Praskne realitní bublina a co na to ČNB?

ČNB v reakci na obavu z nafukující se realitní bubliny zvažuje, že ještě zpřísní pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů. V červnu 2018 by mělo dojít k případnému oznámení týkající se zavedení tzv. příjmových stropů pro žadatele o hypotéku. O co se jedná?

Banky fakticky nebudou moci využívat vlastní metodické posuzování finanční stability žadatele a budou muset dodržovat jasně dané limity pro poměr celkového zadlužení žadatele vůči jeho ročnímu příjmu a výši jednotlivé splátky vůči jeho měsíčnímu příjmu. Banky tak přijdou o jistou míru volnosti ve schvalovacím procesu. Zvažujete žádost o hypotéku? Nepřemýšlejte příliš dlouho. Pravidla, která aktuálně pro banky platí, se asi brzy změní a nový žadatel bude muset prokázat výrazně vyšší finanční stabilitu.

Situace na realitním trhu

Realitní trh zažívá bouřlivé období. Dlouhodobě pozorujeme růst cen nemovitostí, jen v Praze za minulý rok rovnou o pětinu. Analytici potvrzují, že střední vrstva si aktuálně vlastní bydlení v Praze už nemůže dovolit, ceny jsou závratné. Dle analýzy Trend report 2018 musí Čech našetřit 15 průměrných ročních čistých platů, aby si mohl dovolit byt v Praze o rozloze 60 metrů čtverečních.

Zpřísňují se požadavky na žadatele o hypotéku v důsledku regulací ČNB a ničemu nepřispívá ani délka stavebního řízení. Ve větších městech je nedostatek volných bytů, což vede i ke zvyšování nájmů. Na vině je dle developerů právě nedostatečná výstavba nových rezidenčních budov, které brání špatná legislativa. Potenciální žadatelé o hypotéku proto mnohem častěji vybírají bydlení mimo pražský region a do centra dojíždějí. To naráží na nedokonalou pražskou infrastrukturu. Problém bydlení se tak točí v nekonečném kruhu.

Vyplatí se byt koupit a pronajmout?

Zájem investorů stále nepolevuje. Podle odhadů tvoří 30 - 40 % všech realitních transakcí právě koupě za účelem okamžitého pronájmu. Investoři jsou nejenom z ČR, ale výraznou část zaujímají už i ti ze zahraničí. Při výpočtu efektivity investice je důležitá výše nájemného i kupní cena. Obecně můžeme říci, že čím vyšší je cena nemovitosti, tím později získá investor své peníze zpět. Ale při současném nedostatku volných bytů k pronájmu a zvyšujícím se nájmům je situace spíše příhodná.

Raději novostavbu nebo starší byt?

Pořídit novostavbu má několik výhod. Máme v rukou přesné plánování bytové jednotky, individuální řešení nadstandardů, výběr lokality, podlaží, lze dokoupit i parkovací stání. Nevýhodou je vysoká pořizovací cena a délka realizace bytového projektu.
Starší byt sice pořídíme za nižší cenu, ale musíme počítat s náklady na rekonstrukci a s úhradou daně z nabytí nemovitosti, plus přispívání do fondu oprav. Výhodou může být lokalita blíže centru a možnost disponovat bytem okamžitě.

Správný čas na hypotéku?
Pokud dojde od června 2018 ke zpřísnění pravidel pro poskytování hypotéčních úvěrů, máme poslední šanci podat žádost o hypotéku za stávajících podmínek. Nezapomeňte monitorovat situaci na hypotečním trhu, k tomu vám pomůže i hypoteční kalkulačka. Každá banka zatím posuzuje žádosti dle svých metodik a ty se mohou výrazně lišit. Není proto směrodatné, zda vám první oslovená banka úvěr zamítne, u další může být vaše žádost bez problémů schválena.