Kdy (ne)kupovat investiční nemovitosti

„V nemovitostech je síla! Snažím se přesunout co nejvíce majetku do nemovitostí, protože věřím hmotě. Je to investice, na kterou si mohu sáhnout.“ Touto myšlenkou začal náš rozhovor před pár lety jeden z nových klientů. Investoval nakonec i do cenných papírů, ale výrazně méně, než do nemovitostí.

O tři roky později …

„Už víc nemovitostí nechci. Letos jsem už něco prodal a přemýšlím, jak naložit se zbytkem. Další už určitě nakupovat nechci. Sice je o ně postaráno, ale ta hmota prostě zavazuje. Budu se raději držet cenných papírů, ty se osvědčily jako jednoduché a funkční řešení!“

Stačily tři roky. Pravda, byly to velmi dynamické roky, kdy jsme zažili covid, uzavírání ekonomik i hranic, válku v Evropě, uprchlickou krizi a nakonec i dramatický nárůst úrokových sazeb a s tím spojené zdražení hypoték. Ale to je život! Nejsem proti nemovitostem zaujatý, sám jich řadu vlastním a každý rok jich pro naše klienty mnoho nakoupíme, prodáme i pronajmeme. Je to dobrá investice a speciálně při rozumném využití hypotéky jako páky se z nich stává investice, na které téměř nejde prodělat. Ale svými vlastnostmi se nehodí do portfolia každému investorovi.

Moje osobní zkušenost

Sám jsem dříve považoval nemovitosti za „mou“ cestu. Snažil jsem se využít veškerý svůj úvěrový kredit na nákupy dalších nemovitostí a jejich pronajímání nebo úpravu a prodej. Dařilo se nám. Výnosy takových investic byly ve vysokých desítkách procent. Ale postupem času jsme s manželkou zjistili, že nás to začalo pohlcovat. Bralo nám to prostor pro jiná témata k diskuzi, volný čas jsme trávili po prohlídkách a děti s manželkou objížděly prohlídky nemovitostí. Začali jsme si pokládat otázku, jestli nám to za ten výnos stojí. A dobrali jsme se k odpovědi, že NÁM NE!

Náš hlavní majetek vzniká s rozvojem naší společnosti a dá se předpokládat, že bude v dostatečné hodnotě pro zajištění naší budoucnosti. Přebytek, který by mohly vytvořit naše soukromé aktivity v segmentu nemovitostních investic, už by náš život zásadně nezměnil. Upřednostnili jsme volný čas s rodinou a naše finanční přebytky dnes spokojeně investujeme pouze do cenných papírů ve svých portfoliích. Tak jako to dělají naši klienti.

Komu se nemovitosti hodí

Typicky se investiční nemovitosti hodí do portfolií mladších investorů s dobrým měsíčním příjmem a malými závazky. Pokud je vám 35 let a berete 150 tisíc Kč měsíčně, jste pro banku vysněným klientem a ráda vám půjčí na nákup nemovitosti na 30 let.

Jste mladí, plní energie a elánu, chcete budovat něco vlastního a nevadí vám vyhrnout si rukávy a na svých investicích se i zapotit. Nevadí vám to, protože většinou nic moc nemáte a ten první byt si rádi sami uděláte a pronajmete. Nebo to raději uděláte jako naši investoři a na nákup a správu svých investičních nemovitostí si najmete nás nebo jiného správce. Sice na nájmu vyděláte o trochu méně, ale uvolníte si ruce a pozornost na další nákupy nebo jiné činnosti, které děláte raději a lépe.

Pokud koupíte rozumný byt na 80% hypotéku (20 % složíte v hotovosti a 80 % vám banka půjčí), je těžké na takové investici prodělat. V ideálním případě hypotéku splácí nájemník (s dnešními sazbami je to utopie, ale ještě před rokem to tak fungovalo) a další část zisku vám přináší růst ceny. U bytu za 8 milionů Kč (2 miliony hotovost + 6 milionů hypotéka) stačí, když jeho cena vzroste o 2 % (tj. 160 tisíc Kč). Jelikož jste ze svého vložili „pouze“ 2 miliony Kč, zmíněný růst ceny o 160 tisíc Kč znamená zhodnocení vašeho vkladu o 8 % v daném roce. (2 miliony Kč vklad / 160 tisíc Kč nárůst ceny).

