývající investory a nyní jsme ve fondu půl na půl, a tím pádem máme jednoduché rozhodování. Já řeším více finance, řízení, regulaci, Honza zase více investorské věci, marketing, ale celkově má velký přesah do dalších oblastí.

Jaký byl váš začátek? Už tehdy vznikla myšlenka rozdělit fond na dvě části – privátní Prime Fund Lab a veřejný Prime Fund SICAV?

Honza byl šikovný ve fázi privátního fondu Prime Fund Lab. Pochopili jsme, že pokud v Prime Fund Lab pracujeme s vlastními prostředky a penězi, případně s penězi pár našich privátních investorů, tak trefíme-li dobré firmy, které vám rozkvetou pod rukama, už další investice nejsme schopni zajistit.

Na Prime Fund Labu jsou největší investice v řádu stovek tisíc euro, ale na sérii „A“ potřebujete 50, 70 milionů korun a víc. A to už opravdu nejsme schopni zajistit z privátních zdrojů. Proto přichází na řadu veřejný fond Prime Fund, který je od Prime Fund Labu oddělen, obrazně řečeno, čínskou zdí. Vše je regulativně posunuto dál, abychom měli jasná kritéria a abychom i my dva s Honzou věděli, co nás čeká. Předem bylo definováno, že FKI má jasný statut, konkrétní stanovy, kontroluje vás depozitář, který za vás pouští vybrané peníze od investorů, a pokud zjistí, že aktivum, které mu nesete, splňuje co jste investorům představili do statutu, je možné investici realizovat.

Je velmi důležité definovat, jaké firmy do fondu smí, kdy tam smí a co se s nimi bude dít. A to je vlastně ona myšlenka, kterou jsme přinesli. Nechat se zregulovat, ale v aktivu, které regulovatelné není.

Když se odrazíme od privátního Prime Fund Labu, jaká byla první investice, kterou jste podfond odstartovali? Jak vypadal styl vašeho přemýšlení? Měli jste vizi, kam chcete peníze směřovat, mimo koncept ESG? Nebo jste se spíš rozhlíželi po českém prostředí, kde mohl být nějaký zajímavý investiční projekt?

Oboje. Honza měl už ve své privátní investiční struktuře tři nebo čtyři společnosti zainvestované. Podílel se na jejich dalším rozvoji právě ve fázi seedového financování. Zároveň platí, že je Česká republika, bez ohledu na zaměření, ať už řešíte technologie nebo nemovitosti, strašně malá. Takže hned jak jsme spustili fond kvalifikovaných investorů a deklarovali jeho obě „nohy“, okamžitě se o nás ve finančním i investorském světě vědělo.

Díky tomu měsíčně přijímáme 10, 12, 15 různých „studených“ nabídek z trhu, které k nám přijdou a díváme se na jejich kvalitu a potenciál. Ve firmách téměř nikdy nekupujeme majoritní podíly. Vstupujeme do nich jako minoritář. Chceme mít portfolio více diverzifikované, zároveň chceme nechat drive na zakladatelích, aby měli většinu. I s tou naší menšinou na sebe ale přebíráme celé finanční a HR řízení. To jsou věci, ve kterých jsou zakladatelé při určité velikosti úspěchu postupně více a více ztraceni, protože už nerozvíjí svůj business, myšlenku, nápad, což je naplňuje a motivuje. Najednou mají 20, 30, 40 zaměstnanců a řeší i věci, které řešit nechtějí.

Jakým způsobem vybíráte startupy, do kterých chcete investovat?

Posuzujeme firmu klasickým způsobem – standardní due diligence, finančně-účetní, daňové, řešíme s nimi business plán, díváme se, jak je firma nastavená atd. To je ta nezáživná korporátní strana, bez které ale nelze dlouhodobě fungovat a růst. I když všechno vyjde skvěle, ale během pohovorů se zakladatelem nebo s týmem necítíme tu správnou chemii, deal neděláme. Zavazujeme se totiž k vysokému finančnímu plnění, k dlouhodobému vztahu a k předávání know-how nebo přebírání kompetencí, za což pak ručíme investorům, kteří nám dávají důvěru. Proto si musíme na začátku se zakladateli vše vyjasnit.

Co se týče fondu kvalifikovaných investorů, nejde o takový, který má k dispozici miliardy a mohl by zkusit 10, 15 nebo klidně i 100 investic a čekat, jestli vyjdou alespoň dvě, které zachrání všechny ostatní. V tomto případě chceme dělat ročně jednu až dvě investice. To znamená, že si musíme být absolutně jistí, co s firmou děláme, kam ji vedeme a kam ji jsme schopni dostat. Kam ji dokážeme valuačně posunout, popřípadě co ještě přikoupit, jak ji rozvinout, nebo jak ji prodat.

