Ceny realit v Česku utržené ze řetězu. Dosedne na ně korekce? Podcast MakroMixér s Martinem Luxem. Také o inflaci, ČNB a lepších i horších řešeních energetické krize

Tuzemský realitní trh ovládlo vysoké nadhodnocení cen, které započalo už kolem let 2017, 2018. Kolem roku 2020 v době covidu se ceny naprosto utrhly ze řetězu, dále prudce narostly. "Myslím si, že ČR je v situaci, která se nazývá cenovou bublinou a která hrozí prasknutím," říká v novém díle podcastu MakroMixér odborník na bytovou politiku ze Sociologického ústavu Akademie věd Martin Lux. Co stojí za nedostupností bydlení v Česku? Jak situaci na realitním trhu řešit? Je pro mladé lidi cestou nájemní bydlení? Je u mladých generací stejně silný motiv k vlastnictví nemovitosti jako u těch starších? O tom všem je aktuální vydání podcastu MakroMixér s tradiční trojicí otázek na úvod, mířících na hlavního ekonoma Patria Finance Jana Bureše. Jsme už na vrcholu inflace? Jak na ni dále bude reagovat ČNB? Jak dobré či špatné jsou návrhy na řešení energetické krize? Poslechněte si aktuální díl podcastu MakroMixér hlavního ekonoma Patria Finance Jana Bureše a šéfredaktora portálu hlidacipes.org Roberta Břešťana. Výstupy z podcastu MakroMixér naleznete na Patria.cz a Hlidacipes.org a samotné podcasty ve službách Spotify, Apple Podcasts, href="https://podcasts.google.com/feed/aHR0cHM6Ly9mZWVkcy5zb3VuZGNsb3VkLmNvbS91c2Vycy9zb3VuZGNsb3VkOnVzZXJzOjkzNjcxMzc1Mi9zb3VuZHMucnNz">Google Podcast či SoundCloud.

Jsme již na vrcholu inflace a co čekat od ČNB?

První otázka na Jana Bureše - inflace. Máme čerstvá čísla, ze kterých vidíme meziroční pokles a meziměsíčně zvolňující dynamiku vývoje cen. Dosáhla již inflace svého vrcholu? „Hodně je za tím zpožděná reakce energetických firem s propisováním cen elektřiny do ceníků pro domácnosti vůči odhadům nás, analytiků ale i České národní banky," upozorňuje hlavní ekonom Patria Finance. "Ano, je možné, že inflace již je u svého vrcholu,“ říká pak s odkazem na plánované zastropování cen energií, přes které by se ceny celkově již neměly příliš posunout výš. Vrcholu inflace bychom pak dle Jana Bureše mohli skutečně dosáhnout v průběhu září až října letošního roku.

Jak se přes čerstvá inflační čísla a tento výhled dívat na další očekávané kroky ČNB? Jak Bureš upozorňuje, s inflací a měnovou politikou ČNB to není úplně ‚jedna k jedné‘. „Jednou věcí je, kdy dojde na inflační vrchol, druhou, jak dlouho bude inflace odeznívat. Podle všeho to bude velice pomalu, v příštím roce očekáváme inflaci mezi 8 až 9 procenty," upozorňuje Bureš. "ČNB by podle mého názoru měla držet úrokové sazby dostatečně vysoko na to, aby zabránila zabydlení inflace v inflační očekáváních,“ upozorňuje Jan Bureš. Připomíná také, že celá bankovní rada ČNB je v tuto chvíli převážena více k holubicím než jestřábům. „Ten inflační vrchol bude jedním z argumentů, proč úrokové sazby dál nezvyšovat,“ odhaduje Bureš.

Recept na energetickou krizi: dobrá i méně šťastná řešení?

