Colliers: Český realitní trh v roce 2023: inflace mění vše

Růst cen energií, stavebních nákladů i nájemného, krize restaurací, tlak na soulad s ESG a proměny centra Prahy, to jsou hlavní trendy, které v roce 2023 ovlivní český realitní trh. K podstatným změnám dojde jak v oblasti průmyslových a kancelářských nemovitostí, tak i v případě rezidenčního bydlení. Dle expertů ze společnosti Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, bude realitní trh v letošním roce čelit zejména následujícím vlivům:

1. Náklady na výstavbu i na její financování zůstanou vysoké

Je nepravděpodobné, že by se ceny stavebních materiálů v krátké době výrazně snížily. Výstavba nových projektů tak ve většině případů nebude moct pokračovat bez revize podnikatelského záměru nebo očekávaného zisku. Podobná situace nastane i u nákladů na financování projektů. To může omezit stavební činnost, zejména u menších developerů, u nichž jsou financující banky opatrnější a požadují vyšší míru zajištění.

2. Velká inflace přinese problémy v podobě zvýšených provozních výdajů (OPEX)

Kvůli prudce rostoucí inflaci přistoupilo mnoho nájemníků k přezkoumání svých smluv. Řada z nich totiž zahrnuje tzv. inflační doložky, podle nichž je nájemné automaticky zvyšováno dle inflace. Nájemci, kterým se do těchto doložek nepodařilo prosadit inflační strop, by v následujících měsících mohli kvůli inflaci začít čelit problémům se zvýšenými provozními výdaji (OPEX).

Letošní rok bude zároveň rokem, kdy se poskytovatelé a spotřebitelé energií, pronajímatelé a nájemci, společnosti a zákazníci a všichni ostatní, kteří vyrábějí a spotřebovávají, budou snažit najít rovnováhu mezi úsporami, výdaji a odpovědným investováním. To s sebou ponese tlak na zvyšování produktivity.

3. Tlak na dodržování ESG vzroste

Vzhledem k tomu, že celoevropská směrnice o nefinančním výkaznictví bude povinná i pro stále více společností působících na českém trhu, dá se očekávat zvýšený zájem o udržitelnost, cirkulární ekonomiku a sociální dopady podnikání. V oblasti nemovitostí se bude intenzivněji sledovat i hospodaření s energiemi nebo odpady, dopady projektů na životní prostředí, způsob využívání stavebních materiálů a získání určitých minimálních ekologických certifikaci pro danou nemovitost.

4. Pražské kanceláře čeká růst nájmů

Po dokončení kancelářských projektů, které jsou aktuálně ve výstavbě, vzroste trh s kancelářskými prostory během roku 2023 přibližně o 140 000 metrů čtverečních. Tyto přírůstky jsou převážně součástí velkých multisektorových projektů a jsou postaveny na z velké části nevyužitých, téměř brownfieldových lokalitách. Po dvou letech nedostatečné nabídky budou tyto projekty vítaným doplněním stárnoucího fondu kancelářských nemovitostí.

Vzhledem k inflačním doložkám ve stávajících nájemních smlouvách se nájemné zvýší ve všech typech aktiv. Takový plošný růst by mohl zvýšit i ostatní požadované nájemné o 10 % či dokonce více. V minulosti přitom nebylo zvyšování nájemného primárně taženo inflací, ale především samotným trhem.

I když poptávka po kancelářských nemovitostech roste, mnohé společnosti jsou globální ekonomickou situací nuceny přehodnocovat plánovanou expanzi. Dá se očekávat, že některé projekty proto budou odloženy o několik měsíců či let a vzácné nebude ani jejich úplné rušení.

