Nová čísla k hypotékám klamou, ve skutečnosti zájem o ně prudce ochlazuje. Nemovitosti ale ani tak nezlevní

Průměrná úroková sazba tuzemských hypoték v listopadu činila 2,7 procenta, plyne z dnes zveřejněných údajů Fincentra Hypoindexu. Oproti říjnu údaj vyskočil o 0,16 procentního bodu, což značí nejvýraznější meziměsíční zdražení hypoték od ledna 2008. Hypotéky byly letos v lednu nejdražší od června 2019. Přesto všechno lze ale říci, že už nyní tyto údaje vůbec neplatí – hypotéky jsou právě teď ještě notně dražší než v listopadu.   

Kdo si totiž nyní začne hypotéku sjednávat, musí počítat se sazbou kolem úrovně čtyř procent. Na měsíční hypoteční splátce tak celkem běžně může zaplatit o tři až čtyři tisíce korun více, než pokud by si hypotéku na stejnou nemovitost sjednal letos před prázdninami.  

Začátkem příštího roku už se přitom bude průměrná sazba hypoték blížit hodnotě pěti procent. Na svém menověpolitickém zasedání příští týden totiž bankovní rada České národní banky zřejmě většinově odhlasuje další razantní zvýšení základní úrokové sazby. Trh má nyní zato, že nejpravděpodobněji dojde k navýšení sazby o 0,75 procentního bodu na 3,5 procenta. To signalizuje, že porostou právě i hypoteční sazby. 

Ve statistických údajích však čtyřprocentní hypotéky ještě nejsou. V listopadu totiž tyto údaje zachycovaly hypotéky sice v daném měsíci uzavřené, jejichž sjednávání však započalo dříve, třeba v říjnu, v době obecně citelně nižších úroků napříč ekonomikou.  

Zájemci o nemovitost si také hypotéku často sjednávají předem, aniž by přitom hned také pořizovali nemovitost. Na příležitost koupě nemovitosti pak čekají. Tento motiv u nich zesílil také právě v září či říjnu, kdy již kvůli zrychlující inflaci vyhlíželi růst úroků, včetně těch hypotečních. Podobná motivace je v pozadí zájmu o refinancování. 

Z těchto všech důvodů to z listopadové statistiky vypadá, že zájem o hypotéky neochabuje, pročež klíčovým důvodem je, že jejich průměrná sazba zatím tolik nenarůstá. Oboje je zavádějící. Zájem o hypotéky ochabuje, třeba v prosinci o desítky procent, neboť citelně zdražují. I když se tedy objem uzavřených hypoték v listopadu oproti říjnu navýšil o dalších více než pět miliard korun, jedná se spíše o projev určité setrvačnosti již ochabujícího hypotečního trhu.

Zajímavější otázkou tak je, zda ochabnutí bude dostatečné, by přivodilo pokles cen nemovitostí. Odpověď na tuto otázku je však spíše záporná. Zdaleka ne všechny nemovitosti jsou pořizovány na hypotéku a nabídka nemovitostí k prodeji je prostě nadále silně omezená, což nevytváří prostor pro pokles cen realit ani při výraznějším útlumu hypotečního trhu.  

Ani zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték v podání Česká národní banky, k němuž dojde v dubnu 2022, tak na pokles cen realit patrně stačit nebude. Je však zřejmé, že zvláště právě v druhé polovině příštího roku bude hypoteční trh v ČR nebývale vychladlý.  

Lukáš Kovanda, Ph.D.
Národní ekonomická rada vlády (NERV)
Trinity Bank