Příjezdová cesta přes pozemek souseda – návod jak si ji zajistit

Pokud pro příjezd k Vaší nemovitosti nevede jiná cesta než před pozemek souseda a ten příjezdu či průchodu brání, či vstup toleroval a najednou si to rozmyslel, nebo Vám tento problém např. brání ve stavbě či rekonstrukci nemovitosti, nabízíme pár doporučených postupů a právních prostředků, jak postupovat. Ale nejen to, v článku se dovíte také více o klasifikaci komunikací, vlastnických práv k nim, jakož i o dalších s tím souvisejících právních regulacích.

Přesné určení klasifikace komunikace

Nejdříve je potřeba si ujasnit o jakou cestu se jedná. Je cesta viditelná v terénu? Vyskytuje se na aktuálních, případně i historických ortofoto snímcích katastru, či v mapách, je zapsaná v katastru? Pak budou Vaše šance na úspěch pravděpodobnější. To ale samo o sobě samozřejmě zdaleka nestačí.

Doporučujeme začít zjištěním oficiální úřední kvalifikace komunikace. Je dobré zajít na místně příslušný silniční úřad (bude jím buď přímo obecní úřad, v katastru kde cesta leží, nebo nejbližší tzv. pověřený obecný úřad s rozšířenou působností) a zjistit, zda se jedná o komunikaci, a jak je klasifikována. Z toho pak lze také dovodit, komu ve skutečnosti patří. Komunikace totiž vůbec nemusí patřit vlastníkovi pozemku.

Stavba komunikace může být umístěna na cizím pozemku. Právě u místních komunikací je to častý případ. Jak je to možné? Vlastnictví komunikací je totiž stanoveno zákonem. Konkrétně ustanovením § 9 odst. 1 zákona č. 13/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů („zákon o pozemních komunikacích“). Ten stanoví: „Vlastníkem dálnic a silnic I. třídy je stát. Vlastníkem silnic II. a III. třídy je kraj, na jehož území se silnice nacházejí, a vlastníkem místních komunikací je obec, na jejímž území se místní komunikace nacházejí. Vlastníkem účelových komunikací je právnická nebo fyzická osoba. Stavba dálnice, silnice a místní komunikace není součástí pozemku.“

Soused by tak byl vlastníkem dané komunikace (tj. její stavby či „povrchu“) pouze v případě, že by se jednalo o komunikaci účelovou. Ve všech ostatních případech bude vlastník veřejný ze zákona. V případě místních komunikací je vlastníkem ze zákona příslušná obec.

Všechny komunikace, kromě komunikací účelových neveřejných, jsou ze zákona veřejně přístupné. Může je proto užívat kdokoli.

Zjistíte-li, že je jako veřejně přístupná klasifikována i Vaše příjezdová cesta, máte vyhráno. Soused Vám příjezd a užívání cesty zakázat nemůže. Dělá-li to, jedná se o přestupek. Pokud domluva s vlastníkem takové komunikace nestačí, podejte na silniční úřad podnět k zahájení správního řízení.[1] Jedná-li se o odstranění pevné překážky z pozemní komunikace, pro jejíž umístění nevydal silniční úřad povolení, bude muset vlastník ve stanovené lhůtě překážku odstranit. Pokud by vlastník překážku neodstranil a úřad dále nevymáhal splnění povinností, lze tuto povinnost vymáhat např. správní exekucí podle zákona č. 505/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů („správní řád“).[2] Umístění pevné překážky na veřejně přístupnou komunikaci bez povolení je také přestupkem. Silniční správní úřad za něj může uložit pokutu až do 300 000 Kč.[3]

I pokud se ale jedná o účelovou komunikaci, situace není zcela ztracena. Jedná-li se totiž o komunikaci, po které se běžně chodí či jezdí, je přístupná veřejnosti, či alespoň vlastníkům sousedních nemovitostí, nemůže její vlastník přístup na ni omezit. Jak se taková komunikace pozná? Především samozřejmě, pokud Vám to osvědčí příslušný silniční úřad.[4]

Je-li to sporné, o určení či prohlášení účelové komunikace za veřejně přístupnou můžete silniční úřad přímo aktivně požádat.[5] Je-li komunikace viditelná v terénu (např. alespoň jako vyjeté koleje), sloužila-li jako nezbytný přístup k budovám nebo pozemkům a vlastník pozemku v minulosti souhlasil s jejím veřejným užíváním (postačí i souhlas mlčky - tj. tím, že příjezdu nebránil), měli byste mít v řízení úspěch.

