ČNB deaktivovala DTI, už druhé z původních tří omezení pro hypotéky

Koncem listopadu bankovní rada ČNB ponechala závazný limit LTV na 80 %, deaktivovala omezení horní hranice DTI a ponechala deaktivované omezení horní hranice DSTI, bez nějž je hypoteční trh již od června 2023. Provedený zátěžový test ukázal odolnost finančního sektoru vůči zhoršenému vývoji.

LTV je od ledna 2024 jediným závazným omezením pro hypotéky

Výsledky posouzení vývoje finančního cyklu, zranitelnosti bankovního sektoru a ostatních faktorů, které ovlivňují jeho odolnost, přiměly bankovní radu ČNB ponechat LTV (loan to Value) na stejné hodnotě, tedy 80 %. Zároveň ponechala LTV jako jediný závazný limit pro poskytnutí hypotéky.

DTI ukazuje počet čistých ročních příjmů žadatele, které potřebuje na splacení

Deaktivovaný ukazatel DTI omezoval počet ročních příjmů, do nichž se muselo splacení hypotéky (a všech dalších případných dluhů) vejít. Do konce roku 2023 jde u DTI o limit 8,5 násobku ročního příjmu (resp. 9,5 násobku pro mladé do 36 let). Od ledna 2024 už DTI nastaveno není.

LTV má tři hranice: 80 % běžně, 90 % pro mladé a nad 90 % výjimečně

„Běžná hypotéka se i nadále bude poskytovat do maximálně 80 % tržní hodnoty zastavované nemovitosti (zastavovaných nemovitostí). Mladým klientům do 36 let zůstává úleva v podobě hypotéky pro mladé. Zde mají banky ze zákona možnost navýšit LTV o deset procentních bodů, nyní tedy na 90 % LTV,“ uvádí Petr Jermář, finanční specialista z portálu Banky.cz.

Pět procent všech poskytnutých hypoték smí banka schválit s LTV ještě vyšším. Ale musí přitom být, dle metodiky ČNB, obzvlášť obezřetná.

„V prostředí významných makrofinančních nejistot přetrvává riziko výraznějšího poklesu cen nemovitostí, které si vyžaduje i nadále působení ukazatele LTV. Vyšší úrokové sazby a utlumená hypoteční aktivita výrazněji omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů a řízení těchto rizik ponecháváme plně na poskytovatelích,“ popsala důvody k zachování 80% LTV členka bankovní rady Karina Kubelková.

DSTI se vztahovalo k měsíčnímu příjmu

Třetí ukazatel, DSTI, zrušila bankovní rada ČNB již v polovině roku 2023. Nastavoval minimální požadovaný čistý měsíční příjem klienta vzhledem k vypočtené měsíční splátce. Ta nesměla překročit 45 % příjmu, u mladých lidí pak 50 % příjmu. ČNB jej mohla deaktivovat díky vysokým úrokovým sazbám. V době, kdy se nečeká, že by sazby po refixaci byly ještě vyšší, není DSTI (jako regulace) nezbytné.

Deaktivované ukazatele se mohou kdykoliv vrátit

Ukazatele DTI a DSTI nebyly zrušeny. Jen deaktivovány. Jakmile se podmínky na trhu změní a ČNB nazná, že v regulacích hypoték budou znovu potřeba, opět je aktivuje. A ani současná deaktivace neznamená, že by se banky nesměly oběma ukazateli řídit. Mohou, jen to pro ně teď není povinné. Proto se nedivte, když v posouzení žádosti o hypotéku bude banka operovat všemi limity.

„Limity se používají k regulaci trhu jako takového, aby hypotéky v uvozovkách nebyly až tak dostupné při nižších sazbách a klienti se nepředlužili. Kdyby tyto regulace nebyly a v době raketového růstu cen nemovitostí by lidé brali levné úvěry v emocích, dnes by mohli mít reálné existenční problémy,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO Hyponamíru.cz.

Český bankovní sektor unese obě deaktivace, současná pozice je příznivá

„Výchozí pozice bankovního sektoru je příznivá. Za klíčový faktor považujeme vývoj kvality úvěrového portfolia. Vidíme signály mírného zhoršování u úvěrů nefinančním podnikům a domácnostem, proto situaci pečlivě monitorujeme. V bankovním sektoru jako celku ale prozatím nedochází ke zvýšeným úvěrovým ztrátám a zůstává ve velmi dobré kondici. Firmy a domácnosti však budou čelit složitým ekonomickým podmínkám i v roce 2024. Potenciální dopady na jejich finanční zdraví budeme i nadále vyhodnocovat a situaci v bankovním sektoru pozorně sledovat,“ zaznělo ve zprávě pro média od ředitele sekce finanční stability ČNB Libora Holuba.