Takže nemáte, řekněme, roční plán? Máme tolik peněz a chceme je zainvestovat tak a tak.

Ne. Firmy průběžně procházíme, snažíme se výběr zúžit na pět firem, na které se pak díváme do většího detailu. O dvou pak víme, že by případně připadaly v úvahu, tak se na ně zaměříme a ostatní odmítáme.

Jak vás mohou oslovit firmy, které vám chtějí představit svůj projekt, které mají zájem o investici?

U nás fungují různé kanály. Firmy, se kterými se bavíme, si o nás navzájem říkají. Dostávají se k nám i přes poradenské sítě, jako je Deloitte, KPMG, ale i přes regulovanou strukturu. To samo je strašně zajímavé, protože většinou jsou to projekty, které zkoušejí získat kvalifikovaný kapitál, například v bance, ale narazí na to, že je v té prvotní fázi odmítnou. A v tu chvíli je důležité, aby poradce věděl, kam takové firmy poslat. My máme naštěstí takové jméno, že k nám chodí samy. A jak jsem už zmínil, Praha a Čechy jsou tak strašně malé, že co se kde odehraje, vědí záhy úplně všichni (smích).

Firmy nás mohou kontaktovat napřímo přes klasický formulář, který máme na webu. Účastníme se i různých konferencí. Občas se ale stane i to, že nám pitchdeck přistane normálně v mailu nebo někdo zavolá, jestli takové věci financujeme, že nám chce něco představit. Naše prostory užíváme i k tomu, že si necháváme prezentovat zajímavé nápady. Ať už juniorní nebo seniorní, škála je opravdu široká.

Jak se na firmu díváte pohledem ESG strategie? Můžete vaše rozhodování ukázat na konkrétním příkladu?

V rámci Prime Fund Lab jsme například vstoupili do společnosti ETW. Jde o českou společnost založenou dvěma bratry, která je zaměřená na recyklaci odpadu. Když máte žlutou popelnici s plastovým odpadem, třídí se z ní plastové lahve. To umí každý. Ale všechno ostatní, což je třeba nějakých až 50-60 %, se už jen skládkuje nebo spaluje.

Evropská legislativa nařizuje každé zemi, která se přihlásila k udržitelnosti a ESG, že si musí stanovit jasná kritéria. Co s tím odpadem bude dělat, kdy skončí spalování, kdy skončí zahrabování do skládek, jak ho dokáže na své národní úrovni zrecyklovat apod. Kolem toho jsou různá řešení. Kluci z ETW si řekli, že chtějí recyklovat e-shopové obálky, ve kterých vám domů chodí zboží. Je to černo šedivá obálka, kterou každý zná a špatně se trhá (smích). Jde o plast, který se dnes pouze zakopává nebo pálí. Přitom se používá v průmyslovém měřítku na zakrývání polí a velkých ploch při pěstování. V ETW se pro to nadchli a dokázali během dvou let s počáteční investicí asi 40 milionů korun poskládat v Nelahozevsi za Prahou kompletní linku, která dokáže od A do Z tento plast recyklovat. Přijede hromada plastových folií, oni je vyčistí a technologickým postupem zpracují na typickou čočku, na granule. Ty pak mohou prvovýrobci znovu přimíchávat do výroby, k čemuž jsou ostatně zavázáni evropskou legislativou.

Nás tento projekt zaujal a odkoupili jsme část firmy – právě proto, že jsme tomu věřili a viděli jsme přidanou hodnotu. Společnost funguje, má produkt, prodává, obrat dosáhl v předloňském roce 20 milionů, v loňském roce už 35. Z naší pozice jsme dodali finanční podporu a dnes debatujeme o tom, zda převzít model finančního řízení a firmu posunout dál. Jejich řešení je replikovatelné, funguje, a dokonce vydělává. Jde o takový menší segment, do kterého jsme se vrhli, a je to krásná ukázka ESG. Navíc díky naší další investici do Foxdeli, což je ponákupní marketingová platforma pomáhající e-shopům zvyšovat prodeje, máme i zdroj těchto plastových obálek přes jejich klienty. Například u Zalanda se tyto obálky sbírají a vozí k nám, recyklují se a dávají zpět do oběhu. Zalando pak propaguje, že je jejich obálka 100% recyklovatelná. I takový přesah mohou mít naše investice. Vše díky vzájemné spolupráci našich dvou firem.

Stavíte tedy své investice na tom, že mezi nimi chcete nějakou symbiózu?