Věcné břemeno cesty a stezky

Pakliže jste nebyli úspěšní při určování veřejnosti komunikace a máte potvrzeno, že cesta je soukromá, účelová a neveřejná, stále není nutno zoufat. Nahlédněte do katastru a ověřte si, zda k ní v minulosti nebylo zřízeno věcné břemeno.

Bylo-li ve prospěch Vaší nemovitosti na pozemku souseda zřízeno platné věcné břemeno - služebnost stezky a cesty, máte samozřejmě přístup zaručen. Kde to zjistíte? V části B1 listu vlastnictví Vaší nemovitosti uvidíte věcná práva zřízená ve prospěch Vaší nemovitosti (služebnost, kterou soused umožnil přístup k Vašemu pozemku přes jeho parcelu), a v části C listu vlastnictví Vašeho souseda uvidíte tomu odpovídající věcná práva, která nemovitost souseda naopak zatěžují (tj. služebnost, která zatěžuje nemovitost souseda ve prospěch Vašeho pozemku).

Zřízení břemene stezky a cesty se váže k nemovitosti – bez ohledu na to, kdo ji vlastní. Platí tedy i v případě, že by se v průběhu let vlastnictví změnilo. Bránil-li by soused přesto příjezdu, lze si jej vynutit exekucí.[6] V případě nedodržení exekučního příkazu by povinnému mohly být, a to i opakovaně, ukládány vysoké pokuty.

Nebyla-li služebnost zřízena, můžete její zřízení sousedovi navrhnout. Služebnost se zřizuje písemně, smlouvou, s ověřeným podpisem. Vzniká zápisem do katastru. Může být zapsána na dobu neurčitou, či určitou, za úplatu, či bezúplatně. Vše záleží na Vaší dohodě.

Vydržení věcného břemene

Pokud věcné břemeno v minulosti zřízeno formálně nebylo ani se Vám jej nepovedlo se na jeho zřízení se sousedem dohodnout, ještě stále zbývá pár možností. Budete se sice už muset soudit, ale svých práv se dovolat můžete.

Často se setkáváme se situací, že lidé spoléhají na stav „vždycky to tak bylo“, „tudy se chodilo/jezdilo vždycky“. Právě v těchto situacích pak vyvstává otázka, zda právo cesty nebylo vydrženo.

Je-li cesta fakticky užívána již dlouho, déle než 10 let, můžete prozkoumat, zda nedošlo k vydržení věcného břemene, či dokonce k jeho mimořádnému vydržení v případě, že je cesta užívána již déle než 20 let.

Vlastnické právo totiž chrání vlastníka na úkor faktického stavu „jen“ po zákonem stanovenou vydržecí dobu. Zájem na ochraně držby (tj. užívání cesty) jakožto faktického stavu „převáží“ nad ochranou vlastníka tehdy, uplyne-li vydržecí doba. Proč? Smyslem je především zajistit obecně účelné využívání pozemků a umožnění pokud možno pokojného sousedského soužití.

U 10-ti leté vydržecí doby je potřeba prokazovat tzv. řádnou, pravou a poctivou držbu. U mimořádné, 20-ti leté vydržecí doby, postačí prokázat nedostatek nepoctivého úmyslu. Po uplynutí vydržecí doby jsou uživatelé oprávněni zajistit si právní jistotu užívání do budoucna, formálně zakotvit existující stav zapsáním věcného břemene do katastru i přes případný odpor vlastníka.

