Investice do nemovitostí je obranou proti inflaci

V roce 2020 dosáhla průměrná míra roční inflace v České republice výše 3,2 %, což je osmileté maximum. V meziročním porovnání je to zvýšení o 0,4procentního bodu. Letos prognózy hovoří o jejím poklesu, přesto se s největší pravděpodobností hodnota inflace udrží nad 2procentním cílem České národní banky. Investoři, kteří chtějí nadinflační zhodnocení, budou muset pečlivě vážit, do čeho vložit své peníze. 

V návaznosti na současnou globální situaci obecně roste zadluženost jednotlivých zemí a poměr státního dluhu k HDP ve světě je rekordně vysoký. Například ve Spojených státech je dokonce tento poměr vyšší než v období druhé světové války. Ta byla po desítky let historickým maximem.

Pro stát je nejjednodušším způsobem splácení vysokých úroků zvýšená míra inflace. Tuto metodu použily právě Spojené státy po skončení druhé světové války. Poměr státního dluhu k HDP poté významně klesl, což dokazuje graf.

I když tuto metodu v druhé polovině minulého století použila řada zemí, v tomto miléniu nebyla zatím využita. Pandemie ale zvýšila pravděpodobnost, že se k této variantě splácení svých dluhů jednotlivé země vrátí. Bude mezi nimi i Česká republika. Ta se ale nachází v mnohem lepší situaci než Spojené státy. Veřejný dluh v poměru HDP je v České republice na úrovni 40 procent. 

Zdroj grafu: https://www.longtermtrends.net/us-debt-to-gdp/.

Jak inflace pomůže ekonomickému růstu?

Pokud jde o ekonomický růst, je třeba uvědomit si jednu věc. Oznamovaný dvouprocentní reálný růst ekonomiky (HDP) může vzniknout dvěma způsoby. Buď ekonomika poroste o 3 % při 1% inflaci, nebo například ekonomika poroste o 6 % při 4% inflaci. Jestliže se touto metodou podíváme na stávající odhady letošního růstu ekonomiky České republiky, ukazatel nominálního růstu naší ekonomiky se pohybuje se v rozmezí 5 až 6 %. Čím vyšší míra inflace, tím často rychleji rostoucí příjem. Lze očekávat, že tolerance zvýšené inflace bude pokračovat. To pro investory znamená jediné: pro využití volných finančních prostředků se nabízí několik možností.

Činitel růstu příjmů je jedním z faktorů významně ovlivňujících investování. Jde o velmi nízké, nebo dokonce záporné výnosy dluhopisů, které v takovém případě nepokrývají inflaci. Konzervativní investoři tedy musí hledat jiné alternativy. Při ochotě akceptovat nízké riziko jsou takovou vhodnou investicí nemovitosti. Důvodem je, že taková investice dokáže dlouhodobě generovat výnos přesahující míru inflace.

Analýza trhu je pro investora nezbytností. Opravdu?

Disponibilní kapitál pro investice do nemovitostí u řady investorů poroste rychleji, nežli výše zmíněný 5 až 6% nominální růst ekonomiky. Tento faktor spolu se stále nízkou mírou nezaměstnanosti bude pozitivně ovlivňovat poptávky po investičních nemovitostech a přispívat k pokračujícímu růstu jejich cen.

Aby investorův kapitál rostl co nejefektivněji, je při investování do nemovitostí nezbytné provést detailní analýzu každé nemovitosti, do které chce investor vložit volné finanční prostředky. Kromě typu od průmyslových a logistických center až po rezidenční nemovitosti musí investor brát v potaz i oblast, kde se nemovitost nachází. Například Praha a další velká města již nejsou lokalitami s největšími výnosy. Právě analýza umožní najít oblasti, kde jsou nemovitosti se zajímavým výnosem.

Ne každý investor ale může postupovat výše zmíněnou metodou. Pokud přesto nechce zbytečně riskovat, tak se v jeho případě pro zajištění kladného výnosu z nemovitostí jeví vhodnou variantou investice do fondů zaměřených na nemovitosti. Fondy mají vlastní analytické a realitní týmy, které hodnotí desítky až stovky příležitostí na realitním trhu měsíčně. Jedním z nich je například Salutem Fund s minimálním garantovaným výnosem 6 % p. a. Jedná se o fond kvalifikovaných investorů, který diverzifikuje portfolio na výnosové nemovitosti rozložené jak typově, tak geograficky.

Jan Dvořák

Jan Dvořák působí v týmu Salutem Fund jako Head of Research a věnuje se makroekonomickým tématům a analýzám realitního trhu. Pravidelně sleduje jednotlivé trendy, které mají vliv na vývoj tuzemského i zahraničního trhu s nemovitostmi a dává je do kontextu investičních příležitostí na realitním trhu.

Během své více než 20leté praxe se pět let věnoval auditu v PwC či internímu auditu v GE Money Bank (dnes MONETA Money Bank). Patnáct let působil v oblasti kontrolingu u mezinárodní společnosti, zabýval se i kontrolingem v oblasti investic do nemovitostí. Je absolventem Vysoké školy ekonomické v Praze a ve Velké Británii získal titul Fellow Chartered Certified Accountant.

Salutem Fund

SALUTEM FUND SICAV, a. s., je fond kvalifikovaných investorů formy akciové společnosti s proměnným kapitálem a je obchodovaný na Burze cenných papírů v Praze. Salutem Fund byl formálně založen roku 2020, v jeho portfoliu se ale nachází nemovitostní společnosti s mnohaletou historií. Patří mezi ně například Real-Vita Prostějov a.s. (www.real-vita.cz), ASPELL a. s. (www.aspell.cz), Salutem Services s. r. o. (www.salutemservices.cz), Salutem – Realitní I, s.r.o. (www.salutem-jedna.cz). Obhospodařovatelem fondu je certifikovaná investiční společnost. Činnost Fondu dozoruje Česká národní banka. Depozitářem fondu je Československá obchodní banka, a. s., auditorem renomovaná společnost NEXIA AP a. s.

Více informací na www.salutemfund.cz.