Banky pád cen bytů ustojí - Libor Holub

Rozhovor s Liborem Holubem, ředitelem sekce finanční stability ČNB
Marek Miler, Adam Kotrbatý (Hospodářské noviny 1. 2. 2023 strana 10)

Šéf sekce finanční stability v ČNB Libor Holub v rozhovoru pro HN popisuje, proč je pro centrální banku tak důležité sledovat vývoj na nemovitostním trhu. A hájí limity, kterými omezuje poskytování hypoték.

Ještě zkraje loňského roku doznívala na nemovitostním trhu nákupní horečka. Češi se o byty přetahovali v aukcích a ceny mířily prudce vzhůru. Pak ale zájem ochladil růst úrokových sazeb a s tím související zdražení hypoték v kombinaci s příjmovými limity zavedenými Českou národní bankou. V současnosti, kdy zdražování a drahé energie znejišťují případné kupce, ceny realit klesají.

Libor Holub, ředitel sekce finanční stability v ČNB, realitní trh sleduje kvůli dopadům na banky a se svým týmem sestavuje prognózy dalšího vývoje. Podle té nejnovější by ceny českých bytů měly ve druhém čtvrtletí letošního roku být o pět procent nižší než loni na jaře. Výrazněji by už ale padat neměly. „Pro nás je důležité, že nedojde k propadu cen na trhu o 40 procent, jako kdysi v Irsku, kde to byl problém pro domácnosti, stát i banky. Tento scénář v žádném případě neuvidíme,“ říká Holub v rozhovoru pro HN.

Centrální banka nyní uvádí, že byty jsou při současných cenách dostupné jen pro úzkou skupinu lidí s vysokými příjmy. A výrazné zlepšení podle Holuba v budoucnu nepřijde. „Nebude to znít povzbudivě, ale asi se dostáváme do tradičních mezí, běžných v řadě západních zemí, kde vlastní bydlení je spíše pro vyšší příjmové skupiny,“ uvádí.

* Jak jste došli k prognóze, že ve druhém čtvrtletíbude propad cen nemovitostí činit meziročně jen pět procent a potébude zmírňovat? V nabídkových cenách takové zlevnění vidíme už nyní. V některých městech je i větší.

Je třeba brát v úvahu, že naše analýzy mají určité zpoždění. Prognózy se opírají o data a projekce dalšího vývoje ekonomiky, která jsou z pololetí nebo ze září 2022. Údaje o pravděpodobnosti výraznějšího snížení cen vychází převážně z pololetních dat. Z pohledu provádění makroobezřetnostní politiky není naší ambicí odhadnout vývoj úplně přesně a detailně. I proto zveřejňujeme pravděpodobnost, že meziroční pokles cen bude větší než 10 procent. Ta byla v poslední zprávě o finanční stabilitě zhruba na úrovni 30 procent a v porovnání s předchozí zprávou vzrostla.

* Kdy budete mít novější data?

Další zpráva vyjde za půl roku, kde budou projekce vycházet z dat z konce roku 2022. Když to bude možné, budou zohledněna i novější data.

* Je tedy možné, že v následující zprávě pravděpodobnost poklesu cen bytů o více než 10 procent vzroste?

Nemusí tomu tak být. Záleží, jak se trh bude vyvíjet a jaká budou očekávání ekonomického vývoje. Faktorů, které trh ovlivňují, je celá řada.

* Takže zjednodušeně se dá říci, že pokud recese nebude hluboká, nebudete předpokládat ani výraznější pokles cen nemovitostí?

Ano. Vidíme, že nyní byla očekávání poklesu ekonomiky revidovaná i jinde v Evropě. Pokles nemusí být tak silný, jak se čekalo dříve. Řada faktorů tedy může působit proti tomu, aby byl pokles cen hlubší. Prosincová zpráva pracuje s poklesem ekonomiky zhruba o jedno procento v prvním čtvrtletí.

* Jaké faktory tedy budou na realitní trh působit?

Vedle nezaměstnanosti a obecného spotřebitelského sentimentu jsou to disponibilní příjmy domácností. Ty mají vliv na to, co si lidé mohou dovolit. A samozřejmě také úrokové sazby, které ovlivňují dostupnost hypoték.

* Co nyní hraje největší roli?

Objemy transakcí aktuálně nejvíce ovlivňují úrokové sazby. Ale určitou roli hraje i nejistota, jak se budou vyvíjet disponibilní příjmy domácností. Ceny energií jsou stále relativně vysoké a některé domácnosti mohou mít přechodně problémy si investici do nemovitostí dovolit. A samozřejmě inflace má také svůj vliv.

* Ve zprávě o finanční stabilitě píšete, že největší tlak bude na pokles cen starších nemovitostí. Jak tomu bude u novostaveb? Očekáváte, že dojde i k jejich zlevnění?

U novostaveb je důležité i to, jak jsou jejich ceny ovlivněné současnými vyššími cenami napříč sektory. Je tedy otázka, jaký mají developeři prostor k cenovým úpravám. A další faktor je finanční síla developerů. Existují strategie, které jim umožní překlenout období, kdy je větší tlak na ceny. Je samozřejmě otázka, jak dlouho bude období nejistoty trvat a jak se bude vyvíjet ekonomika.