Vydržení věcného břemene musí být rozhodnuto soudem. Bez rozsudku katastr vydržení nezapíše. Soud musí posoudit, zda tu byla oprávněná držba práva odpovídajícího věcnému břemeni. Na základě čeho bude soud rozhodovat?

Podle ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů („občanský zákoník“), konkrétně podle § 1090 platí, že pro řádné vydržení se vyžaduje pravost držby a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci, nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou (tzv. řádná držba).

Pravost držby je definována v ustanovení § 993 občanského zákoníku, podle kterého o pravou držbu jde tehdy, pokud se neprokáže, že se někdo vetřel v držbu svémocně, nebo že se v ni vloudil potajmu, nebo lstí, nebo že někdo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou. Podle § 1090 odst. 2 občanského zákoníku navíc platí, že pokud zůstavitel nabyl nepravou držbu, nemůže vlastnické právo vydržet ani jeho dědic, i kdyby držel poctivě. To platí obdobně i pro všeobecného právního nástupce právnické osoby.

K pojmu poctivá držba pak ustanovení § 992 občanského zákoníku stanoví, že poctivým držitelem je ten, kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává. Dle ustanovení § 1089 odst. 2 občanského zákoníku však nepoctivost předchůdce nebrání poctivému nástupci, aby počal vydržení dnem, kdy nabyl držby on sám.

Konkrétně, u řádného vydržení podle Nejvyššího soudu ČR platí:

„Skutečnost, že se někdo chová způsobem, který naplňuje možný obsah práva odpovídajícího věcnému břemeni, ještě neznamená, že je držitelem věcného práva. Předpokladem držby a vydržení práva odpovídajícího věcnému břemeni je oprávněná držba tohoto práva; držitel musí být tedy se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že vykonává právě právo odpovídající věcnému břemeni.

Oprávněný držitel práva odpovídajícího věcnému břemenu musí být přesvědčen, že jemu, případně jeho právním předchůdcům, toto právo platně vzniklo, tedy že mu náleží právo, které vzniká na základě písemné smlouvy, k níž je třeba rozhodnutí příslušného orgánu (dříve registrace státním notářstvím), a které je časově neomezené a přechází na nového nabyvatele s přechodem či převodem vlastnictví nemovitosti, k níž se toto právo váže.

Oprávněná držba práva odpovídající věcnému břemeni se nemůže opírat o pouhou skutečnost, že obsah určitého práva je dlouhodobě fakticky vykonáván. Samotná okolnost, že žalovaný, resp. jeho právní předchůdce žalobcům (ale také ostatním vlastníkům dalších garáží) nebránil v příchodu a příjezdu ke garážím přes jeho pozemek nemůže být důvodem, který by zakládal jejich dobrou víru ve směru, že jim svědčí právo odpovídající věcnému břemenu.“[7]

Předpokladem pro tento typ vydržení tak bude až výkon práva v objektivně existující dobré víře (po stanovenou vydržecí dobu 10 let). Ten, kdo toto právo vykonává, musí být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu toto právo patří, že je oprávněn přes cizí pozemek chodit či jezdit. Nejde však jen o pocit, musí to být podloženo konkrétním (právním) důvodem opravňujícím k takovému přesvědčení (např. smlouvou, o které ani při zachování obvyklé opatrnosti neví, že je neplatná apod.). Navíc, vlastník tento stav musí snášet vědomě. Jestliže tedy někdo přechází přes cizí pozemek, aniž by o tom vlastník věděl, nemůže se stát držitelem práva služebnosti.

Podmínku mimořádného vydržení, tj. užívání cesty po dobu nejméně 20 let, však již podle výkladu ustanovení § 1095 občanského zákoníku není potřeba prokazovat poctivou držbou podle § 992 odst. 1 občanského zákoníku, ani držbou oprávněnou (pro dobu držby před 1. 1. 2014) podle § 130 odst. 1 zákona č. 40/1964, (starý, již neplatný) občanský zákoník („ObčZ 1964“), ale výlučně jen nedostatkem nepoctivého úmyslu držitele. Držitel tak v tomto případě nemusí být „poctivý“, ale nesmí být ve zlém úmyslu.

