Předražené nemovitosti a malé byty – je skutečně na vině nepružný stavební zákon?

Ceny malometrážních bytů v Praze a dalších velkých městech ČR dosahují rekordních úrovní, což vyvolává debatu o příčinách jejich předražení. Podle portálů Videobydleni.cz a Bydlisnami.cz se průměrné ceny malých bytů (do 50 m²) v Praze pohybují nad 120 000 Kč/m², v centru přesahují 200 000 Kč/m². Často se jako hlavní viník označuje nepružný stavební zákon, ale je tento argument skutečně jediným vysvětlením?

Podle analýzy trhu dosáhla průměrná nabídková cena nových bytů v Praze ve třetím čtvrtletí 2024 hodnoty 163 203 Kč/m² (+7 % meziročně). V březnu 2025 se trend prohlubuje – byt 1+kk (30 m²) vychází v průměru na 3,6 milionu Kč (Bydlisnami.cz), v centru až na 14 milionů Kč za 70 m².

Malá Strana, Valdštejnská (Reas.cz): Byt 1+1 (30–35 m²) prodán v červenci 2023 za 196 078 Kč/m², cenový odhad k březnu 2025: 8,2–9,8 milionu Kč (265 559 Kč/m², +11,6 %).
Letňany, Bukovecká (Reas.cz): Byt 1+1 (35–40 m²) prodán v září 2024 za 114 286 Kč/m², odhad: 4,3–5 milionů Kč (133 371 Kč/m², +19,5 %). Růst cen na okraji překonává centrum, což naznačuje širší poptávkový tlak.

Nepružný stavební zákon jako hlavní viník?

Rigidní stavební zákon je často obviňován z nedostatku nabídky. Proces získání stavebního povolení trvá v Praze přes dva roky a počet vydaných povolení klesá. „Tento strukturální deficit zvyšuje ceny, zejména u malých bytů, které jsou nejžádanější,“ říká Jakub Veverka z Videobydleni.cz. V roce 2024 bylo v ČR dokončeno jen 25 000 bytů – polovina potřebného objemu.

Polemika však nabízí jiný pohled: je stavební zákon skutečně hlavním problémem, nebo jen zástěrkou pro širší systémové nedostatky? Například v Německu, kde jsou povolovací procesy efektivnější, ceny malých bytů v Berlíně rostly od roku 2019 do 2024 o 40 %, což naznačuje, že poptávka a investiční zájem mohou hrát větší roli než legislativa. V Praze navíc developery odrazují vysoké náklady na pozemky a stavební materiály, což zvyšuje ceny i bez ohledu na délku povolování.

„Nepružný stavební zákon je klíčovým faktorem, ale ne jediným. V centru, jako na Malé Straně, jsou ceny extrémní kvůli prestiži a omezenému prostoru, zatímco v Letňanech rychlý růst odráží poptávku mladých kupců a investorů. Schvalovací procesy prodlužují výstavbu, ale i bez nich by ceny rostly – malé byty jsou atraktivní pro spekulanty, kteří je skupují jako investici. Reformy zákona by pomohly, ale bez regulace investičního trhu a podpory sociálního bydlení zůstane problém přetrvávat,“ analyzuje Jakub Veverka, hlavní ekonom Videobydleni.cz.

 Alternativní pohledy na předražení

Investiční poptávka: Malé byty jsou oblíbené pro krátkodobé pronájmy (např. Airbnb), což zvyšuje jejich cenu nad reálnou hodnotu. V centru Prahy tvoří investoři až 30 % kupců (odhad ČSÚ).
Náklady a pozemky: Vysoká cena stavebních pozemků v Praze (až 20 000 Kč/m² v centru) a růst cen materiálů (o 15 % v 2024) zvyšují konečné ceny bytů, nezávisle na zákonu.

Demografie: Rostoucí počet jednočlenných domácností (39 % v Praze podle ČSÚ) zvyšuje poptávku po 1+kk a 2+kk, což stavební zákon neovlivní.

„Naopak zastánci reformy argumentují, že bez rychlejší výstavby nelze poptávku uspokojit. „Pokud by se povolení zkrátilo na rok, mohlo by se ročně dokončit o 10 000 bytů více,“ odhaduje Veverka. Kritici však tvrdí, že developery lákají spíše větší projekty s vyšší marží, a malé byty by tak zůstaly v deficitu i při zjednodušení procesů,“ dodává Jakub Veverka z realitního portálu Videobydleni.cz.

Růst cen podporují i úrokové sazby hypoték (4,8 % podle ČNB) a spekulace. ČNB predikuje pokračující zdražování v 2025, pokud se nabídka nezvýší. Reformy stavebního zákona by mohly zmírnit tlak, ale bez systémových opatření – jako omezení investičních nákupů či podpora družstevní výstavby – zůstanou malé byty luxusem.

Nepružný stavební zákon přispívá k předražení malých bytů omezením nabídky, ale není jediným viníkem. Investiční poptávka, vysoké náklady a demografické trendy hrají stejně významnou roli. Reformy jsou nutné, ale bez širší strategie zůstane bydlení nedostupné.