Není to primární záměr, ale v téhle situaci to tak vzniklo.

Nebojíte se, že vám v tom malém českém rybníčku nápady nebo tipy na investice najednou dojdou?

Přiznám se, že se nebojíme. Tím, že děláme dvě tři investice za rok a máme navíc investice na privátní větvi v Prime Fund Labu, tak už o případných příležitostech víme třeba rok nebo i rok a půl dopředu. Navíc máme zkušenost s tím, jak jsou firmy nápadité. Vznikají různé spin-offy, odnože. Může se stát, že to, co bylo hlavní, se najednou upozadí, protože se za pochodu objevilo něco lepšího a modernějšího. Postupně se vše rozroste jako košatý strom. Na nás je kromě finančního a organizačního řízení ukázat zakladatelům: “Hele, máme v portfoliu ještě tyto firmy, s nimi si můžete vzájemně pomoci.” A najednou se posouváme mílovými kroky dopředu.

Jak dlouho takový proces budování trvá?

Řekli jsme si, že chceme nejdříve tři až pět let nabírat firmy a to rovnou diverzifikovaně. Něco průmyslovějšího, jako je třeba ETW, něco vyloženě technologické, jako je Foxdeli, další více etablované, co dobře vydělávají a ve fondu nám budou držet určitou výkonnost, a nakonec firmy připravené na škálování a následný prodej. Rádi bychom měli do pěti let v portfoliu 12 až 14 firem. Některé prodáme a místo nich se objeví zcela jistě další příležitosti.

Máte u privátního Prime Fund Labu definovaný nějaký investiční vzorec? Například, chceme investovat čistě do začínajících firem, nebo chceme už ty etablované?

V případě Prime Fund Labu, kde jsou mladší firmy a projekty, neinvestujeme do úplných startupů. Nejsme angel investoři. Firma musí mít produkt, který funguje, klidně jen v pilotní fázi. Musíme si být jistí, že je na trhu pár zákazníků nebo že existuje případová studie a trh daný produkt chce. Plus musíme vidět, jaká je možnost dalšího růstu mimo Česko a Slovensko. Zajímají nás věci, které se dají vyškálovat, a které díky našemu kapitálu, pokud je následně přesuneme na dospělejší fond, budeme schopni dostat do Evropy. Co se týče ESG udržitelnosti, tam nás zajímají především inovace.

Například firma Foxdeli ušetří díky postmarketingu a trackování zakázek v rámci logistiky jednu až dvě cesty autem. Z čísel nám vychází, že až 4 % zásilek nejsou doručené. Přesnější zacílení od Foxdeli dokáže z těch nedoručených 4 % udělat až 90 % zásilek doručených napoprvé. K trackovacímu emailu o doručované zásilce umí připojit i další marketingová sdělení, informace o akcích, vše v návaznosti na to, co jste si objednali. Když byste dostali jen marketingový e-mail s nějakou reklamní akcí, pravděpodobně ho rovnou smažete. My máme otevřenost rozesílaných emailů až 115 %, to znamená, že se k nim někteří zákazníci opakovaně vrací. E-shopistům říkáme, dejte si naše řešení do vašeho systému a za 1 Kč získáváte 3 Kč v tom, že máte vyšší obrat, a ještě šetříte přírodu.

I služby Foxdeli se ale nabalovaly postupně. Já to například konzultuji doma s dětmi. Ptám se: “Proč to používáš takhle?” To je ta nejlepší zpětná vazba, od mladých lidí ve věku 15-20 let. Je to generace, která je víc připojená online, nechce řešit fyzické pochůzky, papírové věci, chce mít více volného času pro sebe. Takhle funguje a bude fungovat. My se snažíme přicházet s řešeními, která k tomu přispějí.

Jaká máte kritéria u firem, které hledáte do portfolia veřejného fondu Prime Fund?

Ve chvíli, kdy uvažujeme o vstupu přes regulovaný fond, jedná se o větší investice. Tam se upíšeme minimálně na 50 milionů korun. V tu chvíli je už velikost firmy posunutá o rok, možná rok a půl dál. Znamená to, že už má víc zákazníků, máte zpětnou vazbu, generuje tržby, někdo i zisk a má rostoucí křivku. Pro investora spočívá kouzlo jít do regulované struktury na Prime Fundu v tom, že v historii se odehraje etablování firmy přes Prime Fund Lab. Ve chvíli, kdy je průběh dobrý a danou firmu čeká během tří až čtyř let razantní růst, připojí se Prime Fund. A právě tam vyděláte investorům 15 % ročně. Firma poté dosáhne bodu, kde už roste méně. Dostane se například do fáze klasické průmyslové firmy, která roste o 5 – 10 % ročně. To už pro nás není tak atraktivní, protože 10 % si vydělá každý zkušený investor sám.