Český a evropský plán, jak čelit energetické krizi. Další téma pro Jana Bureše. Jde jeho očima správným směrem? „Je tam několik bodů, některé jsou za mne správné a životaschopné, například plán na omezení spotřeby energie v energetických špičkách nebo plán na doplnění likvidity pro obchodování s elektřinou pro její producenty. Na druhou stranu si myslím, že tam jsou i nebezpečné, nedopracované návrhy, například na zastropování cen plynu. Pokud by se netýkal jen Ruska a vztahoval se také na dovoz LNG plynu – něco, co navrhuje Rakousko či Itálie – můžeme se ocitnout v situaci, kdy plynu v Evropě bude v průběhu zimy reálně nedostatek," upozorňuje například Jan Bureš.

Martin Lux k cenám českých realit, utrženým ze řetězu

Hostem čerstvého MakroMixéru je Martin Lux ze Sociologického ústavu Akademie věd, odborník na bytovou politiku, který k tomuto tématu publikoval řadu zajímavých studií. Ceny bytů a obecně nemovitostí v Česku za poslední dekádu prakticky nepřetržitě rostly a podle řady modelů, například centrální banky, jsou nadhodnoceny. Bude současný konflikt na Ukrajině faktorem, který nastartuje dlouho očekávanou korekci na tuzemských realitách? To už je první otázka pro Martin Luxe. „I podle našich modelů se jedná o opravdu vysoké nadhodnocení cen, které započalo už kolem let 2017, 2018, kdy žádný konflikt s Ukrajinou ještě nehrozil. Příčiny nadhodnocení jsou tedy určitě mimo konflikt jako takový. Kolem roku 2020 se ceny naprosto utrhly ze řetězu, dále prudce narostly. Myslím si, že ČR je v situaci, která se nazývá cenovou bublinou a které hrozí prasknutí," shrnuje svůj pohled na cenové posazení tuzemského realitního trhu Lux.

Ke korekcím dochází právě v situacích, kdy se ekonomika dostane do recese, a to zejména takové, která je doprovázena nárůstem nezaměstnanosti. Dočkáme se tedy korekce nyní? „Ve chvíli, kdy by se míra nezaměstnanosti začala zvyšovat, tak by mohlo dojít k tomu, že se růst cen bytů nejen mírně zastaví, ale že se začnou korigovat, a to i velmi prudce,“ domnívá se Lux. Krátkodobě silný růst cen realit podle něj často vede i k jejich rychlému pádu. Naopak dlouhodobý pokles cen je propojený s demografickým vývojem, kde je velký podíl starší generace, jako například v Japonsku nebo Německu. Starší generace se snaží své nemovitosti prodat a setkává se s nedostatečnou poptávkou ze strany mladší generace. "Takový scénář by v případě České republiky mohl teoreticky nastat, až se generace husákových dětí dostane do důchodu," říká Lux s tím, že odhadovat trhy takto dopředu je velmi těžké.

Za nedostupností bydlení je spíše přílišná poptávka, než nízká nabídka

Dostupnost bydlení, která je aktuálně v Česku jedna z nejhorších v Evropě, standardně prochází cyklickým vývojem. Pro společnost je přitom ideální, když je tato cenová volatilita co nejmenší, aby nedocházelo k rychlým nárůstům cen a následně prudkým propadům. Na základě modelů Sociologického ústavu vychází, že za nerovnováhou na českém trhu s bydlením stojí zejména poptávkové faktory. „Řešení na straně nabídky neodmítám, ale ten efekt bude mnohem menší, než se od něj očekává,“ vysvětluje Lux. „Naopak teď krásně vidíme, že zvýšení úrokových sazeb v kombinaci s regulacemi ČNB, bude mít evidentně vliv na trh,“ říká Lux.

Jak na řešení problémů na trhu s bydlením?

Makroprudenční politika, kterou Česká národní banka ztěžuje nebo naopak uvolňuje přístup k hypotečním úvěrům, je podle Luxe efektivním nástrojem, i když v Česku ještě ne dostatečně využívaným. Vývoj cen byl nadhodnocený už zhruba od roku 2017 či 2018 a makroprudenční politika měla přijít rozhodně dříve než loni. „Myslím si, že tento nástroj by mohla ČNB využívat ještě aktivněji proto, aby se vyregulovaly ceny bytů,“ soudí Lux. Sama o sobě ale tato politika nestačí - investoři nebo vysokopříjmové domácnosti kupující nemovitosti bez úvěrů jí totiž omezeny nejsou.

