Nejčastější realitní investice v roce 2021: průmyslové a logistické nemovitosti

Pandemie covidu-19 a především jarní lockdown loňského roku pozastavil anebo oddálil uzavření řady plánovaných transakcí na realitním trhu. Celkový objem investic v České republice tak v roce 2020 dosáhl 2,66 mld. eur, což se sice blíží investičnímu objemu z roku 2018, nicméně oproti 2019 jde o 16% propad. I přesto se ČR ve srovnání s ostatními evropskými státy pohybuje nad evropským průměrem, který vykazuje 17% pokles. Příslibem do budoucna je účinná vakcinace obyvatelstva, která v kombinaci s rozvolněnou monetární politikou EU a hrozbou nárustu inflace činí z nemovitostí stále zajímavější investiční instrument.

Podle společnosti CBRE bude v letošním roce hlavním tahounem investic sektor průmyslových a logistických nemovitostí. Nastupujícím trendem je zvyšující se zájem o investice do projektů nájemního bydlení a retailových parků. Odhadovaný objem investic v roce 2021 může podle CBRE dosáhnout hodnoty cca 2 mld. eur, což s ohledem na celkový objem investic roku 2020 působí jako značný pokles. Je však důležité zmínit, že téměř polovinu objemu minulého roku činila jedna transakce. Konkrétně se jednalo o prodej rezidenčního portfolia Residomo, které koupila švédská společnost Heimstaden Bostad. Celková investiční hodnota za rok 2020 by bez této transakce byla výrazně nižší, a to 1,4 milliardy eur. Lze proto očekávat, že rok 2021 bude investičně aktivnější.

„Obecně vnímáme velkou chuť po realitách a převahu poptávky nad nabídkou z důvodu omezeného množství produktů na trhu. V loňském roce jednoznačně dominoval rezidenční sektor s podílem 50 % z celkového objemu investic. Na druhém a třetím místě figurovaly segmenty kanceláří (22 %) a maloobchodu (15 %). Investice do industriálních a logistických nemovitostí činily 9  % z celkového objemu, což bylo ovšem dáno limitovanou nabídkou těchto projektů na trhu,“ komentuje Katarína Brydone, vedoucí oddělení investic v CBRE, a dodává: „Vnímáme, že preference investorů ve smyslu, jaké typy nemovitostí aktuálně upřednostňují, se vlivem pandemie mění. Sledujeme rostoucí poptávku po sektorech, které jsou méně ovlivněny vládními omezeními. Jedná se zejména o rezidenční a také průmyslový a logistický sektor. Obecně platí, že investoři vyhledávají nemovitosti pronajaté silným nájemcům se schopností plnit bez problému své finanční závazky vyplývající ze smluv.“

Za zvyšujícím se zájmem o industriální a logistické nemovitosti v Evropě a potažmo České republice stojí mimo jiné snaha některých společností snížit svou závislost na výrobě z Číny. Dalším faktorem je silný nárůst e-commerce, který tlačí firmy k rychlejším zásilkám většího objemu zboží a tím pádem i k rozšiřování distribučních sítí. Hlavní podíl na rostoucím zájmu o retailové parky má jejich specifická odolnost vůči protikoronavirovým opatřením. Zákazníci v nich zpravidla nakupují věci denní spotřeby, a tak v době nouzového stavu měly v porovnání s tradičními obchodními centry větší proporční podíl ploch, které zůstaly otevřené – díky tomu jejich zisky i přes probíhající pandemii rostly. V neposlední řadě bude stoupat podíl investičních transakcí v sektrou nájemního bydlení. Tyto projekty jsou již nějakou dobu významným aktivem v USA a zemích západní Evropy, kde figurují v popředí zájmu hned po kancelářích. Postupně se přitom začínají prosazovat i u nás. Příkladem je již zmíněná největší investiční transakce loňského roku, kdy švédská společnost Heimstaden Bostad koupila nájemní portfolio Residoma za 1,3 mld. eur.

Posledně jmenovaná transakce zároveň výrazně ovlivnila statistiku realizovaných transakcí podle původu kapitálu. V roce 2020 díky tomu převažovali mezi kupci Švédové (48 %), následováni Čechy (22 %), Italy (8 %), Libanonci (6 %) a Slováky (4 %). To, že v tuzemsku působí velmi silná základna českých institucionálních fondů, má pozitivní vliv na stabilitu a likviditu trhu. CBRE navíc očekává, že podíl českých fondů v následujících letech ještě poroste.

Závěrem je pozitivní zprávou, že ceny prémiových nemovitosti byly ke konci roku 2020 poměrně stabilní. Prime yields v kancelářském sektoru a high street jsou aktuálně na stejné úrovni, tedy shodně na 4,25 %. Prime yields v průmyslovém sektoru jsou na 5 % a lze očekávat, že díky velké poptávce investorů po tomto sektoru, se již v prvním čtvrtletí 2021 dostanou na úroveň 4,75 %. Výjimkou je maloobchodní sektor, který byl výrazně zasažen - aktuálně tak dosahují prime yields úrovně 5,75 %.

Top 5 nejzajímavějších nemovitostních transakcí v roce 2020 podle CBRE