* Dělali jste si predikce vývoje cen novostaveb, a jak dlouho by mohlo trvat, než se u nich projeví zlevnění?

Na to se takto detailně nedíváme. Naše úvahy jsou makroekonomické a slouží kmakroobezřetnostním účelům.

* Jak současný nemovitostní trh vnímáte? Očekáváte, že dojde k většímu propadu cen, než ukazuje v prosinci zveřejněná projekce?

Z našeho pohledu není zásadní, zda propad cen nemovitostí bude pět, nebo deset procent. A jestli k němu dojde v prvním, nebo druhém čtvrtletí. Díváme se na to, jestli nemůže dojít k vývoji, který by byl v kolizi s finanční stabilitou. Nemáme tedy stres z toho, že bychom nebyli v projekcích úplně přesní. Jde nám o úrovně poklesu. A ty jsou stále takové, jaké jsme předpokládali v nastavení naší politiky, tedy pravidel pro poskytování hypoték. Pro nás je důležité, že nedojde kpropadu cen na trhu o 4 0 procent, jako kdysi v Irsku, kde to byl problém pro domácnosti, stát i banky. Tento scénář v žádném případě neuvidíme.

* Může být propad třeba dvacetiprocentní?

To nepředpokládáme v žádném scénáři. Ale ani dvacetiprocentní propad by principiálně kvalitu hypotečních portfolií bank neměl ohrozit.

* Za jakou dobu byste chtěli vidět efekt opatření, která přijímáte?

Horizont našich úvah není jako u měnové politiky jedno- až dvouletý, ale je spíše pět a více let. Za tu dobu by měla naše opatření ukázat svoji účinnost, tedy posilovat finanční stabilitu zejména v období nepříznivého ekonomického vývoje. S prvními opatřeními na omezování rizikových hypoték jsme přišli v roce 2015. Kdybychom se podívali do dobového tisku, našli bychom tam kritické reakce, ale to je přirozené. Nejdřív to byl limit hodnoty zajištění k objemu úvěru, tedy LTV, a po dvou letech a velkých diskusích to byly limity příjmových ukazatelů (podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr, takzvané DSTI, a poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu, takzvané DTI -pozn. red.). V té době bylo vše v pořádku, ekonomika a mzdy rostly, ale náš pohled byl dlouhodobý - že jednoho dne „party“ skončí a přijdou horší časy. Proto je správné mít LTV nastavené na 80 procent. Proto by banky nikdy neměly poskytovat úvěry na sto procent nemovitosti. Náš pohled je dlouhodobější a není tolik o tom, jestli pokles cen může být přesně pět, nebo sedm procent a zda to bude teď, nebo za několik měsíců, ale spíš jestli to bankovní sektor unese.

* Někoho mohlo překvapit, že v době covidu jste ty příjmové ukazatele DTI a DSTI vypnuli. Když jste je zaváděli, argumentovali jste ochranou trhu před rizikovými úvěry v době, kdy ceny nemovitostí prudce rostly. Zdražování bytů ale v covidu neustalo. Bylo tedy třeba omezení rušit? Neměla tato omezení zůstat v platnosti?

Zpětné pohledy jsou vždy snazší, protože víme, co se stalo následně. Ale tehdy došlo k vypnutí v době velkého šoku. Když epidemie udeřila, v prvním půlroce hypotéky poklesly a potenciální kupci i banky se chovali opatrně, protože nevěděli, co bude dál. Po řadě rozsáhlých státních opatření se pak ale ukázalo, že se ekonomiky stabilizují, trh začíná ožívat a s odstupem to může vypadat, že vypnutí nebylo třeba.

* Netrvalo ale zbytečně dlouho, než ČNB příjmová kritéria zase znovu vrátila do hry? Mezitím si lidé nabrali hypotéky a jejich zájem nakupovat ještě zrychlil růst cen nemovitostí tak, že v roce 2021 podražily zhruba o čtvrtinu.

Může to tak být hodnoceno. Ale byl tam ještě jeden důležitý aspekt: v té době se dokončovaly legislativní kroky v oblasti zákona o ČNB (v rámci těchto změn ČNB v polovině roku 2021 získala zákonnou pravomoc nařizovat bankám kritéria pro prodej hypoték. Tato přísnější pravidla pak začala platit v prosinci 2022, resp. v dubnu 2023 - pozn. red.). U nás probíhaly interní diskuse, zda zpřísnění provést i bez přijatého zákona, ale nakonec převážil názor vyčkat s aktivací na jeho platnost. A ačkoli bylo riziko, že se do bilancí bank dostanou i rizikovější úvěry, bylo toto riziko vyhodnoceno jako přijatelné. Čas ukáže, zda se rizika některých úvěrů, které v té době banky poskytly, zmaterializují. Zatím takové signály nevidíme.

* Ještě v loňském roce ale ČNB upozornila, že mezi bankami jsou stále někteří hříšníci, kteří udělují hypotéky riskantně a nedbají nařízení ČNB...

