Nemovitosti podle ČNB nadhodnoceny o 40 %, pokles jen v případě hlubších problémů - Rozbřesk

Ceny nemovitostí na začátku roku nehledě na růst úrokových sazeb dál rychle stoupaly - meziroční dynamika cen starších bytů v Praze i mimo Prahu zrychlila na 30 %. Zdá se tedy, že propad hypotečního trhu zatím neměl na ceny výraznější negativní dopad a dostupnost bydlení (příjmová) zůstává v Česku jedna z úplně nejhorších v Evropě - podle posledních dat OECD je poměr cen českých nemovitostí k příjmům domácností skoro 4 směrodatné odchylky nad dlouhodobým průměrem (v EU je to v průměru lehce přes 2,5).

To ukazuje na vysokou nadhodnocenost českých nemovitostí, což potvrzují i včera zveřejněné závěry ČNB ze zprávy o finanční stabilitě. Podle odhadů ČNB jsou byty pro domácnosti s mediánovým příjmem nadhodnoceny zhruba o 40 %. Situace se podle ČNB v posledních kvartálech ještě výrazně zhoršila - za poslední půl rok vzrostla míra nadhodnocenosti zhruba o 15procentních bodů. Přesto se centrální banka rozhodla makro obezřetnostní parametry pro realitní trh dál neutahovat - DTI (dluh k příjmu) na úrovni 8,5, LTV (úvěr k hodnotě nemovitosti) na úrovni 80 %. Částečně pravděpodobně proto, že vidí v posledních měsících v důsledku vyšších úrokových sazeb zjevné ochlazení zájmu o hypoteční úvěry a současně je patrná i větší obezřetnost finančního sektoru.

V tuto chvíli předpokládáme, že nejbližší kvartály budou ve znamení výraznějšího snížení dynamiky cen na realitním trhu - prohlubující se propad reálné mzdy a pokračující růst úrokových sazeb ještě výrazněji sníží poptávku a časem by měl začít realitní trh stagnovat. Viditelný pokles cen nemovitostí v tuto chvíli nepředpokládáme - musel by pravděpodobně být nastartován o poznání výraznějšími problémy české ekonomiky (než které aktuálně předpokládáme). Takovým by bezesporu byl “nepříznivým scénář” ČNB, který počítá s prudkým propadem HDP a s nárůstem nezaměstnanosti během nadcházejících dvou let z okolí 2 % k 12 %. Za takových “ďábelských” podmínek by měly ceny nemovitostí začít padat a míra selhání u hypotečních úvěrů by pak podle centrální banky vyskočila z dnešních necelých 2 % do blízkosti 5 %.

Tento scénář je na první pohled velmi tvrdý i na jinak přísná měřítka ČNB. Dobrou zprávou tak je, že bankovní sektor jako celek by i v tomto scénáři obstál a plnil by kapitálová (i páková) kritéria (i když by zásah do kapitálového vybavení bank byl citelný a některé instituce na trhu by musely shánět kapitálové injekce).

*** TRHY ***

Koruna
Česká koruna se dál drží v blízkosti 24,70, kde ji pravděpodobně občasnými intervencemi pomáhá setrvat ČNB. Bez větší jistoty ohledně politiky obměněné ČNB bude pro korunu složitější získat pevnější půdu pod nohama.

Eurodolar
Kolaps dolarových úrokových sazeb v souvislosti se slabšími americkými čísly a s tím souvisejícím propadem akcií přinesl vzpruhu pro eurodolar. Svoje mohl sehrát také optimismus, že ECB se podaří vyřešit dilema s italským dluhem, který bude muset nakupovat čím dál více, pokud bude chtít zvedat úrokové sazby.
Pro dolar může být naopak opět globálně důležité, že Bank of Japan dnes po ránu rozhodla pokračovat v cílení výnosové křivky, které spustí sázky na další oslabování yenu (krátké pozice proti JPY budou uzavírány proti dlouhým v USD).

Zahraniční Forex
Hlavní událostí včerejšího dne na devizových trzích bylo zcela šokující rozhodnutí švýcarské centrální banky zvýšit úrokové sazby o 50 bazických bodů (z -0,75 % na - 0,25 %). SNB pak svůj jestřábí vzkaz zesílila tím, že její guvernér uvedl, že si přeje silný frank, který pokud by začal slábnout, bude centrální banka podporovat prodejem eurových devizových rezerv. Švýcarský frank jasný vzkaz SNB pochopil a začal rychle získávat body nejen proti euru, ale i třeba proti zlotému a forintu. Obě středoevropské měny jako by si totiž vzpomněly na svůj problém s kdysi předluženými domácnostmi, které musely splácet hypotéky ve švýcarských francích. Zde je však třeba dodat, že objem těchto hypoték klesnul jak Maďarsku, tak v Polsku na zanedbatelné úrovně.

Akcie
Většina segmentů indexu SPX 500 včera odrážela špatnou náladu na trhu, když uzavřely seanci hluboko pod včerejším závěrem. Nejslabším byl energetický sektor (XOM US -3,67 %, CVX US -5,28 %), kterému sekundoval sektor informačních technologií (META US -5,01 %, GOOGL US -3,40 %). Technologický Nasdaq Composite se propadal o 466 bodů, což reprezentuje 4% propad. Akcie z polovodičového sektoru, tedy AMD, Nvidia, Micron tech a Qualcomm odevzdaly 8,12 %, 5,60 %, 6,95 % a 7,79 %. Jednotlivé indexy uzavřely následovně: Index Dow Jones Industrial Average oslabil o 2,4 % (29.928 b.), S&P 500 o 3,2 % (3.667 b.) a technologický Nasdaq Composite o 4,1 % (10.646 b.).