Díky páce máte v dlouhodobém horizontu prakticky jistotu, že se investice zajímavě zhodnotí.

Kdy se nemovitosti nehodí

Zásadně odlišná je situace u investora, kterému je 50 let a například po prodeji společnosti nebo díky své spořivosti disponuje značným kapitálem v desítkách nebo stovkách milionů Kč, který potřebuje zainvestovat.

To je situace, se kterou se setkávám u našich nových i stávajících klientů velmi často. V této situaci už hypotéka nebývá pro investory přijatelná. Banka by ještě byla ochotná úvěrovat, ale na mnohem kratší dobu a to pak poměr příjmů a splátek pochopitelně nevychází.

Hlavní ale je, že investoři v této situaci a věku už většinou hledají spíš klid a bezpečí pro sebe i pro své peníze. Rozhodně se nechtějí zase zadlužovat. Uvědomují si, že peněz už mají víc, než potřebují. Jejich cílem není násobení peněz, ale hlavně jejich ochrana před zbytečnými chybami a inflací.

Co ale většinou chtějí ze všeho nejvíc, je změna životního stylu. Po letech dřiny a akumulace majetku si chtějí začít více užívat života. Plní si sny, které dříve odkládali, a svůj čas tráví aktivitami, které mají rádi. Zkrátka se chtějí stát rentiéry na plný úvazek.

Právě proto je jejich požadavkem přehlednost, jednoduchost a bezpečnost investic. Není jejich cílem stavět další „firmu“, která se bude zabývat správou jejich nemovitostí. Jenže právě to se často stane, když nakoupíte nemovitosti za 100 milionů Kč. Tito lidé chtějí umístit své peníze tak, aby s tím měli minimum práce, aby mohli v klidu na pár měsíců odjet na dovolenou, aniž by se museli bát, co se tady stane.

Ze života

Častým příkladem je situace jiného našeho klienta, který v mladším věku, poté co úspěšně prodal část své společnosti zahraničnímu investorovi, investoval do nákupu činžovních domů v Děčíně. Ty v průběhu let zvelebil a zhodnotil. Dnes mu v rámci přípravy na přechod do rentiérské fáze života pomáháme první dva z těchto domů prodat. Cílem tohoto prodeje je zjednodušit si život, lépe diverzifikovat své investice a zajistit jejich lepší likviditu v rámci portfolia složeného z cenných papírů.

Jiří Cimpel, EFP

Jiří Cimpel je privátním investičním poradce a majitelem společnosti Cimpel & partneři. Ve financích působí již od roku 2002 a díky tomu se svými klienty mohl prožít růsty a krize za dvě poslední dekády. Tyto zkušenosti využívá denně při práci s novými klienty. Je držitelem prestižních evropských titulů EFA (Europien Financial Advisor) a EFP (Europien Financial Planner). Také je aktivním zvoleným členem výkonné rady AFPČR (Asociace finančních poradců ČR), která spojuje honorované finanční poradce v ČR. Posledních 5 let se věnuje, se svou rodinnou firmou Cimpel & partneři, privátnímu investičnímu poradenství a wealth managementu.

Cimpel & partneři

Cimpel & partneři je rodinná poradenská firma, specializující se na investiční poradenství a wealth management pro současné i budoucí rentiéry. Jsou průkopníky a propagátory honorovaného modelu investičního poradenství, který do ČR přináší z Velké Británie a USA. Díky honorovanému (bezproviznímu) modelu spolupráce a jejich orientaci na odměnu ze zisku investic, pracují nejčastěji pro zkušené investory - současné nebo bývalé majitele firem, podnikatele, lékaře, manažery a speciality z řad IT. Jejich specializací jsou burzovní investice prostřednictvím burzovně obchodovaných fondů (ETF), privátní investice do nemovitostí a jsou předními českými experty na oblast dědického plánování.

Pokud hledáte cestu, jak efektivně zhodnocovat své peníze, můžete si zdarma stáhnout jejich knihu Rentiérské minimum. Díky ní se naučíte spravovat své investice tak, jak to dělají největší světoví správci, jako je Nobelova nadace, se strategiemi, které nesou pravidelný a stabilní zhodnocení.

Více na https://cimpel.cz/.