Patria (Patria Finance)
Investice  |  21.10.2022 09:04:00

Český realitní trh - na obzoru ochlazení, zatím ne pád - Rozbřesk

Ceny na českém realitním trhu pomalu začínají zvolňovat svůj růst. Nejedná se však o žádný pád, zatím spíše o pozvolné sešlapování brzdového pedálu. Ve druhém kvartále 2022 ceny stávajících bytů stále mezikvartálně rostly o 5,3 % (6,2 % v prvním kvartále 2022 a 7,3 % ve čtvrtém kvartále 2021). Výrazněji zpomaluje dynamika v hlavním městě, kde ceny stávajících bytů rostly jenom o 1,8 % mezikvartálně a ceny nových bytů prakticky stagnovaly.

Z našich analýz nadále vyplývá, že český realitní trh i tak zůstává výrazně nadhodnocený (o 25-30 %). Poslední čísla však ukazují, že “bublina” se dál nezvětšuje - jinými slovy reálné ceny nemovitostí nerostou rychleji, než ukazují fundamenty trhu (zejména nájemné, zaměstnanost a příjmy domácností). V základním scénáři předpokládáme, že ceny nemovitostí mohou v nejbližších kvartálech začít stagnovat nebo lehce klesat, celkově však za rok 2023 dojde pouze k výraznému zpomalení růstu (na 0,5 % z letošních zhruba 17 %). I to však povede k postupnému splaskávání bubliny, protože při vysoké inflaci budou reálné ceny nemovitostí klesat rychleji než reálné příjmy domácností i než reálná hodnota nájemného.

Co povede k dalšímu zvolnění dynamiky cen (v některých kvartálech i k poklesu)? Bude to zejména slabší poptávka, kterou tlumí hned několik souběžně působících faktorů. Na prvním místě to jsou vyšší úrokové sazby, které nepůjdou podle našeho názoru v nejbližších kvartálech výrazněji dolů. Vyšší úroky na jedné straně zhoršují dostupnost financování na druhé, současně zlepšují výnos alternativních bezpečných investic (státních dluhopisů nebo i spořících účtů). Poptávku současně ochlazuje také přísnější makro-obezřetnostní politika centrální banky. Znovu byl aktivován limit pro poměr dluhu k příjmům (DTI celkový dluh versus čistý roční příjem) a poměr dluhové služby k příjmům (DSTI měsíční splátka dluhu versus čistá měsíční mzda). V současné době činí tyto poměry 8,5 % a 45 % (méně přísné limity platí pro osoby mladší 36 let). Poměr výše úvěru k hodnotě zástavy (LTV výše úvěru versus hodnota zástavy) byl rovněž snížen na 80 % (90 % pro osoby mladší 36 let). Z úvěrů na bydlení čerpaných v roce 2021 by přibližně 25 % nesplňovalo současné limity poměru dluhové služby k příjmům. I proto objem hypoték poskytnutých v září tohoto roku meziročně poklesl skoro o 60 %. Poptávku na realitním trhu nebude ovšem tlumit pouze hůře dostupné financování, ale také přirozeně horší finanční situace domácností. Ty letos zažívají prudký propad reálné mzdy (až 10 %) a mzdy mohou kvůli setrvačnosti inflace reálně klesat i v průběhu příštího roku. A v neposlední řadě poptávku zcela přirozeně chladí vysoké ceny nemovitostí, které se relativně oproti příjmům českých domácností pohybují vysoko nad evropským průměrem. Naopak od výraznějšího poklesu cen na trhu nás bude chránit relativně slušná finanční situace českých domácností a zejména pak slabá nabídka potýkající se (v případě nových nemovitostí) s vysokými cenami vstupů.



*** TRHY ***

Koruna

Napětí na českém devizovém trhu relativně zvolnilo, a to nehledě na další zisky dolaru a špatnou náladu na globálních akciových trzích. Vystoupení Oldřich Dědka z ČNB, který připustil růst sazeb v případě výraznějšího tlaku na korunu, mohla sehrát určitou roli… Z našeho pohledu však reálně zatím k výraznějšímu posunu směrem k růstu sazeb v bankovní radě nedochází.

Eurodolar

Americká měna zpevňuje s tím jak rostou dolarové úrokové sazby. Trh práce v USA se zatím nijak zásadně neochlazuje a komunikace ze strany Fedu zůstává velmi jestřábí (viz např. včera Bullard). Na druhé straně euro by se mohlo rovněž teoreticky opřít o jestřábí sázky na růst sazeb ECB, avšak vše komplikuje svízelná (dluhová) situace Itálie.

Patria.cz je investiční portál společnosti Patria Finance a.s. s real-time daty zaměřený na domácí a zahraniční kapitálové trhy. Poskytujeme online informace a analytickou podporu z oblasti financí, makroekonomiky a investic. Samozřejmostí jsou také aktuální investiční tipy a dlouhodobá investiční doporučení. Akcie, měny, komodity, investice, doporučení - vše přehledně na jednom místě.








?
Zobrazit sloupec 

Kalkulačka - Výpočet

Výpočet čisté mzdy

Důchodová kalkulačka

Přídavky na dítě

Příspěvek na bydlení

Rodičovský příspěvek

Životní minimum

Hypoteční kalkulačka

Povinné ručení

Banky a Bankomaty

Úrokové sazby, Hypotéky

Směnárny - Euro, Dolar

Práce - Volná místa

Úřad práce, Mzda, Platy

Dávky a příspěvky

Nemocenská, Porodné

Podpora v nezaměstnanosti

Důchody

Investice

Burza - ČEZ

Dluhopisy, Podílové fondy

Ekonomika - HDP, Mzdy

Kryptoměny - Bitcoin, Ethereum

Drahé kovy

Zlato, Investiční zlato, Stříbro

Ropa - PHM, Benzín, Nafta, Nafta v Evropě

Podnikání

Města a obce, PSČ

Katastr nemovitostí

Katastrální úřady

Ochranné známky

Občanský zákoník

Zákoník práce

Stavební zákon

Daně, formuláře

Další odkazy

Auto - Cena, Spolehlivost

Registr vozidel - Technický průkaz, eTechničák

Finanční katalog

Volby, Mapa webu

English version

Czech currency

Prague stock exchange


Ochrana dat, Cookies

Vyloučení odpovědnosti

Copyright © 2000 - 2024

Kurzy.cz, spol. s r.o., AliaWeb, spol. s r.o.

ISSN 1801-8688