Ochlazení trhů nemovitostí ve východní Evropě je teprve na svém začátku - Rozbřesk

Trhy nemovitostí ve východní Evropě začínají vykazovat známky ochlazování. Alespoň touto řečí promluvila čerstvá data z Eurostatu, která byla nedávno zveřejněna. Regionálním lídrem v dlouho očekávaném přizpůsobení cen nemovitostí se zdá být ČR, kde podle sezónně očištěných dat ceny klesaly již v posledním čtvrtletí roku 2022. Nicméně podíváme-li se na sezónně neočištěná data, tak mezikvartální pokles cen zaznamenaly na konci minulého roku i další země ze střední Evropy (viz Maďarsko či Slovensko).

Pokud jde o středoevropský region, tak zde trhy nemovitostí již delší dobu čelí relativně vysokým nominálním úrokovým sazbám, což se dříve či později muselo negativně projevit ve vývoji cen. Kromě toho však centrální banky v ČR, Maďarsku a Polsku již delší dobu uplatňují řadu makro-prudenční restrikce a doporučení, která v konečném důsledku činí hypoteční úvěry ještě méně dostupné. V Maďarsku, Polsku či ČR byl například stanoven limit na výši úvěru k hodnotě zajištění/nemovitosti (neboli poměr LTV, resp. loan-to-value), přičemž ČNB k těmto restrikcím přidala limity na výše dluhové služby k příjmům žadatele, neboli DSTI debt service-to-income, resp. na výši celkového zadlužení k příjmům žadatele neboli DTI (k tomu více viz naše analýza).

Delší období vysokých oficiálních úrokových sazeb, které v Evropě očekáváme, velmi pravděpodobně korekci cen na trzích nemovitostí prodlouží. Vysoké úroky a přísné úvěrové standardy způsobí, že dostupnost hypotečních úvěrů zůstane i v tomto roce nízká, přičemž vše bude zesíleno faktem, že v celém regionu je vysoká inflace a reálné příjmy domácností klesají. Na druhou stranu naše modely indikují, že ceny rezidenčních nemovitostí jsou v některých východoevropských zemích stále významně fundamentálně nadhodnoceny (v ČR to bylo na konci roku 2022 např. okolo 19 %, v SR okolo 14 %). Jinak řečeno stagnace cen (což je náš základní scénář), či dokonce pokračující mírná negativní korekce by neměly být pro zasažené země velké makroekonomické téma. Tím i nadále zůstane spíše boj s vysokou spotřebitelskou inflací či eventuálně technickou recesí.


*** TRHY ***

Koruna

Korunu čeká týden, kterému bude dominovat čtvrteční výsledek březnové inflace. V našem základním scénáři počítáme s jejím dalším poklesem – meziročně z 16,7 % na 14,8 % (vs. konsensus 14,9 %). Důležitý však bude také vývoj jádrových inflačních tlaků, které dle nás zůstanou perzistentní.

Česká měna zároveň musí být ve střehu v souvislosti s globálním sentimentem. Na hlavních trzích to bude především výsledek americké inflace, který může opět vrátit pozornost od finančního napětí k inflačnímu problému, zvláště pokud zůstane jádrová inflace setrvačná. To pak může vést k přecenění tržních sazeb k vyšším úrovním, což by se koruně nemuselo líbit.

Eurodolar

Eurodolar startuje povelikonoční obchodování plus mínus tam, kde končil na konci minulého týdne. V pátek zveřejněná březnová data z amerického trhu práce byla blízko tržnímu konsensu a tak již dolaru nemohla více ublížit. Tento týden bude zcela klíčová americká inflace za měsíc březen. Ta bude zveřejněna ve středu odpoledne.