Nastala někdy situace, kdy jste investovali do firmy a těžce to nevyšlo? Stal se vám nějaký fuckup? Jak v takovém případě postupovat dál?

Zatím ne. Může se stát, že se některá investice nebude vyvíjet tak, jak jste si na začátku myslel. Pak je to právě o symbióze a vzájemné chemii. Musíte dát founderům předem najevo, aby se nebáli za vámi přijít a řekli, co nefunguje, v čem se spletli. My se na to následně společně podíváme a pomůžeme jim. Je například problém s marketingem? Zapátráme, zjistíme, na koho se můžeme obrátit, na jaké nové trhy můžeme směřovat a hledáme řešení. Dokážeme firmu zase vrátit do hry. Nečekám, že bychom dokázali investovat do firmy, která nám za pár let umře a bude nula. Kouzlo regulovaného fondu je v tom, že když se něco takového stane a firma neperformuje tak, jak jsem očekával, nebo mi kazí výkonnost, je v tom diversifikačním balíčku s dalšími třemi, čtyřmi, které to táhnou dál.

Když se netrefím v rámci Prime Fund Lab, propálil jsem svoje peníze. Příště se poučím a nikdo to neví. V regulovaném fondu vidí každý krok auditor. Vidí všechny firmy, které máte, vidí jejich valuace, ptá se vás, proč šla valuace nahoru, proč šla dolů, vidí hospodářské výsledky a ptá se, jestli je to v pořádku. Tím hlídá, aby výkonnost fondu byla pro investora ta pravá. Nebo co nejbližší tomu, jaká by měla být, aby nebyl nikdo poškozen.

Pochopitelně si to nepřeju, ale může se stát i nám, že nevybereme správně. Ale tím, jaké firmy vybíráme a poté je finančně řídíme, máme velmi dobrý přehled o jejich kondici. Některé firmy máme hodně nablízko (Foxdeli sdílí s námi kanceláře v pražském Karlíně), vidíme se každý týden na schůzkách, denně u kafe, a můžeme proto včas a mnohem dříve eliminovat nějaký neúspěch. Jsme vtaženi do děje a je to příjemné. Jsme díky tomu schopni pomoci mnohem rychleji, než když jste jenom investor, který rozsází vybrané peníze, uzavře fond na osm let a čeká, co se odehraje, a spekuluje.

Chcete investovat jen v České republice?

Naše základna bude vždycky v Česku. Prime Fund není stavěný na to, aby byl nějaký nadnárodní a velký. V Česku financujeme v korunách a investice provádíme také v korunách. Kdybyste chtěli vstoupit na zahraniční trh, znamená to mnohem větší finanční potřebu. V tu chvíli musíte otevřít fundraisingový kanál na západě. A tam na vás nikdo nečeká. Prime Fund směřujeme někam na miliardu až dvě miliardy korun. To znamená 40-60 milionů eur, což je na západě větší privátní investor. Takovou ambici nemáme. Obracejí se na nás ale projekty z východní Evropy nebo i ze střední. Tak to pak ano. Jsme schopni zafinancovat i zahraniční projekt, ale z České republiky.

Kolik firem aktuálně funguje pod privátním fondem a kolik pod regulovaným?

Pod privátním jsou tři firmy a v regulovaném fondu dvě. Celá skupina má teď pět firem. Prime Fund už od léta 2023 funguje jako regulovaný subjekt. Prime Fund Lab s historií Honzy Svobody funguje spolehlivě již několik let.

Zatím jsme se bavili především o investicích v segmentu ESG. Začínal jste ale v nemovitostech. Nemovitosti a ESG nejdou úplně dohromady. Kdyby přišla nějaká firma, která dělá byznys s nemovitostmi, má u vás zavřené dveře?

Má. Stoprocentně bychom neinvestovali do nemovitostí. Možná kdybychom museli koupit nemovitost s nějakou firmou. To bychom je určitě financovali mimo fond a dali si tak rizika stranou. Ale strategie fondu je zaměřit se na podíly ve firmách, ne v nemovitostech.

Kde berete investiční inspiraci? Jak moc je potřeba rozumět byznysu, do kterého investujete?

