5 otázek, na které byste měli znát odpověď dříve než koupíte nemovitost k pronájmu

Nenechte se zlákat představami o pohádkových příjmech z pronájmu. Začínající investoři do nemovitostí se často stávají „potravou“ pro ostřílené obchodníky či pracovníky realitních kanceláří. Pokud se mezi ně nechcete zařadit, měli byste znát odpovědi na níže uvedené otázky.

Jaký je čistý výnos z nájmu?

Inkasovaný nájem nekončí celý ve vaší kapse, je třeba z něj odečíst například:

• daň z příjmu,
• poplatky do fondu oprav,
• daň z nemovitosti,
• pojištění nemovitosti, případně také pojištění domácností,
• případné úroky zaplacené na úvěru, ze kterého jste financovali koupi nemovitosti.

Dobře si tedy spočítejte, kolik vám po zaplacení všech povinných výdajů spojených s vlastnictvím a pronájmem nemovitosti zůstane.

Mám peníze na období, kdy nájemníka nemám či stávající nájemník neplatí?

Je iluze, že vámi pronajímaná nemovitost bude po celou dobu plně obsazena. Hrozí také situace, kdy se nájemník zpozdí s nájmem, či vám nájem přestane platit, a vy se s ním budete muset „rozloučit“. Proto byste měli mít k dispozici hotovost, ze která vám pomůže toto období překlenout, resp. pokrýt povinné výdaje spojené s vlastnictvím a pronajímáním nemovitosti v době, kdy vám reálně žádný příjem z pronájmu neplyne.

Jaké jsou dlouhodobé předpokládané výnosy a náklady?

Počítejte s fyzickým opotřebováním vybavení nemovitosti či nemovitosti jako takové. S nákupem nového nábytku, běžnými opravami či generální rekonstrukcí jsou spojené nemalé výdaje, které výrazně ovlivňují výhodnost vlastnění a pronajímání dané nemovitosti. Před samotnou koupí je proto dobré vzít si k ruce odborníka (stavebního technika, stavební dozor apod.) a nechat si odhadnout stávající technický stav nemovitosti a předpokládané budoucí výdaje spojené s opravami. Tyto peníze byste měli následně zahrnout do výše nájmu

Zároveň je také vhodné si peníze na plánované rekonstrukce, opravy a další investice nechávat stranou tak, abyste na ně nemuseli čerpat úvěr, jehož úroky dále zvyšují náklady a zhoršují výhodnost vlastnění a pronajímání dané nemovitosti.

Najdete pro své zboží kupce?

Častou chybou „začínajících“ investorů do nemovitosti je, že si pořídí nemovitost a následně se nechají tlačit dolů s cenou nájmu. Zejména investoři, kteří nemají dostatečně velký finanční polštář k překlenutí doby neobsazenosti nemovitosti, se nechávají dotlačit k situaci, kdy nemovitost pronajímají za částku, která sotva pokryje náklady spojené s vlastnictvím a pronájmem. Je pak jen otázkou času, kdy takový investor bude muset „sáhnout“ do své kapy, aby z ní zaplatil daně, opravy, nové vybavení apod.

Pronájem nemovitosti je reálné a tvrdé podnikání, vstupovat do něj z naivitou vás může připravit o peníze i zdraví.

Jaký je předpoklad cen nemovitostí v okolí?

Nenechte se mýlit, v očích realitního makléře je každá nemovitost extrémně výhodnou investicí. Vás by ale kromě „sladkých“ slovíček prodávajícího mělo zajímat:

• s jakými změnami počítá či nepočítá územní plán pro danou oblast (a jak tyto změny mohou ovlivnit cenu nemovitostí v lokalitě),
• jaká je struktura příjmů obyvatel v dané lokalitě (mohou si tito lidé dovolit platit vám nájem, jaký si představujete)
• zažívá daná lokalita čistou migraci, tj. roste počet obyvatel v daném městu, čtvrti apod. (pokud ano, je zde předpoklad růstu cen nemovitostí, pokud lidí naopak ubývá, počítejte s rizikem poklesu cen nemovitosti a delší neobsazenosti nájemníky).