I proto padl návrh na doplněk z fiskální strany v podobě i třeba selektivního zvýšení daně z nemovitosti tam, kde není nikdo hlášen k trvalému bydlení. „Je to nějaký vzkaz státu, že bydlení nemůže být čistě spekulativním zbožím,“ domnívá se Lux. Odlišit takovéto byty nemusí být snadné a v Česku k takto selektivnímu vymezení daně chybí legislativa, připouští. Odborné práce ale ukazují, že sankcionování „prázdných“ bytů tlumí vývoj cen. V řeči čísel by si Lux pro prázdné byty dokázal představit i desetinásobek dnešní hodnoty daně z nemovitosti.

Je pro mladé lidi cestou nájemní bydlení?

Výzkumy podle Luxe ukazují, že mladí touží po tomtéž co jejich rodiče: bydlet ve vlastním. Zhruba třetina vlastníků bydlení v Česku dostala svůj byt nebo dům zdarma či dědictvím, což je západní poměry relativně hodně. Více jak polovina mladých domácností dostala finanční výpomoc, ukazují modely. I díky těmto transferům se trh nezadrhl. Měnit tuto sociální normu by podle experta zavánělo sociálním inženýrstvím. „Ve chvíli, kdy se ukazuje, že trh bude vykazovat možná určité známky stagnace nebo dokonce poklesu cen, tak je vždy lepší vyčkávat, co se bude dít,“ podotýká Lux s tím, že ke změně normy možná dojde přirozeně.

Liberální česká mládež

Radikalizace a příklon k levicovým ideologiím mladých lidí kvůli nízké dostupnosti vlastnického bydlení bezprostředně nehrozí, vyplývá podle Luxe ze studie prováděné ve čtyřech českých městech. „Překvapivě jsme zjistili, že mladí lidé jsou velmi liberální. Na rozdíl od západní mladé generace se až tak neradikalizují. Dál sice touží po vlastním bydlení, ale říkají, že pokud to nejde teď a tady, tak to třeba půjde v budoucnu s pomocí rodiny,“ vysvětluje Lux. Rozhodně ale nechtějí, aby stát nahrazoval volný trh, vyplývá podle něj z průzkumu. Trh považují za férovější a bojí se případného zneužití při zásahu státu, dodává Lux.

Důraz na vlastnictví cestou k nerovnosti

Vysokým poměr majetnického bydlení může, podle Luxe, vést k větší nerovnosti ve společnosti. „Majetkové nerovnosti v oblasti bydlení se prohlubuji, dokonce jsou výrazně větší než příjmové nerovnosti,“ popisuje Lux. „Snažili jsme se simulovat vývoj do roku 2050, jak by to dopadlo při prodloužení stávajících trendů. Ukázalo se že by se majetkové rozdíly výrazně prohloubily, zejména u mladé generace by se dostaly až na hranu únosnosti,“ vysvětluje Lux.

Budování infrastruktury by mohlo pomoci

Určitým řešením by podle Luxe mohlo být, aby stát zapracoval na výstavbě infrastruktury, která by umožnila výrazně zkrátit dojezdový čas z širšího okolí do centra města. „První strategie, pokud není dostupné bydlení v místě, kde se člověk rozhodl žít, je posunout se o malinko dál a zůstat ve vlastním,“ říká Lux. „Touha vlastnit je opravdu velmi silná, přechod do nájmu a zůstat v obci je méně preferován než odsunout se dál a být ve vlastním. Budování infrastruktury by tak rozhodně pomohlo,“ objasňuje Lux.

Výstupy z podcastů naleznete na Patria.cz a Hlidacipes.org a samotné podcasty ve službách Spotify, Apple Podcasts, Google Podcast či SoundCloud. Podcast MakroMixér pravidelně vybírá tři důležitá ekonomická témata, ve druhé části vyzpovídává zajímavé a chytré hosty. Zaposlouchejte se!