MakroMixér s Marcelem Souralem: Reality nezlevní, novým trendem i co-living a bude někdy deset, patnáct tisíc nových bytů ročně? Také o oslabení koruny či stavebnictví

Změní Česká národní banka svůj přístup ke koruně a ta pod tlakem růstu sazeb v zahraničí a jejich stagnace v Česku oslabí? Jak dramatický je 60% meziroční propad hypoték a co lze čekat na trhu nemovitostí? Kde nejvíce zpomaluje stavebnictví? To jsou úvodní témata aktuálního dílu podcastu MakroMixér pro hlavního ekonoma Patria Finance Jana Bureše. Hostem jeho a spoluautora podcastu Roberta Břešťana je majitel developerské skupiny Trigema, která v Praze stojí za projekty Fragment či Lihovar. Ceny bydlení dolů nepůjdou, než pokles přijde na trhu konsolidace. Kardinálním problémem je délka stavebního řízení v Česku a o zdanění investičních bytů se bavme, až se bude prodávat deset, patnáct tisíc bytů ročně, k čemuž jsme se zatím ani z dálky nepřiblížili. O očekávaném vývoji realitního trhu, nových trendech, co-livingu i artwashingu dnes s Marcelem Souralem. Poslechněte si aktuální díl podcastu MakroMixér hlavního ekonoma Patria Finance Jana Bureše a šéfredaktora portálu hlidacipes.org Roberta Břešťana. Výstupy z podcastu MakroMixér naleznete na Patria.cz a Hlidacipes.org a samotné podcasty ve službách Spotify, Apple Podcasts, Google Podcast či SoundCloud.

Změní ČNB taktiku a nechá korunu oslabit?

Tlak na českou korunu opakovaně sílí, devizové rezervy se tenčí. Hrozí výraznější oslabení české měny? Česká národní banka ji zatím brání kolem úrovně 24,70 EURCZK. Zatímco v Česku ale lze očima hlavního ekonoma Patria Finance Jana Bureše očekávat stabilní sazby, stanovené centrální bankou, v eurozóně půjdou vzhůru. „Náskok, který si koruna vybudovala, se bude ztenčovat a nelze v určitém okamžiku vyloučit změnu přístupu centrální banky k české koruně a případně i její oslabení,“ řekl v podcastu MakroMixér Jan Bureš. Další oslabení české koruny tak podle něj nelze vyloučit.

„Sazby ČNB v budoucnu pravděpodobně zůstanou na stávajících úrovních, zároveň půjdou rychle nahoru sazby v zahraničí, v USA i eurozóně,“ uvažuje Bureš. Z toho podle ekonoma Patrie vyplývá, že úrokový náskok koruny se bude zužovat a sázky proti koruně mohou být pro investory atraktivní. „Pokud rada centrální banky nebude ochotna zvýšit úrokové sazby, budou se kvůli obraně koruny tenčit její devizové zásoby. Je možné, že bankéři v nějakém bodě svou taktiku pozmění a korunu nechají oslabit,“ soudí Bureš.

Jaký je a lze očekávat další vývoj na trhu nemovitostí?

Tématem podcastu, směřujícím k jeho dnešnímu hostovi, je vývoj na trhu nemovitostí. Ty jsou cenově špatně dostupné již dlouhou dobu a situace na trhu se dále zhoršuje. „Jedním ze zásadních faktorů jsou padající reálné příjmy českých domácností, dalším pak politika centrální banky, která drží úrokové sazby na 7 procentech a pravděpodobně nebude mít v dohledné době možnost snížit sazby ze stávajících úrovní. K tomu přistupují limity pro hypotéky, kde se regulace v roce 2022 zpřísnila,“ vyjmenovává svůj pohled na klíčové faktory vývoje na realitním trhu Jan Bureš. „Výsledkem je propad hypotečního trhu, kdy v letošním roce je meziročně o 60 % hypoték poskytnuto méně oproti roku 2021,“ konstatuje Bureš s dovětkem, že období loni bylo z pohledu poskytování hypoték mimořádně úspěšné.

Od realit ke stavebnictví. Jaká je situace tam?

Hlavním problémem sektoru stavebnictví podle Jana Bureše zůstává nedostatek lidí, i když podle průzkumů již tento problém není tak vážný, jako například ještě ve druhé polovině roku 2021, kdy takto hovořila více než polovina stavebních firem.

