Zdanění druhých bytů: lék na přehřátý nemovitostní trh, nebo nesmysl

Někteří odborníci přišli s nápadem zdanění tzv. druhých bytů. Jde o byty, které občané drží buď za účelem investice nebo pro účely své rekreace například jako chatu. Při nedostatku bytů, zvyšujících se cenám bytů a nedostupnosti hypoték se snaží zákonodárci najít způsob, jak zajistit dostatek bytů a srazit cenu z astronomických částek na částky tržně přiměřené.

Prvotní myšlenka je tedy taková, že se bude zvyšovat daň z nemovitých věcí, a to právě u těchto druhých, třetích, čtvrtých bytů. Tento přístup má však velkou řadu odpůrců. Většina těchto bytů je využívána jako byty investiční a slouží svým majitelům k pronájmu.

„Pokud budou majitelé těchto bytů nadměrně zatíženi daní, lze očekávat, že tento nárůst nákladů na držbu bytu budou promítat do nájmu. V konečném důsledku tedy zvýšenou daň přenesou na nájemníky bytu. Zvýšení daně z druhých bytů odradí od jejich nákupu jen velmi málo potencionálních zájemců a nepovede tedy ke snížení jejich cen,“ vysvětluje Michal Jelínek, partner V4 Group.

Jedním z hlavních argumentů příznivců zdanění druhých bytů tedy je, že narůstá počet lidí, kteří si pořizují investiční byty a díky tomu se zvyšuje cena bytů a rostou hypoteční sazby. „Za prvé si nemyslím, že to je ten hlavní důvod. Samozřejmě zákon poptávky a nabídky je v případě nemovitostí u nás neúprosný a realita se teď ukazuje v přímém přenosu. Tady by se slušelo spíše zaměřit se na stav stavebního zákona u nás. Aneb, pokud vám někdo v Brně je ochoten zaplatit skoro sto tisíc za metr čtvereční, no neberte to. Nicméně každý, kdo alespoň trochu zná zákon o dani z nemovitých věcí tuší, že návrh na takovou koncepcí zdanění je přitažený za vlasy. Vždy je třeba vzít v úvahu realitu a díky současnému systému výpočtu daně z nemovitostí by to pro mnoho lidí mohla být velká a zbytečná peněžní zátěž navíc,“ popisuje Vlastimil Bijota, partner fondu DaVinci Investments.

„Pokud tedy máme a chceme uvažovat o zvýšení daní z nemovitosti v určité rovině, uvažujme koncepčně a nepřenášejme to víceméně na lidi, kteří chtějí jezdit na své chaty. Osobně bych po uplynulých měsících ani nevolil možnost úpravu komerčního koeficientu v případě nemovitostí užívaných k podnikání. Proto pokud hledáme zdroje příjmů, myslím, že jich je dost neefektivně řešených i mimo nemovitostní segment,“ podotýká Bijota. 

Daňové podpory nákupů vlastního bydlení

Další možností, jak odrazovat od nákupů investičních bytů pomocí daňových nástrojů, je omezení či odstranění daňových podpor ve formě odčitatelných položek – úroků z hypotéky.

„Pro poplatníky, kteří mají hypotéku od bank nebo úvěr ze stavebních spořitelen nabízí zákon o daních z příjmů odečíst od základu daně úroky z úvěru na bytovou potřebu. Úhrnná částka úroků, o které lze snížit základ daně ze všech úvěrů u poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti, nesmí překročit 300 000 korun. Limit 300 000 korun platí pro daňové přiznání za rok 2020, pro rok 2021 již platí limit 150 000 korun. Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků,“ upřesňuje Markéta Szotkowská, daňová specialistka z V4 Group.

Pokud existuje více účastníků smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby, může si uplatnit odpočet buď pouze jeden z nich, anebo každý z nich, a to rovným dílem. Pokud se nemovitost, jež je předmětem úvěrové smlouvy, využívá i k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, anebo k nájmu, lze odečet úroků uplatnit pouze v poměrné výši.

„Základ daně může být snížen pouze ve zdaňovacím období, po jehož celou dobu poplatník objekt vlastnil nebo užíval, a to k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů a v případě výstavby, změny stavby nebo koupě rozestavěné stavby ho užíval ke svému trvalému bydlení nebo bydlení svých nejbližších,“ doplňuje Markéta Szotkowská, daňová specialistka z V4 Group.

Pro uplatnění úroků z úvěru na bytovou potřebu je nutné k daňovému přiznání předložit různé dokumenty, a to podle charakteru konkrétního úvěru či bytové potřeby. Správce daně v některých případech vyžaduje předložit smlouvu o úvěru, potvrzení stavební spořitelny nebo banky o výši zaplacených úroků, výpis z listu vlastnictví, nájemní smlouvu, doklad o adrese trvalého pobytu, doklad o vypořádání společného jmění manželů nebo spoludědiců, ohlášení stavby, souhlas s užíváním stavby (kolaudační rozhodnutí), atd.

Z výčtu podmínek je tedy zcela jasné, že ne všechny úroky z hypotéky mohou být prohlášeny za nezdanitelnou část základu daně. Pokud je ale byt, který je předmětem hypotečního úvěru dále pronajímán a z tohoto příjmů z pronájmu je řádně odváděná daň z příjmů, je naprosto běžnou praxí zahrnovat úroky do výdajů na dosažení, zajištění a udržení příjmů. Zjednodušeně řečeno, pokud nejsou uplatňovány paušální výdaje, lze úroky zahrnout do výdajů a postavit proti příjmům z pronájmu. Bude tedy dosaženo shodného efektu jako při prohlášení úroků za nezdanitelnou část základu daně. Případné omezení či odepření této daňové podpory by se tak projevilo pouze u jednotlivců, kteří byty nakoupí, nebudou je využívat k vlastnímu trvalému bydlení či bydlení svých nejbližších příbuzných a ani nebudou byty pronajímat.