5. Trh průmyslových nemovitostí dále poroste

Trh průmyslových nemovitostí již v loňském roce překročil hranici 10 milionů metrů čtverečních a díky mnoha projektům, které jsou aktuálně ve výstavbě, letos dále poroste a přiblíží 12 milionům metrů čtverečních. Navzdory ztenčující se nabídce pozemků zde stále existuje prostor pro další expanzi, a to i proto, že zájem ze strany nájemců je velký - většina připravovaných projektů je pronajata ještě před dokončením. Vztahy mezi nájemci a vlastníky nicméně budou procházet změnami. Právě průmyslové objekty totiž patří k těm, které jsou nejvíce ohroženy současnou energetickou krizí.

6. Období přeceňování nemovitostí ještě nekončí

V průběhu druhé poloviny roku 2022 jsme pocítili výrazné zpomalení aktivity na investičním trhu. Dá se očekávat, že bude ještě nějakou dobu trvat, než se trh znovu rozběhne a než dojde k nastavení nové cenové úrovně. Omezená dostupnost vhodných aktiv na místním trhu tlačí tuzemské investory k přeshraničním transakcím v regionu střední a východní Evropy i mimo něj.

Náklady na financování developerských projektů prudce vzrostly a v mnoha případech převyšují počáteční výnosy. To značně ztěžuje už samotnou přípravu investičních plánů. Pomineme-li situaci, kdy investoři budou nakupovat prémiová aktiva s většinovým nebo plně vlastním kapitálem (což se týká omezeného množství projektů), pak očekáváme, že se výnosy z nejlukrativnějších nemovitostí (prime yield) posunou z historicky nízké úrovně 4,0 % směrem vzhůru, potenciálně k 6 % a více. Některé sektory trhu mohou být náchylnější k rychlejším korekcím než jiné, ale cenový pohyb jako takový je nevyhnutelný.

7. Nové obchodní jednotky změní podobu hlavních pražských ulic

Během pandemie byl byznys v nejlukrativnějších částech Prahy omezen. Mnozí majitelé nemovitostí využili tento čas k tomu, aby provedli nebo připravili částečnou či úplnou rekonstrukci. Jen na samotné ulici Na Příkopě probíhají rekonstrukce 4 projektů a několik dalších je ve fázi povolování. Právě ty by mohly přilákat nové značky a poskytovatele služeb.

8. Nový územní plán Prahy bude pravděpodobně opět odložen

Současný územní plán Prahy je více než 20 let starý a neodpovídá aktuálním potřebám hlavního města. Nový územní plán, který se připravuje již více než deset let a měl by jasně definovat pravidla výstavby a usnadnit povolovací proces, však bude pravděpodobně opět odložen. Vyplývá to z nedávného veřejného projednávání, na kterém byly vzneseny tisíce připomínek ze strany veřejnosti i místních samospráv.

9. Hrozí soumrak segmentu F&B

S růstem cen elektřiny a plynu budou pravděpodobně jako první ohroženy podniky ze sektoru F&B (food and beverage, jídlo a nápoje), které již poškodila dva roky trvající pandemická omezení. V důsledku toho se pravděpodobně uvolní nebo nabídne k převzetí více prostor, zejména tam, kde jsou provozovatelé závislí na cestovním ruchu.

10. Rezidenční nemovitosti: Pokles cen na sekundárním trhu, nové projekty se soustředí na nájemní bydlení

Vzhledem k tomu, že prodejní ceny bytů v uplynulých letech vzrostly tak, že jsou v současné době pro velkou část obyvatelstva nedostupné, developeři, investoři i místní úřady se budou snažit najít jiné cesty, jak řešit bytovou krizi v Praze. Pozornost se proto přesouvá například na projekty určené pro nájemní bydlení.

Prodejní ceny v nově budovaných projektech nebudou výrazněji klesat, protože rostoucí náklady již nyní stlačují očekávané zisky. Naproti tomu lze předpokládat cenovou korekci na sekundárním trhu, tedy u bytů v osobním vlastnictví. Vzhledem k tomu, že k velkému nárůstu cen zde došlo poměrně nedávno, mají majitelé již dříve postavených bytů mnohem větší prostor pro vyjednávání. Sladit finanční očekávání obou stran však může být stále obtížné.

Aneta Ježková, ředitelka marketingu
Colliers Czech Republic