Hodnocení poctivosti úmyslu držitele bude samozřejmě vždy individuální. Posouzení této otázky je vždy na úvaze soudu v nalézacím řízení. Jako tomu bylo např. v případě rozsudku Nejvyššího soudu, v němž soud dovodil, že „oprávněná držba se nemusí opírat o existující právní důvod užívání, postačí domnělý právní důvod“. [8] Nebo v jiném rozsudku „Občanský zákoník se odchýlil od úpravy držby v o. z. o. též tím, že pro mimořádné vydržení implicitně zavedl nový druh držby, a to držby nikoliv v nepoctivém úmyslu (§ 1095). Zatímco o. z. o. vyžadoval i pro mimořádné vydržení poctivou držbu, občanský zákoník ji nahradil držbou nikoliv v nepoctivém úmyslu, přičemž důkaz nepoctivého úmyslu leží na protistraně držitele, který se mimořádného vydržení dovolává.“[9]

Podobně jako v případě 10-ti letého vydržení, tak i v případě mimořádného vydržení platí, že držitel si může započíst držbu svého právního předchůdce. Zde je však potřeba upozornit, že to nemusí být tak jednoduché, jelikož do doby stanovené v § 1095 občanského zákoníku se ještě bude muset započíst i doba přede dnem nabytí účinnosti (nového) občanského zákoníku a pravděpodobně za účinnosti ObčZ 1964, případně právních úprav ještě starších.

Podle přechodných ustanovení k občanskému zákoníku platí, v souladu s ustanovením § 3066 občanského zákoníku, že tato doba „neskončí dříve než uplynutím dvou let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, jde-li o věc movitou, a pěti let, jde-li o věc nemovitou“. Občanský zákoník nabyl účinnosti 1. 1. 2014. Tato doba sice již uplynula, přesto se budou vyskytovat případy, kde se toto ustanovení bude aplikovat. Právní úprava je zde namístě především z toho důvodu, že ObčZ 1964 úpravu mimořádného vydržení vůbec neobsahoval.

Jak je uvedeno v již citovaném rozsudku Nejvyššího soudu: „Z ustanovení § 3066 občanského zákoníku vyplývá, že věcné břemeno nabude mimořádným vydržením držitel, který měl před 1. 1. 2019 věc po stanovenou dobu v držbě „nikoliv v nepoctivém úmyslu“, a to i se započtením stejně kvalifikované držby jeho předchůdce …. K započtení je způsobilá i doba držby před 1. 1. 2014.“[10]

I držiteli, který se dovolává mimořádného vydržení, se proto započte vydržecí doba předchůdce, který také držel věc „nikoliv v nepoctivém úmyslu“. Stejně jako v případě aktuálního vlastníka, tak nebude potřeba prokazovat, zda byl předchůdce držitelem poctivým (§ 992 odst. 1 občanského zákoníku), anebo oprávněným (§ 130 odst. 1 ObčZ 1964). Ustanovení § 995 věty první občanského zákoníku lze tak analogicky aplikovat i na držbu směřující k mimořádnému vydržení.

Zřízení nezbytné cesty přes sousední pozemek

Ani pokud cesta není veřejně přístupná ze zákona, k cestě nebylo zřízeno věcné břemeno a nejde se odvolávat ani na jeho vydržení, stále není vše ztraceno.

Především, znovu, je na místě zopakovat, že je možné se se sousedem dohodnout. Kromě věcného břemene lze také, např. za úplatu, či jinou protihodnotu, odkoupit podíl na komunikaci a stát se jejím spoluvlastníkem, či si příslušnou část komunikace pronajmout, propachtovat atd. atd. Pravděpodobně budete potřebovat geometrické zaměření pro vyčlenění příslušné části pozemku. S ohledem na předpokládané předchozí vyhrocení vzájemných vztahů se sousedem nelze než doporučit písemné sepsání, ideálně se zápisem do katastru.

