Jak na financování domovů pro seniory? Pomoci může PPP

Stárnutí populace a nedostatek míst v domovech pro seniory závislých na péči třetích stran je aktuálně živě diskutovanou tematikou. Tento sektor je v současné době stále doménou státních organizací, nicméně vzhledem ke zvyšujícím se potřebám kapacit v budoucnosti převládají snahy o zapojení komerčních subjektů, a to jak formou spolupráce s veřejným sektorem (forma PPP – Public Private Partnership), tak komerční výstavbou nemovitosti a jejím povozem. Jak může pomoci PPP?

Forma PPP projektů není v České republice příliš rozšířená.  Jedná se o výstavbu nebo rekonstrukci a následný provoz domova se zvláštním režimem komerčním subjektem na základě koncesní smlouvy se zadavatelem (municipalita). Tato smlouva upřesňuje kvalitu a podmínky výstavby a provozu na dlouhé časové období, tj. až cca 25 let. Financování nákladů projektu je zajištěno komerčním subjektem ve formě kombinace vlastních zdrojů a bankovního financování. Nemovitost však zůstává ve vlastnictví zadavatele spolu s kontrolou ohledně kvality prováděných služeb. Tento přístup umožňuje zadavateli udržet si kontrolu nad provozem projektu, nicméně je náročný z pohledu přípravy, tj. času, nákladů a zkušeností s řízením těchto projektů. 

Podstatně rozšířenějším způsobem realizace je komerční výstavba zařízení do vlastnictví soukromého subjektu, který zajišťuje financování na své riziko a následně jej sám nebo prostřednictvím dalšího komerčního subjektu provozuje. Tento přístup v sobě zahrnuje vyšší míru flexibility, nižší časové nároky a náklady na samotnou přípravu. Financování je nejčastěji poskytováno ve formách nemovitostního financování nebo projektového financování.

Nemovitostní přístup je založen na financování účelové společnosti, která je také vlastníkem nemovitosti. Základním ukazatelem pro výpočet částky bankovního financování je tzv. ukazatel LTV („Loan to Value)“, který je poměrem výše úvěru a hodnoty zástavy (ocenění příslušné nemovitosti). LTV se zpravidla pohybuje mezi 65 % až 70 %.  Tento přístup zároveň předpokládá uzavření nájemní smlouvy s třetí stranou - provozovatelem.  Problematické je, že v mnoha případech je provozovatelem účelově založená společnost, jejíž finanční výkonnost a schopnost platit nájemné jsou závislé na očekávaných příjmech a nákladech souvisejících s provozem daného zařízení. Délka financování se odvíjí od délky nájemní smlouvy, maximálně však na období 5 až 10 let. S ohledem na delší dobu životnosti nemovitosti v porovnáním s délkou úvěru však není zůstatek úvěru ke dni splatnosti plně amortizován a je nutné zajistit nové financování. Tato skutečnost sebou přináší refinanční rizika související nejenom s rizikem zajištění nového úvěru, ale také rizikem případného nárůstu úrokových sazeb k datu refinancování. Problematickým bodem tohoto přístupu je zároveň skutečnost, že sleduje projekt z hlediska hodnoty nemovitosti a neřeší situaci, co nastane s ubytovanými klienty, pokud dojde k ukončení nájemní smlouvy, ať už po vypršení nájemního vztahu nebo z důvodů neplnění závazků provozovatele. Tuto slabou stránku nemovitostního přístupu řeší projektový přístup.

Projektový přístup je založen na detailní analýze budoucích peněžních toků v období výstavby a provozu zařízení na dobu poskytnutého úvěru, tudíž i veškerých smluvních vztahů vlastníka nemovitosti a provozovatele. V rámci tohoto principu musí být zajištěn přesun klientů provozovatele, resp. jeho zaměstnanců, na nemovitostní společnost tak, aby byla zajištěna kontinuita provozu a další péče o klienty zařízení. Základním ukazatelem, kterým se toto financování řídí, je Ukazatel krytí dluhové služby, který je poměrem mezi (i) provozními příjmy projektu po odečtení daní, výdajů spojených s provozem a tvorbou rezervního účtu oprav a údržby na zajištění provozuschopnosti zařízení (tj. nákladů životního cyklu) a (ii) dluhové služby, která zahrnuje splátku úroků, jistiny a nákladů na zajištění úrokového rizika. Výše tohoto ukazatele odráží tržní riziko a pohybuje se zpravidla kolem úrovně 1,5.  V porovnáním s nemovitostním přístupem lze dosáhnout vyšších částek úvěru a delší splatnosti.  %. Délka financování dosahuje až 20-ti let. Podíl výše úvěru na celkových projektových nákladech, do kterých se zahrnují kromě nákladů spojených s výstavbou také ostatní transakční náklady, náklady poradců a kapitalizované úroky a naplnění rezervního účtu dluhové služby, se pohybuje zpravidla mezi 20 % až 30 %. Důležitou podmínkou tohoto financování je kvalitní příprava projektu jak na úrovni vlastníka nemovitosti tak i provozovatele (včetně studie proveditelnosti a finančního plánu prokazujícího dostatečnou splátkovou kapacitu projektu), doložení schopnosti řídit projekt a adekvátní personální zajištění provozu.

Komerční financování těchto projektů je jedním ze způsobů, jak saturovat trh, nicméně nelze přehlížet důležité specifikum, tj. že se jedná o poskytování služeb lidem závislým na pomoci druhých. Z tohoto důvodů by měly být využity takové přístupy, které tuto skutečnost zohledňují. Jak už praxe ověřila, tak je v těchto případech nutné využití právě projektového přístupu, případně PPP, které zohledňují optimální péči o klienty a zajišťují kontinuitu provozu zařízení.

Autorkou textu je Magdalena Malaníková, Projektové financování ČSOB