Ano bylo tomu tak, ale ne v nějakém zásadním rozsahu.

* A tyto praktiky pokračovaly?

To budeme vědět až při vyhodnocování dat od bank za druhou polovinu loňského roku. Jsme s nimi v kontaktu, ty, kterých se to týkalo, si toho jsou vědomy a činí kroky, aby postupovaly dle zákona.

* Řekl byste pocitově, že situace v letošním roce směřuje k tomu, že některé limity na hypotéky budou znovu vypnuty, například ty příjmové?

V téhle chvíli vám to nemohu říci. Na analýzách pro zprávu o finanční stabilitě začneme pracovat v březnu, kdy budeme mít aktuální data. Díváme se na celý komplex informací, například na to, jak se vyvíjí nemovitostní a hypoteční trh, jaký bude vývoj úrokových sazeb a ekonomiky. Kdyby docházelo opět k oživování trhu s hypotékami, tak naše zkušenost ukazuje, že se rizika budou znovu objevovat. V minulosti byly limity LTV, DTI a DSTI často kritizovány, ale domnívám se, že nyní již veřejnost chápe, že tyto naše zásahy sehrály dlouhodobě pozitivní roli při zajišťování finanční stability.

* ČNB za omezování hypoték sklízela kritiku od politiků a i veřejnost tyto zásahy těžce nesla. Cítil jste se z těchto důvodů někdy pod tlakem při rozhodování, zda zpřísňovat úvěrové parametry, či ne?

My si samozřejmě jsme vědomi společenských důsledků a případných reakcí, nemůžeme od nich odhlížet. Ale není to to zásadní, co bereme v potaz při rozhodování. Naše analýzy ukazují, že žadatelé, kteří si kvůli limitům hypotéku nemohou dovolit, tvoří relativně malou skupinu. Omezení hypoték nikdy nebude neutrální - vždy bude mít určité omezující dopady. Ale důležitější je, že tato opatření zajišťují celkovou finanční stabilitu domácností i bank.

* V posledních dvou letech se byty, zejména ve velkých městech, staly dostupné už jen pro bohatší. Myslíte, že se to v budoucnosti ještě může změnit, třeba díky růstu mezd?

Řekl bych, že ve střednědobém výhledu nejspíše ne. Pokudbudeme předpokládat, že cena nemovitostívýrazně neklesne, tak by to musely dohnat příjmy. Vzhledem k tomu, že reálné příjmy nyní klesají, tak kupní síla domácností nejspíš neporoste tak výrazně, aby se situace zásadně změnila. Nebude to znít povzbudivě, ale asi se dostáváme do tradičních mezí, běžných v řadě západních zemí, kde vlastní bydlení je spíše pro vyšší příjmové skupiny. V EU jsou země, kde je velký podíl nájemního bydlení, a řada zejména východoevropských zemí, kde je to naopak. To má své historické kořeny. Lidé to někdy vnímají jako nezadatelné lidské právo být schopen si koupit vlastní bydlení. My se pravděpodobně posunujeme od vysokého podílu vlastnického bydlení do stavu, kdy nižší dostupnost vlastního bydlení bude jeho podíl snižovat, a to zejména ve velkých městech.

Jak ČNB sleduje ceny nemovitostí

• Centrální banka při sestavování svých prognóz sleduje stejné oficiální zdroje o nabídkových a realizovaných cenách nemovitostí jako Český statistický úřad. Využívá také data z nemovitostního katastru. Též monitoruje údaje z inzertních webů nebo komerční projekty jako Cenová mapa. Informace pak do plňuje o vlastní šetření, kdy se dotazuje bank na podrobné údaje o poskytnutých hypotékách a zajištění, z čehož dovozuje ceny.
• Celkem ČNB podle Libora Holuba využívá více než deset různých zdrojů. Primárně sleduje ceny bytů, do svého indexu cen zahrnuje i pozorování vývoje trh u s domy nebo pozemky.

Jak ČNB počítá nadhodnocení nemovitostí

• ČNB ve svých zprávách uvádí, že nemovitosti jsou v Česku nadhodnocené asi o 6 0 procent pro domácnosti a o 4 0 procent pro investory. Jak centrální banka nadhodnocení posuzuje?
• Zjednodušeně to lze popsat takto: aby dlužník s mediánovými příjmy mohl bezpečně dlouhodobě splácet úvěr, může na toto splácení vydat jen určitou část čistých příjmů. Banka stanovila tu to hranici jako 4 0 procent, s většími splátkami by už mohl mít problémy. Sleduje tedy, jaký největší úvěr s měsíční splátkou nepřekračující zmíněnou hranici si dlužník s mediánovými příjmy může vzít, a porovnává ho s cenami nemovitostí.
• V případě investičních nemovitostí poměřuje očekávaný výnos z pronájmu bytu. Výnos, na který investoři v dlouhodobém pohledu zpravidla cílí, je kolem pěti procent ročně. Pokud je nemovitost nadhodnocená, ta k z ní je výnos nižší.