Další právní možností je uplatnění práva na zřízení nezbytné cesty přes sousední pozemek. To je upraveno v ustanovení § 1029 občanského zákoníku. Smyslem tohoto ustanovení je umožnit vlastníkovi nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit, nebo jinak ji řádně užívat proto, že nemá dostatečné spojení s veřejnou cestou, žádat, aby mu soused povolil nezbytnou cestu přes jeho pozemek. Jedná se o zřízení cesty za náhradu. Nedohodnou-li se o výši náhrady vlastníci, rozhodne o ní soud.

Základní podmínkou pro zřízení nezbytné cesty je, že vlastník nemá ke své nemovitosti jiný přístup a nelze jej jiným způsobem zajistit. Tohoto práva se nelze domáhat pro pouhé zajištění lepšího či pohodlnějšího přístupu. Na druhou stranu občanský zákoník uvádí, že nezbytnou cestu je možné zřídit k zajištění odpovídajícího přístupu, pokud nemovitost není „dostatečně“ spojena s veřejnou cestou (např. k penzionu povede jen cesta pro pěší, a nikoliv pro auta).

Není nerozhodující, k jakému účelu je pozemek, na kterém má být nezbytná cesta zřízena, užíván – tj. zda jde o lesní pozemek, dům, nebo zahradu. Pro rozsah zřizovaného práva je rozhodná hospodářská potřeba panující nemovitosti, resp. rozsah jeho užívání – nezbytnou cestu lze proto zřídit pouze v takovém rozsahu, aby obvyklé užívání zatíženého pozemku nebylo znemožněno, tj. za co nejnižší náklady. V řízení soud proto také posuzuje, zda výhoda, kterou nezbytná cesta poskytuje, není podstatně menší než újma, která by jejím zřízením vznikla vlastníku zatíženého pozemku.

Přístup musí být vždy zajištěn napojením k veřejné cestě (tedy např. k silnici nebo místní komunikaci) a je-li více možností, jak přístup k pozemku zajistit, musí být vždy vybrána ta z nich, která bude vlastníka pozemku, přes který má nezbytná cesta vést, zatěžovat nejméně. Současně musí být brán ohled i na to, aby byl soused zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován. Pokud pozemek bez přístupu obklopuje několik sousedních pozemků, povolí se nezbytná cesta jen přes ten, který umožňuje nejpřirozenější přístup.

Soud zřízení cesty nepovolí, pokud by to užívání sousedního pozemku významně omezilo, nebo dokonce zcela znemožnilo, eventuálně snížilo jeho cenu, nebo nepřiměřeně narušilo soukromí jeho vlastníka, nebo pokud by došel k názoru, že nedostatek přístupu byl způsoben z hrubé nedbalosti, nebo dokonce úmyslně.

V každém případě, nejrychlejší na nejbezpečnější cestou je poradit se s profesionálem, nejlépe se zkušeným advokátem.

Máte další dotazy? Potřebujete pomoct či poradit?

Neváhejte a obraťte se na nás!

Mgr. Beata Sabolová, LL.M., advokátka - kontakt: sabolova@chslegal.eu

Mgr. Martina Petlachová, advokátní koncipientka

[1] Podle § 40 odst. 4 zákona o pozemních komunikacích

[2] Podle § 103 a násl. správního řádu

[3] Podle § 42 odst. 8 ve spojení s odst. 1 písm. m) zákona o pozemních komunikacích

[4] Osvědčení se vydává podle § 142 odst. 2 správního řádu

[5] Podle § 142 odst. 1 správního řádu

[6] Exekuce dle občanského soudního řádu je upravena v části šesté v §§ 251-351a.

[7] Nejvyšší soud, sp. zn. 32 Cdo 4428/2009