I když mě nemovitosti přestaly bavit, stejně první věc byla koupit nemovitost (smích). Koupili jsme prostor, kde teď sedíme, abychom si všechny firmy pokud možno nastěhovali sem do vlastního. Nechtěli jsme být závislí na trhu, na tom, co se bude dít. A pak, ať už je to veterina nebo Prime Fund, vždycky stejně musíte porozumět jejich byznysu. Já nejdu do něčeho, u čeho bych přesně nevěděl, o co jde. Kolikrát se ptám i blbě, když mi něco nedává smysl. Například v případě IT technologií chci poznat její podstatu a přeložit si ji do srozumitelné podoby. Následně to proberu doma s dětmi, s lidmi z branže, s investory i s konzultanty z etablované poradenské firmy, protože ti kolikrát najdou zajímavé příležitosti, na které se mohu ptát dál. A pokud v tom i já jako profesionál v oboru vidím přidanou hodnotu a smysl to dává i investorům, které zastupuji, jdu do toho.

Jak jste se vlastně dostal k investicím? A jaká byla Vaše cesta od nemovitostí k technologiím a ESG?

Jsem z Pardubic. Vysokou školu jsem absolvoval v Hradci Králové, kde byla tehdy otevřena nová fakulta řízení informačních technologií. Bavily mě počítače a informační technologie, navíc jsme tam měli i přesah do ekonomie. Byl to úplně nový obor. Ve třetím ročníku jsem se ale začal nudit. V té době se otevřela burza cenných papírů a RM systém. Tehdy jsem si říkal, že právě to by mě zajímalo. Udělal jsem si makléřskou licenci, dokonce jsem byl snad mezi prvními v republice. Pak jsem začal při škole obchodovat akcie pro dva obchodníky s cennými papíry a spolu s tím jsem o prázdninách jezdil sklízet jablka na sever Itálie, kde se mluvilo i německy.

Když jsem skončil vysokou školu, šel jsem se ukázat do banky, konkrétně Vereinsbank s tím, že mě baví ekonomika a investování. Uměl jsem německy, takže mě rovnou poslali do Německa, kde si mě vychovali. V té době se banky vezly na vlně nemovitostních investic. Přicházely k nám nadnárodní řetězce, všichni stavěli, investovali a přinášeli know-how.
Po mně hned skočila nemovitostní skupina ze skupiny Deutsche Bank a následně Raiffeisenbank. Postupně jsem se vypracoval až na jednatelskou pozici a obsluhoval jsem nemovitostní projekty pro Čechy a Slovensko.

Pamatuji si, že jeden z mých velkých klientů, který tu stavěl Billu nebo Penny Market, za mnou za rok přišel a splatil mi úvěr. Nevěřil jsem, že to může tak rychle splatit. Až jsem pochopil, že retailový park prodal nějakému fondu. Potom jsem si nastudoval, jak funguje nemovitostní investiční fond. Tehdy jsem jako finančník počítal s tím, že půjčuji na 10 až 15 let, během kterých musí vycházet splácení. Pak ale přijde investiční fond a zaplatí vám za projekt dvakrát tolik. Říkal jsem si, že to se fondu nevrátí ani za 30 let. Nakonec jsem si nastudoval onu nekonečnost investičního fondu, pokud máte rozumné portfolio a výnos. Šel jsem za developerem a říkám mu, jestli by nestálo za to udělal nemovitostí fond. Odpověď byla pozitivní. Vydal jsem se za právníkem, kterému se nápad také líbil a rovnou chtěl být partner. Tak vzniklo ZDR – Zdeněk, Dušan, Radek – nemovitostní fondy, kde jsme najednou za čtyři roky byli na 8,6 miliardy korun aktiv. Z toho čtyři až pět miliard od bank, čtyři miliardy od investorů a všechno bylo v retailových parcích. Za čtyři roky jsme zvládli 51 projektů. Měsíčně jsme byli schopni koupit retailový park nebo ho při dostavění dostat do fondu. V té době jsme byli ojedinělí, takže se k nám skládala z investičních peněz miliarda ročně, naprosto bez problémů.

Pak ale jako bankéř vidíte, že začíná růst inflace a začínají zdražovat peníze. A právě bez levných peněz nemovitostí fond nefunguje. Nakonec to dopadlo tak, že jsme se ve fondu neshodli na jeho směřování. Vystoupil jsem, prodal jsem podíl, dal si půl roku pauzu a teď jsem tady – v Prime Fundu.

Poslední otázka: Vrátil byste se někdy zpět do korporátního prostředí?

Ne. (smích…)

Tušil jsem to. Díky za rozhovor!

Zdroj: Roklen, Prime Fund

Disclaimer: Tento článek má pouze informativní charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování tohoto článku autor vycházel z veřejně dostupných zdrojů. Za případné chyby v textu nebo v datech nenesou společnosti Roklen Holding a.s. ani Roklen360 a.s. zodpovědnost.