Ve stavebnictví už přibyl počet podniků, které hlásí problém se slabší poptávkou, nárůst je podle ekonoma Patrie ale zatím spíše marginální. „Při pohledu na tvrdá čísla ze stavebnictví lze pozorovat výraznější zpomalení dynamiky zejména v pozemním stavitelství, v rezidenční výstavbě. V inženýrském stavitelství tak zásadní zpomalení zatím nevidíme,“ uvádí Bureš.

Co na to vše host aktuálního dílo podcastu Makromixér Marcel Soural, majitel developerské a investiční společnosti Trigema? Firma Marcela Sourala je v Praze zodpovědná například za projekty Fragment nebo Lihovar a krom jiného provozuje lyžařský areál Monínec.

Foto: Projekt Fragment

Zdroj: Trigema

Dopad ruské invaze na realitní byznys

Ruská invaze na Ukrajinu a s ní spojená energetická krize – otázka na takřka každého z hostů podcastu - podle Sourala výraznější korekci na nemovitostním trhu nezpůsobí. „Rezidenční trh je nutné vnímat ve dvou základních segmentech a to primární trh, což je stavba nových bytových domů, a trh sekundární. U primárního trhu prostor ke slevě nebo pro korekci ceny není, protože nás ze spodu tlační ceny stavebních materiálů, prací, ceny peněz a obrovská nejistota a nestabilita. U sekundárního trhu by ceny klesat mohly, protože tam byly byty zakoupeny v jiné době a za jiné ceny. Ke korekci by mohlo dojít tak, že ceny budou po nějakou dobu stabilizované, zamrazené,“ myslí si Soural. Při 18% inflaci bude korekce podle něj probíhat v reálném vyjádření, nominálně zůstanou ceny na svém, dodává svůj pohled.

Slabší poptávka? Přijde konsolidace trhu, ne pokles cen

Slabší poptávka ceny podle Sourala snížit nemůže. „Menší developeři budou své investice odkládat, nebo své projekty prodají. Velcí developeři budou při výběru projektů opatrnější. Pořád půjde o korekci nabídkové strany, a když nabídka je slabá, tak není důvod pro pokles cen,“ říká Soural. Situace může být pro větší hráče také příležitost, podle Sourala dojde také k určité konsolidaci trhu, menších společností na českém trhu působilo poměrně velké množství.

Zdanění investičních bytů? Bavme se při prodeji deseti, patnácti tisic bytů ročně

Co se týče rizika zásahu státu ve formě vyššího zdanění investičních bytů, považuje Soural tuto diskuzi za předčasnou. Nemá smysl podle něj zdaňovat něco, čeho je na trhu málo. „V první řadě potřebujeme byty postavit, aby tady byly. Teprve poté můžeme zkoumat, které byty jsou na investici, na pronájem, a které nejsou,“ říká developer. „Pokud tady ten bytový fond není a obyvatelé tohoto státu jej potřebují, tak v prvé řadě nechme ty byty postavit,“ vyzývá Soural.

Foto: Projekt Fragment

Zdroj: Trigema

Problém je podle něj stále právě nabídková strana. „Deset tisíc nových bytů ročně, po kterých ve svém strategickém plánu volá Praha, nebylo za posledních deset let postaveno ani jednou. Až budeme stavět a prodávat deset až patnáct tisíc bytů ročně, tak pak se začněme bavit o regulaci ohledně zdanění investičních bytů,“ nabízí svůj pohled Soural.

Co čekat pro trh s bydlením v současném vysokoinflačním prostředí?

„Primární trh nových bytů nemá prostor ke korekci a klesat nebude, bude nějakou dobu stagnovat,“ shrnuje znovu Soural. Ke korekci může podle něj dojít na sekundární trhu, záležet ale bude opět na dostatečnosti nabídky, která je předpokladem, aby ceny klesnout mohly. „V prostředí, kdy peníze ztrácejí svoji hodnotu a měna devalvuje, si byt svou hodnotu udrží, tedy v budoucnu bude stát víc. Pokud mám slabou měnu, tak logicky z toho vyplývá, že ten byt bude dražší,“ soudí.

