Evropské reality čelí novému tlaku s tím, jak chladne zájem o nemovitostní fondy

V době levných peněz se do evropských nemovitostních fondů valil příval peněz. Jelikož je však stále snazší najít slušný výnos jinde, investoři se chystají k odchodu, což zvyšuje tlak na těžce zkoušené realitní trhy. V celé Evropě se investice do komerčních nemovitostí podle MSCI v první polovině roku propadly o 59 % a ocenění, které již pokleslo o dvouciferné číslo, čelí hrozbě nového úderu, protože fondy začínají prodávat aktiva.

Tato dynamika představuje zvláštní hrozbu ve Francii a Německu, kde nové typy fondů a pravidla zavedená po globální finanční krizi čelí první velké zkoušce. Francouzské OPCI, což je typ otevřeného fondu určeného pro drobné investory, vyvěsily cedule s nápisem "k prodeji" nad nemovitostmi v hodnotě více než 5 miliard eur (5,2 miliardy USD) doma i v zahraničí. V Německu je proces zpomalen pravidly, podle kterých musí investoři čekat rok, než dostanou své peníze zpět, ale známky napětí jsou vidět ve zlevněném obchodování s fondy.

V sektoru s aktivy v hodnotě 835 miliard eur by jakýkoli spěch s prodejem zatížil ocenění v celém odvětví a představoval by velkou hrozbu pro zadlužené pronajímatele, kteří narážejí na limity pro půjčky. Toto riziko bude hlavním tématem pro investory na letošní konferenci Expo Real v Mnichově. "Úroveň zadlužení těchto fondů, diskonty, s nimiž se obchodují na sekundárních trzích, to vše jasně naznačuje, co má smysl: investory stále více láká vystoupení," říká Niko Schultz-Suchting, vedoucí německé realitní praxe v advokátní kanceláři Freshfields. "To vede k okamžiku pravdy."

Otevřené fondy se staly velmi populárními, když úrokové sazby dosáhly svého dna a výnosy z dluhopisů a tradičních spořicích účtů byly mizivé. Po deseti zvýšeních sazeb Evropskou centrální bankou od července 2022 se však investiční situace obrátila. Zatímco jiné investice se stávají atraktivnějšími, ceny nemovitostí klesají, což některé investory svádí k tomu, aby se vyplatili, než hodnoty ještě více klesnou. Německo v roce 2013 zavedlo přísnější pravidla pro odchody v návaznosti na vlnu likvidací během globální finanční krize. Ale poté, co ruská invaze na Ukrajinu vyvolala realitní propad, příliv investic vyschl.

Nejistý osud tohoto sektoru upoutal pozornost ECB, která se obává zranitelnosti trhu nemovitostních investičních fondů v eurozóně v hodnotě 1 bilionu EUR. Tyto fondy, které kontrolují přibližně 40 % komerčních nemovitostí v regionu, představují riziko pro finanční stabilitu, uvedla centrální banka v dubnu. "Pokud získáte 3 až 4 % v případě pevného výnosu, proč byste měli vkládat své peníze do otevřeného nemovitostního fondu?" říká Henning Koch, výkonný ředitel správce fondu Commerz Real AG.

Tlak je patrný u fondu UniImmo Global, který spravuje Union Investment, divize správy aktiv německé skupiny DZ Bank, a který se obchoduje s přibližně 13% slevou vůči čisté hodnotě aktiv. Dalším ukazatelem tohoto tlaku je rostoucí zadluženost: poměr úvěrů k hodnotě majetku fondu UniImmo Global - měřítko rozsahu zadlužení fondu - se do března vyšplhal na 24,4 % z 22,1 % o rok dříve. Fond zaznamenal v roce 2022 čistý odliv ve výši téměř 75 milionů eur, což představovalo přibližně 2 % aktiv - ačkoli Union tvrdí, že příliv se obrátil a v letošním roce přiteklo 3,7 milionu eur.

Podle Unie německá pravidla "poskytla přesně ten správný soubor nástrojů" k zajištění stability. Klesající ceny na sekundárním trhu podle firmy nesvědčí o tom, že by se investoři vyplatili, ale spíše odrážejí to, co jsou investoři ochotni zaplatit, aby obešli nové předpisy, které uzamykají hotovost na delší dobu.

Mnohé z největších německých otevřených fondů existují již desítky let, což znamená, že jejich portfolia byla sestavována postupně. Francouzské fondy OPCI naopak většinu svých nákupů uskutečnily v posledních letech, kdy byly ceny zvýšené. Opcimmo, fond založený společností Amundi SA v roce 2012, nashromáždil portfolio, které v roce 2020 dosáhlo vrcholu 8,6 miliardy eur. Více než polovinu z této částky investoři věnovali v letech 2015 až 2017, což společnost podnítilo k velkorysým nákupům, například k transakci, v níž vedla konsorcium, které zaplatilo 1,8 miliardy eur za Coeur Defense, největší kancelářský komplex v Evropě.

Zatímco někteří správci aktiv omezili objem přijímané hotovosti v době konjunktury, aby mohli efektivněji investovat, jiní zavedli méně kontrolních mechanismů, čímž zvýšili tlak na rozmístění kapitálu. Manažeři fondu Opcimmo získali většinu aktiv fondu v letech konjunktury, což jim nyní způsobuje bolesti hlavy. V případě nemovitostních fondů je "distribuce klíčová", říká Isabelle Scemama, globální ředitelka Axa IM Alts , divize pro správu alternativních aktiv francouzské pojišťovny Axa SA. "Je důležité řídit příliv prostředků, aby se z vás nestal nucený kupec."

Vzhledem k tomu, že značná část portfolia společnosti Opcimmo je tvořena francouzskými komerčními nemovitostmi, její výkonnost byla zasažena klesajícím oceněním, které přimělo investory hledat jiná místa pro uložení svých peněz. Například v Paříži se podle BNP Paribas hodnota kanceláří za rok do června snížila o 14 %. Amundi se snaží snížit svou expozici v kancelářském sektoru a pracuje na řadě prodejů, i když objem obchodů klesá. V první polovině roku daly fondy firmy do prodeje nemovitosti v hodnotě 2 miliard eur a dosud prodaly necelou polovinu z nich.
této částky.

Vzhledem k tomu, že obchody s nemovitostmi váznou a regulační orgány tlačí na manažery, aby objasnili své záměry ohledně kontroly likvidity, zavedla Amundi v červnu nová pravidla, která stanovují, kdy může omezit objem hotovosti, kterou si investoři mohou vybrat. Firma se k tomu odmítla vyjádřit.

Británie je pro manažery na kontinentu varovným příkladem. Několik britských otevřených fondů bylo nuceno zastavit výběry v důsledku referenda o brexitu v roce 2016 a znovu během pandemie Covid-19. Na rozdíl od svých francouzských protějšků nejsou britské fondy povinny držet stanovený podíl likvidních aktiv. A musí investorům umožnit okamžitý výběr prostředků.

Po šoku z hlasování o brexitu byly britské fondy zahlceny náhlým nárůstem výběrů a podle sítě fondů Calastone sektor od té doby zaznamenal čistý odliv více než 7 miliard liber (8,5 miliardy USD). Nemovitostní fondy ve Velké Británii "prodávaly hadí olej tím, že slibovaly likviditu z nelikvidní třídy aktiv," říká Mike Prew, analytik společnosti Jefferies pro nemovitosti. "A je možné, že zkrachují."

Zdroj: Bloomberg