Prodeje nových bytů jsou v Praze stále pod dlouhodobým průměrem, cena stagnuje

Pražský trh s novými byty, který v loňském roce propadl nejhlouběji v historii, letos vykazuje o něco lepší čísla. Přesto se o nějakém výraznějším oživení mluvit nedá, prodeje totiž zůstávají pod dlouhodobým průměrem. Developeři v hlavním městě během třetího čtvrtletí letošního roku prodali celkem 990 nových bytů. To je sice více než dvojnásobek oproti stejnému čtvrtletí loňského roku, přesto jde o druhé nejslabší třetí čtvrtletí od roku 2012. Rezidenční trh tak čeká na trvalejší obrat. Mírné oživení patrné ve druhém čtvrtletí letošního roku se nepotvrdilo, naopak prodeje mezikvartálně opět klesly. Nebýt nejprodávanějšího projektu Výhledy Barrandov II byla by situace ještě tristnější. Vyplývá to z podrobných analýz společnosti Ekospol, která trh s novými byty v Praze monitoruje a prodejní data zveřejňuje nejdéle ze všech subjektů na trhu.

Pokud vezmeme prvních devět měsíců letošního roku, tak se v hlavním městě prodalo celkem 2550 nových bytů. To je o 600 bytů více než o rok dříve, kdy ale prodeje narazily na své historické dno. „Po letošním druhém čtvrtletí to chvíli vypadalo na oživení poptávky, ale šlo jen o jednorázový výkyv. Třetí čtvrtletí přineslo stagnaci a jen díky nejprodávanějšímu projektu Výhledy Barrandov II nedošlo k většímu poklesu prodejů. Největší brzdou jsou špatně dostupné hypotéky a hlavně vysoké úrokové sazby, na čemž má hlavní vinu centrální banka. Dokud zásadně nesníží základní úrokové sazby, které už od loňského jara drží na velmi vysokých úrovních, poptávka po novém bydlení výrazněji nevzroste,“ říká generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti Ekospol Evžen Korec.

Zásadním způsobem se proměnila skladba kupujících, aktuálně výrazně převažují drobní investoři. „Zhruba polovinu nových bytů si kupovali lidé pro vlastní bydlení, kteří koupi financovali prostřednictvím hypotéky. Jejich nedostupnost a vysoké úrokové sazby však způsobily, že se poměr změnil ve prospěch kupujících, kteří financují koupi bytu vlastními prostředky. Snaží se je tím ochránit před stále velmi vysokou inflací,“ doplňuje Korec.

Drahé a nedostupné hypotéky a nejistá ekonomická situace v minulém roce pražský rezidenční trh zásadně zasáhly. Za celý loňský rok developeři v Praze prodali jen 2400 nových bytů, což je nejméně za posledních 20 let. To je takřka stejně, jako se prodalo v dosud nejsilnějším druhém čtvrtletí roku 2021. Meziročně se prodeje v hlavním městě loni propadly o 63 procent. Zájem o nové byty byl přitom v Praze ještě předloni velmi vysoký. Za celý rok 2021 developeři prodali celkem 6450 bytů, tedy dvaapůlkrát více než loni. Zároveň to je o 1540 prodaných bytů více než v roce 2020. Šlo o nejvyšší číslo od roku 2016. Zvláště silné bylo druhé čtvrtletí roku 2021, kdy nového majitele nalezlo rekordních 2350 bytů. To je nejvíce za celou dobu, kdy Ekospol tyto statistiky zveřejňuje.

Ceny nových bytů začaly díky cenově dostupnějším projektům stagnovat

Statistiky posledních kvartálů potvrzují, že ceny nových bytů na pražském trhu, které v posledních letech rostly dvouciferným číslem, velmi pravděpodobně dosáhly svého vrcholu. Metr čtvereční nového bytu na konci třetího čtvrtletí letošního roku vyšel na 148 200 korun. To je v porovnání s koncem minulého roku jen o 1150 korun více. Čtvrtletní srovnání nám ukazuje ještě menší cenový nárůst, konkrétně o 250 korun za metr čtvereční. Pětapadesátimetrový byt nyní vyjde na 8,151 milionu korun. Ještě před dvěma lety by stejně velký byt vyšel o 1,5 milionu korun levněji.

„Potvrzuje se, že ceny nových bytů v Praze narazily na svůj strop. Průměrná cena atakuje hranici sto padesát tisíc korun za metr čtvereční, na což většina kupujících nemá šanci dosáhnout. Nutno zdůraznit, že jde o ceníkové ceny, ne prodejní. Reálné ceny budou nižší. Mnoho developerů totiž nabízí slevy, často maskované za nejrůznější bonusy. Kupující tak oproti ceníkovým cenám někdy může ušetřit i stovky tisíc korun. Podobné nabídky ale znamenají jen to, že ceny byly výrazně nastřelené a nereálné,“ upozorňuje Korec z Ekospolu.

Podle něj se dá čekat, že ceny bytů nově zařazených do nabídky budou o něco nižší. „Stavební firmy jsou ochotny přistoupit na výrazně nižší ceny než dříve. Hlavně u velkých projektů se stovkami bytů to může vést ke znatelnému zlevnění nových bytů. Potvrzuje to například žádaný projekt Výhledy Barrandov II, který se díky podprůměrným cenám stal nejprodávanějším rezidenčním projektem třetího čtvrtletí,“ dodává Korec s tím, že ceny bytů zařazených do nabídky už dříve příliš neklesnou. Odráží totiž mimo jiné vyšší stavební náklady. V konkurenci s levnějšími byty nově zařazovanými do prodeje se s nich ale mohou stát nechtěné ležáky.

Dostupných bytů je dvakrát více než prodaných.

Kupující mají nyní lepší možnost výběru, počet dostupných nových bytů v cenících developerů se stále udržuje na jedněch z nejvyšších hodnot v historii monitoringu. Oproti konci roku 2021 si mohou zájemci vybírat z dvakrát většího počtu dostupných bytů. Na konci letošního třetího čtvrtletí zůstávalo v nabídce pražských developerů celkem 4650 dostupných nových bytů, což je nejvíce v historii monitoringu.

Přes mírné oživení prodejů na začátku letošního roku zůstává další vývoj nejistý a spíše negativní. „Realitní trh zásadně negativně ovlivňuje úvěrová politika centrální banky, která drží už velmi dlouho základní úrokové sazby na nesmyslně vysokých hodnotách. Tím prakticky zmrazila celý realitní trh, který z velké části závisí na hypotékách. Ty jsou ale nyní kvůli centrálním bankéřům třikrát dražší než před dvěma roky, což od koupě nového bytu odradilo obrovské množství lidí. Aby se poptávka oživila na běžné hodnoty a dostupnost vlastního bydlení se přestala zhoršovat, je nezbytně nutné, aby úroková sazba u hypoték klesla minimálně na polovinu. To se ale stane až poté, co centrální banka výrazně sníží základní úrokové sazby. Klíč k novému bydlení pro desítky tisíc domácností tak nyní drží centrální bankéři,“ podotýká Korec.