Evropský trh s bydlením již dále neochlazuje

Podle nových údajů Eurostatu se meziroční růst cen bydlení v celé EU ve třetím čtvrtletí 2024 dále zrychlil. Přestože mezi zeměmi přetrvávají velké rozdíly, údaje za třetí čtvrtletí potvrzují, že evropský trh s bydlením jako celek má období ochlazování za sebou. Země, které během posledních dvou let zaznamenaly výraznou korekci (včetně Německa a Lucemburska), registrují ve třetím čtvrtletí další růst cen nemovitostí (a to poté co růst byl vykázán i ve druhém čtvrtletí). V několika zemích, kde k ochlazení vůbec nedošlo, růst cen ve třetím čtvrtletí i nadále výrazně pokračoval (a to zejména v Bulharsku).

Eurostat zveřejnil koncem minulého týdne údaje o cenách bydlení za třetí čtvrtletí 2024. Jedná se o "harmonizovaný index cen bydlení" pro členské státy EU, který zahrnuje jak existující, tak nové byty, přičemž koriguje cenové změny, které jsou pouze důsledkem změn charakteristik prodaných nemovitostí. Ve srovnání s hrubými cenovými údaji to poskytuje lepší pohled na skutečnou, základní cenovou dynamiku na trhu s bydlením. Index, který je založen na kupních smlouvách, měří cenový vývoj s určitým zpožděním (obvykle několik měsíců) oproti datu, kdy byla prodejní cena stanovena v předběžné dohodě.

V celé EU vzrostly ceny bydlení ve třetím čtvrtletí o 1,4 % oproti předchozímu čtvrtletí (1,5 % u existujících a 1,2 % u nových bytů). Toto číslo bylo mírně pod tempem růstu ve druhém čtvrtletí (+1,9 %), ale bylo vyšší než v prvním čtvrtletí (+0,6 %). Ve srovnání se stejným čtvrtletím předchozího roku byly ceny bydlení v EU ve třetím čtvrtletí 2024 o 3,8 % vyšší, což představuje zrychlení meziroční dynamiky růstu ve srovnání s druhým čtvrtletím 2024 (+3,0 %) a prvním čtvrtletím 2024 (+1,5 %).

Stejně jako ve druhém čtvrtletí 2024 zaznamenaly ve třetím čtvrtletí 2024 pouze dvě země pokles cen oproti předchozímu čtvrtletí. Na vrcholu ve čtvrtém čtvrtletí 2022 to bylo šestnáct zemí. Ve třetím čtvrtletí 2024 se jednalo o Estonsko a Finsko, kde čtvrtletní pokles zůstal omezený na přibližně 0,5 %. Na druhém konci spektra bylo ve třetím čtvrtletí, stejně jako ve druhém, opět několik zemí s výrazným růstem cen. V sedmi zemích dosáhl téměř nebo více než 3 %.

Srovnání meziročních temp růst cen nemovitostí napříč zeměmi poskytuje lepší přehled než podstatně volatilnější mezikvartální změny. V této souvislosti je zajímavé, že skupina členských států EU s meziročním poklesem cen se ve třetím čtvrtletí 2024 dále zmenšila a to na pouhé čtyři země, přičemž žádná z ekonomik již nevykazuje pokles cen o více než 5 %. Naopak více zemí (nyní již šestnáct) vykázalo ve třetím čtvrtletí 2024 meziroční růst cen o více než 5 %. V některých z nich, které nezaznamenaly žádné zpomalení, byl růst cen nemovitostí v posledních letech dokonce tak silný, že situace na trhu může vykazovat znaky cenové bubliny. Toto riziko je viditelné zejména v Bulharsku a v Polsku, kde růst cen zůstal silný i ve třetím čtvrtletí loňského roku.

Stejně jako ve většině zemí EU bylo i v České republice třetí čtvrtletí roku 2022 bodem zlomu v dynamice cen bydlení. Nicméně ve srovnání s celou EU bylo ochlazení v ČR o něco výraznější, přičemž to samé platí pro oživení, takže v posledních dvou letech se nakonec cenová hladina zvedla podobně jako v průměru celé EU. Růst cen bydlení v ČR v posledních čtvrtletích hodnotíme v souladu s očekáváním a ponecháváme náš odhad férové ceny českého rezidenčního bydlení přibližně o 10 % pod úrovní vykázanou ve třetím čtvrtletí.

Region: EU