Poptávka na pražském kancelářském trhu navzdory oživení netlačí ceny nahoru

První čtvrtletí letošního roku přineslo oživení pražského kancelářského trhu. Rostoucí poptávka může v následujících letech narazit na nižší dostupnost nových prémiových prostor, neboť ve výstavbě je aktuálně jen menší počet nových projektů. To může ovlivnit i v tuto chvíli stabilizovanou cenovou úroveň nájmů. Na vzestupu jsou servisovaná kancelářská centra a projekty, které jsou v souladu se zásadami ESG. Vyplývá to z kvartálního průzkumu trhu, který zrealizovala společnost Colliers.

Kancelářský trh v Praze dosáhl ke konci prvního čtvrtletí letošního roku 3,85 milionu metrů čtverečních. Za první 3 měsíce roku 2023 přitom vzniklo jen 38 000 m² nových kancelářských prostor. Dokončeny byly pouze dva projekty, PORT7 společnosti Skanska v Praze 7, který přinesl 30 900 m² kanceláří a také rozsáhlý retailový prostor, a Red Court od J&T Real Estate s rozlohou 7 100 m². V aktivní výstavbě bylo ke konci prvního čtvrtletí dalších zhruba 145 000 m², letos však má být dokončeno přibližně jen 90 000 m². Téměř polovina z tohoto objemu už má zajištěné nájemce. „Již třetí čtvrtletí po sobě nebyla zahájena žádná nová výstavba a ani výhled do dalšího období není zrovna optimistický. V současné době je ve výstavbě 15 projektů, ale na rok 2024 je jich naplánováno pouze 5. To se přibližně za 15 až 24 měsíců promítne do výrazného výpadku nabídky,“ komentuje Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers.

Neobsazenost kanceláří v Praze klesá, poptávka roste

Míra neobsazenosti v 1. čtvrtletí letošního roku klesla o 22 bazických bodů na 7,5 %. To v absolutních číslech představuje přibližně 289 100 m². Neobsazenost se snížila ve všech obvodech kromě Prahy 1 a Prahy 7, kde došlo k nárůstu v důsledku dokončení projektu PORT7. Situace na jednotlivých dílčích trzích se liší, například v Praze 8 činí míra neobsazenosti pouhých 4,2 %, v Praze 4 pak 5,8 %.

„Objem realizované poptávky za 1. čtvrtletí překonal naše očekávání, ačkoliv podíl renegociací byl významný. Hrubá realizovaná poptávka včetně renegociací či podnájmů totiž dosáhla 137 800 m², což je druhý nejvyšší dosažený objem od 4. čtvrtletí 2019. Z hlediska čistého objemu, který nezahrnuje renegociace a podnájmy, bylo dosaženo 74 900 m², což je rovněž jeden z nejvyšších objemů za poslední tři roky. Podíl renegociací činí přibližně 45 % hrubého objemu,“ říká Josef Stanko. Většinu nové poptávky dle něj tradičně absorbovaly zavedené dílčí kancelářské trhy. Nejvíce nově obsazených prostor se nachází v Praze 5 (přibližně 24 000 m²) a v Praze 8 (13 200 m²). Nejvíce renegociací proběhlo v Praze 8 (16 300 m²) a v Praze 4 (14 000 m²). Podíl předpronájmů je optimistický a činí 14,5 %.

Největší transakcí 1. čtvrtletí byla renegociace e-commerce gigantu Amazon v Rustonce (cca 11 800 m²), následovaná renegociací poradenské společnosti Accenture v budově Visionary. Největší nově obsazenou plochou byl pronájem 4 000 m² společnosti LEGO Production v Aviatice v Praze 5.

Servisovaná kancelářská centra na vzestupu

Rozmach zažívají i servisovaná kancelářská centra, která neustále zvyšují svůj podíl na trhu, což dokládá i několik posledních čtvrtletí, kdy místní provozovatel Scott.Weber rozšířil nebo získal několik nových center v zavedených kancelářských lokalitách. Služby servisovaných kanceláří jsou založeny na flexibilních podmínkách pronájmu, díky nimž mohou komfort špičkových kancelářských budov využívat i nejmenší firmy nebo začínající podnikatelé. Pro velké společnosti a korporace jsou pak tyto služby vítanou možností pro krátkodobé a projektově orientované expanze.

Dobrá zpráva: ceny zatím nerostou

Hlavní pražské prime referenční ukazatele zůstaly na zhruba stejných úrovních jako v minulém čtvrtletí. Špičkové kanceláře v centru města lze pořídit přibližně za 27,00 eur za metr čtvereční měsíčně. Některé projekty nebo konkrétní malometrážní jednotky si mohou žádat i více, ale jde většinou o jednorázové transakce, ke kterým dochází spíše výjimečně. Prvotřídní kancelářské prostory v rámci širšího centra vzrostly o 0,25 € na horní hranici rozpětí na přibližně 18,25 € za m² a měsíc a nejvyšší nájemné ve vnější části města se ustálilo na úrovni 16,00 € za m² a měsíc. „Je jen otázkou času, kdy se nájemné v širším centru města začne dostávat na úroveň 20,00 EUR za metr čtvereční měsíčně,“ dodává Josef Stanko.

V následujících kvartálech letošního roku se dá očekávat zpomalení čisté poptávky. Vzhledem k tomu, že roky 2017 a 2018 byly ve znamení silné poptávky, lze předpokládat vyšší objem renegociací, protože standardní pětileté nebo sedmileté nájemní smlouvy se budou chýlit ke konci. „Problém může nastat kvůli nízkému počtu nově plánovaných projektů. Na rok 2024 je jich naplánováno pouze 5 a na rok 2025 jen 10, přičemž některé z nich nejsou ani určeny pro volný trh a některé nemají ani stavební povolení, což vzhledem k průměrné 18 až 24měsíční fázi výstavby znamená, že mohou být dokončeny až v roce 2026. Díky tomu může klesat neobsazenost a zejména nabídka prémiových prostor,“ říká na závěr Josef Stanko s tím, že větší kancelářské projekty, které přijdou na trh, budou kvalitní a plně v souladu se zásadami ESG, neboť developeři na českém trhu plně chápou nutnosti a požadavky nastupujícího nefinančního reportingu.