Trh s bydlením se v roce 2023 bude zahřívat velmi pomalu bez skokových změn

Asociace nájemního bydlení připravila TOP TEN trendů, které budou v roce 2023 ovlivňovat trh s bydlením. „Obecně se zdá, že celkově zůstane trh s bydlením spíše ochlazen a zahřívat se začne velmi pomalu. Nečekáme skokové změny. Nemáme křišťálovou kouli a nevíme, co všechno se opravdu v roce 2023 stane. Pokusili jsme se ale dát dohromady předpověď, která jak majitelům bytů, tak malým pronajímatelům a menším investorům, ale také nájemníkům ukáže, jak se může trh následující rok vyvíjet,“ vysvětluje viceprezident nájemního bydlení Jan Rafaj.

Snižování výměr bytů nebo Zmenšení velikostí bytů

Tento trend začal už před pár lety. Data mluví jasně. Zatímco v roce 2017 měla průměrná nově postavená bytová jednotka rozlohu 75 m2, v roce 2022 už to bylo jen 68 m2. Takže bydlení se bude „zmenšovat“ a na trhu se objeví i mikrobyty, které, aby v Česku byly ještě považovány za byt, musejí mít alespoň 18 m2. A další trend, který se v souvislosti s rozlohou bytu objevil, je skutečnost, že 4 pokojové nebo 5 pokojové byty měli levnější metr čtvereční než třeba jednopokojové byty. To už neplatí. Největší byty se stávají těmi nejdražšími a z prostoru se zkrátka stává luxus.

Pokračování přesunu z vlastnického do nájemního bydlení

Je to logické. Bydlet je základní životní potřeba a když nemohu bydlet ve vlastním, tak si bydlení pronajmu. Hypoteční trh zaznamenal kvůli vysokým úrokovým sazbám meziroční propad 80 % a lidé se začali přesouvat do nájmů. Tento trend v roce 2023 nezastaví ani očekávaný mírný pokles úroků u hypoték ve druhé polovině roku. Česko v následujících letech prožije skutečnou renesanci nájemního bydlení stejně jako se v to minulosti stalo na západ od našich hranic.

Komunitní bydlení

Trend už je tady s námi několik let. V roce 2023 opět posílí. Část obyvatel totiž chce žít společně, chtějí kvalitní služby a chtějí tyto služby sdílet. Pro další skupinu je to jediná možnost dostupného bydlení. O úspěchu takových projektů rozhodně právě kvalita služeb jako prádelna, fitko, kavárna, kino a další prvky, které s sebou bydlení nese.

Spolubydlení a Mama hotel

Další alternativní modely bydlení v roce 2023 posílí. Víceméně půjde o to, jak ulevit peněženkám. Ve větších bytech si budou lidé od majitelů pronajímat pokoje a koupelnu, kuchyň a další společné prostory budou sdílet. A rozhodně opět posílí tzv. Mama hotel, tedy neochota mladých lidí odstěhovat se od rodičů, kde mají nejen levné bydlení, ale také „kvalitní rodičovské zázemí a služby.“

Stěhování na periferii

Tohle je jeden z negativních trendů. Na periferii je bydlení vždy levnější a nic se na tom nezměnilo ani teď. Rizikem je ovšem kumulace sociálně slabších skupin a vytváření vyloučených lokalit. Negativem je určitě také nutné zdlouhavé dojíždění do práce včetně ekologických dopadů.

Pokles cen second hand bytů

Uvedený trend začal už v polovině roku 2022 a s největší pravděpodobností bude pokračovat i v roce 2023 nebo alespoň v jeho části. Mezi lety 2021 a 2022 klesla hodnota second hand bytů až o 20 %. Není to samozřejmě

dogma a neplatí to absolutně. Nejvíc cena klesla tam, kde je nějaký handicap typu absence MHD, špatný technický stav, příliš velká vzdálenost do centra apod. Co je ale takřka jisté, že realitní trh (staré i nové byty) bude trpět vysokou mírou volatility.

Stagnace cen nových bytů

Ceny v novostavbách půjdou dolů jen velmi pozvolna. Navíc developeři avizovali, že raději připraví projekty do šuplíku, než aby zlevňovali. Meziročně prodej nových bytů v Praze klesl o 60 %. Naproti tomu se na trhu objevilo o 80 % bytů více než v roce 2021. Odborníci mluví o odložené poptávce, tedy že jakmile se umoudří hypotéky a region uprostřed Evropy se stane více stabilní než nyní, prodeje a následně i ceny půjdou nahoru. Ale bude to už v roce 2023? Pravděpodobně ne. Na českém realitním trhu se navíc objevilo (nebo jsme ho právě zavedli) úplně nové slovo. Developrenting. Ukazuje se totiž, že developeři začínají realizovat projekty, jejichž cílem není prodej bytu, ale jeho vlastní provozování jako nájemního bytu.

Růst cen nájemného

To je pro rok 2023 také klíčová otázka. V roce 2022 šlo nájemné podle lokality nahoru o jednotky, maximálně nižší desítky procent nahoru. Ke konci roku se ale již zdálo, že růst nájemného začíná narážet na strop, v některých lokalitách šly ceny meziměsíčně i dolů. Jak se zdá, spíš se jedná o krátkodobý výkyv. Z veřejně dostupných zdrojů vyplývá, že nájemné v roce 2023 zdraží, a to maximálně o míru meziroční inflace, tedy nejvíce o 15 %. Troufáme si ale odhadnout, že ve výsledku to bude spíše méně. A různě k tomu také přistoupí města a obce ve svých bytech. Někdo bude zdražovat na úrovni inflace, někdo vůbec.

Dostupnější chaty a chalupy

Zatímco vlastnické bydlení bude v roce 2023 pokračovat spíše v „nedostupném“ trendu, výrazně dostupnější se stane rekreační bydlení, tedy chaty a chalupy. Tak, jak ceny vylétly od léta 2020 až do jara 2021 raketově nahoru, stejně rychle půjdou letos dolů. Propad půjde proti roku 2021 ne o jednotky, ale spíše desítky procent. Výjimkou zůstanou extrémně turisticky atraktivní lokality typu Krkonoše, Šumava apod.

Progres legislativy

Možná je to zbožné přání, ale zdá, se by rok 2023 mohl rokem, kdy se legislativně změní cela řada věcí. Ale jmenujme alespoň dva příklady. Za prvé to je cenová mapa. Na jejím vzniku začaly pracovat tři ministerstva dohromady (MF, MPSV a MMR). Možná, že na konci roku už budeme mít funkční cenovou mapu. Jako ANB si přejeme, aby byla až na úroveň ulic a sloužila všem, kteří trh s bydlením tvoří. Důležité je, aby mapa uměla pracovat s parametry lokálního detailu, stáří bytu, vybavenosti bytu, přidaných služeb atd. Za druhé je to stavební zákon. Bude to možná jeden z prvních zákonů, kde bude koalice a opozice opravdu spolupracovat. Pokud se tento předpoklad potvrdí, mohli bychom mít už v polovině roku stavební zákon, který začne platit, a hlavně začne věci měnit.