AFT - k výsledkům ECM, smíšený dojem

Developerská společnost ECM dnes po zavření trhu zveřejnila své hospodářské výsledky za 1. pololetí 2007. Meziroční srovnání je zkreslující z důvodu rozdílného portfolia a jednorázové položky na finanční úrovni. Výsledky překročily naše očekávání na provozní úrovni, ale naopak nenaplnily naše očekávání na úrovni čistého zisku. Tržní průzkum nebyl k dispozici. Hodnota NAV na akcii během uplynulého pololetí vzrostla.

Čisté výnosy z pronájmu a ostatní výnosy činily v 1H07 5,9 mil. EUR (+576% r/r) a byly tak vyšší naše očekávání ve výši 5,3 mil. EUR. Společnost uvedla meziroční růst jen ve výši 400%, který dle nás plyne ze srovnání s položkou hrubého výnosu z pronájmu v 1H06 (1,2 mil. EUR). Silný růst čistých výnosů z pronájmu a ostatních výnosů vyplynul z akvizicí společnosti ECM Facility a budov City Empiria a City Point v loňském roce. Zisk z přecenění investičního majetku představoval 14,8 mil. EUR (+40% r/r; 10,6 mil. EUR v 1H06) a překonal tak naše očekávání ve výši z 11,3 mil. EUR. Tento zisk souvisel s kurzovými rozdíly u přeceňovaného majetku a zrcadlově je zobrazen jako forexová ztráta na finanční úrovni (jedná se o nepeněžní položky)

Administrativní náklady činily 6,8 mil. EUR (+139% r/r), když naše očekávání bylo na úrovni 5,5 mil. EUR. Růst nákladů souvisí zejména s akvizicí ECM Facility a také v důsledku expanze společnosti (marketing, zaměstnanci, právní služby atp.). Provozní zisk v 1. pololetí 2007 dosáhl 14,2 mil. EUR (+52% r/r) a překonal tak námi očekávanou hodnotu 12,8 mil. EUR, když důvodem byly jednak vyšší čisté příjmy z pronájmu a vyšší zisk z přecenění majetku než jsme čekali. Na druhou stranu tento pozitivní výsledek byl částečně kompenzován vyššími administrativními náklady oproti našemu odhadu.

Čisté finanční náklady ve výši 13,2 mil. EUR (+1% r/r) byly o 5,8 mil. EUR vyšší než naše očekávání (7,4 mil. EUR). Hlavní část těchto nákladů (51%) představovaly kurzové ztráty spojené s přeceněním majetku, které byly na druhou stranu zaznamenány jako kladná položka v zisku z přecenění majetku. Zbytek těchto nákladů představovaly kurzové ztráty spojené s úvěry v cizí měně a úroky z úvěrů a dluhopisů.

Vyšší než námi očekávané finanční náklady znamenaly, že čistý zisk ve výši 1,7 mil. EUR (-90% r/r; 16,9 mil. EUR v 1H06) zaostal za naším očekáváním (4,9 mil. EUR). Meziroční pokles čistého představuje 90% a byl způsoben jednorázovou položkou v 1H06 (finanční zisk v hodnotě 14,3 mil. EUR plynoucí z odkoupení mezaninového dluhu vůči vlastní společnosti).

Publikované výsledky prokázaly dle očekávání silnou dynamiku příjmů z pronájmu a závislost na vývoji CZK vůči EUR, jenž měl negativní dopad na finanční výsledek společnosti. Výsledky celkově hodnotíme jako smíšené (provozní úroveň nad a čistý zisk pod našim očekáváním), přičemž si nemyslíme, že by meziroční pokles čistého zisku o 90% způsobil negativní náladu mezi investory. A to zejména v tom ohledu, když byl tento pokles způsoben absencí jednorázového a navíc nepežního finančního zisku zaznamenaného v 1H06.

Dle nás nejdůležitější informací bylo oznámení hodnoty NAV k 1. pololetí 2007, která vzrostla na 222,7 mil. EUR (+14%) ze 195,2 mil. EUR ke konci roku 2006. Vezmeme-li v úvahu počet akcií ke konci pololetí 2007, tak NAV na 1 akcii činilo 57,7 EUR (+10% vůči 52,3 EUR na konci roku 2006) či 46,7 EUR (plně rozředěno; +9% vůči 42,8 EUR na konci roku 2006). Hodnota NAV se hlavně zvýšila díky růstu nevykazovaných zisků z přecenění (zejména projekty City Tower a Diplomat Center).

Růst hodnoty NAV na akcii hodnotíme pozitivně, což by se mohlo i odrazit v poptávce ze strany investorů, která by ale na druhou stranu mohla být oslabena současnou nervozitou na trhu.

Společnost také uvedla, že letos dokončí tři projekty (City Tower, Diplomat Center, Varenska Office).

Zdroj: ECM, ATLANTIK FT

Patrick Vyroubal