Jak zdanit příjem z prodeje nemovitosti?

Při splnění zákonných podmínek nepodléhá příjem z prodeje nemovitosti zdanění, v opačném případě však ano. Kdo musí uvést příjem z prodeje nemovitosti do daňového přiznání? Proč je nutné vyplnit čtyřstránkové daňové přiznání?

Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně z příjmu, jestliže je dodržen časový test nebo jsou peníze použity na řešení vlastní bytové situace. Sociální a zdravotní pojištění se z prodeje nemovitosti neplatí nikdy. Jestliže není splněna žádná ze zákonných podmínek pro osvobození od daně z příjmu, potom je základem daně dle § 10 příjem ponížený o související výdaje, tj. včetně pořizovací ceny nemovitosti. „Pro příjmy dle § 10 je nutné vyplnit přílohu číslo dva daňového přiznání a ani zaměstnanec v takových případech nemůže použít zjednodušené dvoustránkové daňové přiznání, ale vyplňuje se vždy klasický čtyřstránkový daňový formulář,“ upozorňuje Gabriela Ivanco, daňová poradkyně ze společnosti Mazars.

Vlastní bydliště v prodané nemovitosti

„Pokud měl daňový poplatník bezprostředně před prodejem bydliště v této nemovitosti nejméně po dobu dvou let, tak je příjem od daně osvobozen. Jestliže však měl v nemovitosti bydliště kratší dobu, tak musí být pro daňové osvobození inkasovaný příjem použitý na řešení vlastní bytové potřeby,“ upozorňuje Lumír Kunz, jednatel společnosti FérMakléři.cz. V případě nedodržení časového testu a řešení vlastní bytové situace, je nutné tuto skutečnost finančnímu úřadu oznámit například prostřednictvím formuláře, který je k dispozici na stránkách finanční správy, a to ve lhůtě pro podání daňového přiznání, dodávají daňoví poradci.

Pronajímaná nebo zděděná nemovitost

U nemovitosti, u které není splněna podmínka bydliště, musí být aktuálně dodržen desetiletý časový test mezi nabytím a prodejem. Také v tomto případě platí možnost osvobodit příjem z prodeje i před uplynutím desetileté vlastnické lhůty, jestliže poplatník využije prostředky získané prodejem na obstarání vlastní bytové potřeby. Jestliže však byla nemovitosti nabyta před rokem 2021, tak pro ni ještě platí dřívější nižší pětiletý časový test. V případě prodeje zděděné nemovitosti se do lhůty započítává i doba vlastnictví dané nemovitosti zůstavitelem, pokud se jedná o dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi či manželce. „V případě prodeje zděděného bytu v roce 2022 po prarodiči nezvyšuje příjem z prodeje daňovou povinnost, pokud zesnulý prarodič daný byt vlastnil déle než 10 let,“ vysvětluje Gabriela Ivanco ze společnosti Mazars.

Pozor na doručení datovou schránkou

OSVČ mají nově ze zákona zřízenu datovou schránku, a proto musí podávat daňové přiznání elektronicky, do daňového přiznání v takovém případě uvedou i případné příjmy z prodeje nemovitosti. Například zaměstnanci, penzisté nebo studenti, kteří vyplňují daňové přiznání výjimečně právě z důvodu příjmů z prodeje nemovitosti, mohou vyplnit daňové přiznání ručně a papírovou verzi doručit na finanční úřad.

Jak vysoká je daň z příjmu?

Základem daně z příjmu z prodeje nemovitosti je příjem ponížený o související výdaje, tj. zejména pořizovací cenu. „Například dvoupokojové byty se loni v Olomouci prodávaly kolem 3,9 milionu korun. Při takovém prodeji by základ daně mohl být po odečtu pořizovací ceny a dalších výdajů jenom 300 tisíc Kč, což zvyšuje daňovou povinnost za rok 2022 o 45 000 Kč,“ vypočítává Lumír Kunz ze společnosti FérMakléři.cz s tím, že počítáme uplatnění daňových slev a odpočtů již pro příjmy ze zaměstnání nebo podnikání.