Kardinální problém: Délka stavebního řízení

Délka stavebního řízení, ve které je Česko nejhorší na světě, je ovšem kardiální problém. Stavební řízení stačí podle Sourala zjednodušit tak, aby do jednoho roku na základě jednoho razítka vzniklo jedno povolení. Pak by se trh prostřednictvím vyšší nabídky na něm změnil.

Dalším problémem podle Sourala je, že nový stavební zákon s odloženou účinností, jehož platnost nová vláda pozastavila, se nepíše v souladu s požadavky odborné veřejnosti, ale úřednického aparátu. „Trh by se měl nechat působit i tam, kde do hry vstupují například regulace ohledně orientace nové bytové zástavby vůči světovým stranám,“ soudí.

Nastartuje trh s nájemním bydlením?

„Trh pro fyzické osoby je nyní dočasně zamrzlý,“ konstatuje Soural. Ožila ale podle něj činnost institucionálních investorů s vizí otáčet větší projekty do nájemního bydlení. „Ten trend tu je, nicméně bude to dlouhá cesta trvající několik let, nebo desítek let, než se poměr mezi vlastnickým a nájemním bydlením výrazně změní,“ podotkl Soural. Sama Trigema chce během pěti, osmi let vytvořit fond o zhruba tisícovce nájemních bytů, které si sama postaví. Také se rozhodla proměnit jeden ze svých projektů na projekt nájemního bydlení v obavě, že rozdrobení na vlastnické podíly by mohlo zkomplikovat údržbu objektu.

Nové trendy v bydlení: co-living i artwashing

Jako jedinečnost v Česku plánuje Trigema první co-livingový projekt v Čechách. TOP TOWER v pražských Nových Butovicích se má skládat ze stovek velmi malých a efektivně využitých nájemních bytů o rozměru 18 až 20 metrů čtverečních. K nim budou náležet dvě, tři patra sdílených prostor, kde jsou knihovny, studovny, posilovny, velká kuchyně. „Základní princip je v tom, že pokud uděláte takto malý byt, tak absolutní nájemné tlačíte hodně dolů,“ uvádí Soural. „Je tady spousta lidí, kteří nepotřebují byt o velké rozloze, protože dojíždějí do Prahy za prací a potřebují někde přenocovat za rozumné peníze,“ dodává. Jako další cílovou skupinu logicky zmiňuje mladé lidi, kteří se ještě nerozhodli, kde budou chtít trvale bydlet.

Foto: Projekt TOP TOWER

Zdroj: Trigema

Samotná TOP TOWER má měřit na výšku 135 metrů a měla by se tak stát novou nejvyšší budovou v Praze. „Bude mít podobu rezavého vraku lodi, zvedajícího se k nebi a její součástí bude nejdelší suchý tobogán na světě. Netradiční design budov a spolupráce je naše cesta,“ přibližuje Soural. „Nestavět byty stejně, jako krabice. Chceme Prahu dostat na výsluní evropské, ne-li světové architektury,“ dodává developer.

Energetická náročnost? Ne jeden, ale kombinace zdrojů tepla

Ruku v ruce s aktuální energetickou krizí se debata v podcastu stáčí také na energetickou náročnost budov. „U projektů, které máme dnes rozestavěné, se snažíme energetické zdroje vylepšit prostřednictvím tepelných čerpadel a podobně,“ říká Soural. Jedním dechem ale dodává, že je nesmysl, aby se všechny bytové domy předělaly na tepelná čerpadla. „Za pár let se plyn stabilizuje a bude opět dobrým zdrojem vytápění. Nicméně do budoucna budeme chtít zdroj nemít jednobarevný, ale kombinovaný,“ uvádí.

Rekuperace je dle něj už dnes téměř nutností, fotovoltaické panely na střechách domů na ohřev vody dokážou uspořit velké množství energie. „Zima bude svízelná, ale až přijde jaro, situace se stabilizuje. I ten trh se vrátí k normálu a bude se nám dařit velice dobře,“ uzavírá Marcel Soural.

Výstupy z podcastů naleznete na Patria.cz a Hlidacipes.org a samotné podcasty ve službách Spotify, Apple Podcasts, Google Podcast či SoundCloud. Podcast MakroMixér pravidelně vybírá tři důležitá ekonomická témata, ve druhé části vyzpovídává zajímavé a chytré hosty. Zaposlouchejte se!