Centrální banky po celém světě jsou vážně znepokojeny nadhodnocenými nemovitostmi

Čím vyšší je inflace, tím více se centrální banky obávají bublin na lokálních realitních trzích. Irská a německá centrální banka plánují přísnější regulaci komerčních nemovitostních fondů.Centrální banky po celém světě jsou vážně znepokojeny nadhodnocenými nemovitostními fondy

Důvodem rozhodnutí irské centrální banky je obava, že posun cen na realitním trhu může v době recese v ekonomice zesílit. To by následně mohlo vést k opakování scénáře z roku 2008, kdy bankrot hypoteční banky Lehman vedl ke globální krizi.

Vedení banky je znepokojeno mimořádně nepříznivou situací v případě čínské hypoteční banky Evergrande, která se již několik měsíců potácí na pokraji bankrotu.

V důsledku toho irská centrální banka v současné době "radí ohledně souboru opatření k omezení pákového efektu a nesouladu likvidity [pro nemovitostní fondy], které se v posledních letech stále více propojují s domácí ekonomikou," řekl ve čtvrtek novinářům guvernér centrální banky Gabriel Makhlouf.

"Pákový efekt irských nemovitostních fondů je vyšší než u srovnatelných evropských fondů, což vytváří dodatečnou zranitelnost vůči poklesu cen, který může vést k prodejnímu tlaku na trhu," řekl.

Soubor doporučení bude zahrnovat návrhy na zavedení limitů pákového efektu a pokyny k oznamovacím lhůtám pro nemovitostní fondy, které "investují více než 50 % přímo nebo nepřímo do irských nemovitostí," uvedla centrální banka ve zprávě zveřejněné ve čtvrtek.

Podle návrhu může centrální banka v případě poklesu trhu limit dočasně zrušit a v případě "rostoucího oživení" v sektoru jej zpřísnit.

Centrální banka dává přinejmenším od února jasně najevo, že je znepokojena úrovní pákového efektu některých nemovitostních fondů, a od té doby tyto obavy opakovaně vyjadřovala. Žádosti podle plánovaných pravidel bude přijímat do února 2022.

Ale ani v eurozóně není s úvěry na nemovitosti vše v pořádku.

Stejně jako irská centrální banka se i Bundesbank připravuje na "deštivé dny".

"Německé banky jsou stále zranitelnější vůči přecenění na trhu s nemovitostmi a finanční orgány by měly donutit věřitele, aby zvýšili kapitálové rezervy," uvedl ve čtvrtek hlavní německý finanční regulátor ve své zprávě.

Německo na začátku pandemie snížilo tzv. proticyklickou rezervu pro banky na nulu, ale v současné době je hospodářský růst stabilní a poskytování úvěrů bankami nabírá na obrátkách, takže by měly být nuceny držet více kapitálu.

Bundesbank dodala, že rezerva, která je nyní nulová, byla před pandemií stanovena na 0,25 % celkové rizikové expozice bank, ale současná úroveň úvěrů naznačuje, že může být zapotřebí ještě vyšší úroveň.

K dnešnímu dni tato rezerva zjevně nezohledňuje rychle se rozvíjející trh rezidenčních nemovitostí, který vyžaduje pečlivé sledování a případná opatření ze strany regulačních orgánů, uvedla Claudia Buchová, viceprezidentka Bundesbanky.

Ceny nemovitostí na celém světě nadále rostou. Míra růstu vede odborníky k názoru, že možná investoři nyní považují nemovitosti nejen za výhodnou investici vzhledem k nízkým úrokovým sazbám úvěrů, ale také za poměrně bezpečný přístav pro období rostoucí inflace.

Jak jsme si již řekli, úrokové sazby skutečně nebudou vždy nízké a potenciální výhodnost nákupu nemovitostí za nadsazenou cenu je sporná. Nicméně potřeba investovat činí nemovitosti atraktivními.

Proto sektorové ukazatele naznačují, že se očekává další růst předstihující ceny bydlení, v jehož důsledku budou nemovitosti nadhodnoceny, neboť růst cen a nájmů převyšuje růst příjmů.

"Cenové vrcholy na trhu rezidenčních nemovitostí mají tendenci dále růst," uvedl Buch. "Podle odhadů Bundesbanky budou v roce 2022 v Německu činit 10 až 30 %."

To znamená, že banky mohou nadhodnocovat náklady na zajištění úvěru, což je v případě cenové korekce vystavuje velkým ztrátám.

Banky jsou zranitelné vůči rostoucím úrokovým sazbám také proto, že většina jejich dlouhodobých úvěrů je poskytována za fixní sazby, zejména v případě hypoték, dodala Bundesbank.

To skutečně vytváří předpoklady pro opakování scénáře z roku 2008, protože pokles hodnoty hypotečního bydlení o pouhé 1–2 % může způsobit propad ekonomiky. Vzhledem k bublině na realitním trhu to není až tak neuvěřitelný scénář. I když s normalizací inflace na 2–3 % ceny skutečně časem pouze porostou. A opět budou klesat jen při prakticky nulovém růstu příjmů výrobců, což bude znamenat pokles kupní síly na všech trzích.