Brněnský kancelářský trh: zvýšenou aktivitu lze čekat až příští rok

Brněnský trh s kancelářemi čeká letos pokles. Poptávka po nových prostorách klesla již v letošním prvním pololetí a v druhém se tento trend ještě umocní. Celková poptávka (objem nájemních smluv) by mohla dosáhnout podobně nízkých hodnot jako v letech 2011 a 2013, kdy ale byl trh ještě výrazně menší, než je dnes.

Za první pololetí letošního roku zaznamenal brněnský kancelářský trh propad v objemu uzavřených transakcí. Ostatní výsledky zatím ještě nejsou tak špatné, jak se kvůli koronavirové pandemii dalo čekat: neobsazenost nestoupla, absorpce trhu byla stále pozitivní. Tato čísla jsou však výsledkem aktivit zahájených ještě ve druhém pololetí roku 2019, kdy žádná krize neprobíhala. Nyní ale trh již stagnuje, poptávka není a minimálně do konce roku nebude. Prakticky všichni nájemci teď mají kanceláře, jež neodpovídají jejich současným prostorovým potřebám, a tak se zamýšlejí, jak to řešit do budoucna.

Tabulka 1: Vývoj trhu s kancelářemi v Brně

Indikátor	H2 2018	H1 2019	H2 2019	H1 2020	Meziroční změna
Celková poptávka, m2	13 551	26 537	50 639	20 750	-22 %
Čistá poptávka, m2	13 551	13 537	48 693	18 187	34 %
Podíl neobsazené plochy	9,4%	11,7%	10,1%	9,5%	- 0,6 p.b.
Neobsazená plocha, m2	55 047	69 805	63 176	60 265	-14 %
Kancelářská plocha ve výstavbě, m2	82 043	84 079	56 879	60 808	-28 %
Nově dokončená kancelářská plocha, m2	12 946	23 775	28 159	10 591	-55 %

Zdroj: Regional Research Forum

Zaměstnanci chtějí být doma

Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „Průběžně diskutuji s vedoucími pracovníky firem sídlících v Brně – jde především o centra sdílených služeb, která zde trhu dominují. Velká část jich je řízena rozhodovacími procesy ze zahraničí, kde je home office stále běžným řešením – některé firmy ho svým zaměstnancům nařídily až do konce tohoto roku. Většina jich tak momentálně uvažuje, jak kancelářské plochy využít co nejefektivněji, jak by v budoucnu měly jejich kanceláře vypadat a kolik místa vlastně budou potřebovat. Aktuálně totiž málokterý z brněnských nájemců využívá své prostory naplno: povolená přítomnost zaměstnanců v kanceláři je obvykle mezi 25 a 60 procenty.“

Reálně jsou tyto hodnoty často ještě nižší: zaměstnanci práci na dálku preferují zvláště v době prázdnin, kdy musejí pečovat o děti, mnohým vyhovuje určitá svoboda a možnost nemuset trávit letní dny v kanceláři, roli hraje také strach z nákazy a někde uzavřené společné prostory jako kuchyňky a relaxační zóny. Samozřejmě existují i zaměstnanci, kteří naopak raději chodí do kanceláře, ale v tuto chvíli je takových menšina.

Z hlediska fungování firmy a jejího budoucího rozvoje je práce mimo kancelář v tak velké míře dlouhodobě neudržitelná: hrozí pokles výkonnosti zaměstnanců, který se s opětovným rozjezdem ekonomiky projeví výrazněji než během jejího útlumu. Problematické je i omezené vzájemné sdílení informací, chybí předávání zkušeností juniornějším pracovníkům. Přesto však s námi do určité míry home office zůstane i nadále, neboť zaměstnanci ho ve většině chtějí – a firmy jim ho vzhledem k nedostatku vhodné pracovní síly coby benefit alespoň zčásti umožní.

Firmy zvolí flexibilitu

Ke slovu tak pravděpodobně přijdou flexibilní řešení, jež zaměstnancům dovolí část týdne pracovat z domova a část z kanceláře. Ve velikosti a uspořádání kancelářských prostor se to projeví nižším počtem stálých pracovních stanic a vyšším počtem míst sdílených. Záleží zajisté i na typu a zaměření firmy – např. některé IT společnosti přítomnost zaměstnanců v kanceláři téměř nepotřebují, jinde může být důležitější například kvůli zaučování a řízení méně zkušených pracovníků. Obecně se ale dá počítat s tím, že v nejbližších letech budou stávající nájemci potřebovat menší objem kancelářských ploch, než si v Brně pronajímají nyní.

Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „Pravděpodobně v posledním čtvrtletí letošního roku a v prvním pololetí toho příštího již společnosti své požadavky na prostor vyhodnotí a vyčíslí. K realizaci navržených změn by pak mělo dojít v prvních třech kvartálech roku 2021, kdy na trhu očekáváme zvýšenou aktivitu: objeví se konkrétní poptávka, na kterou bude třeba reagovat. Je však více než jisté, že nepůjde o výrazné expanze a zvyšování počtu pronajímaných metrů, jež byly běžné v letech 2014 až 2019.“

Naopak: hlavním hybatelem změn bude home office, flexibilita, zefektivnění provozu a využívání plochy – a tedy menší nároky na prostor. Firmy budou přehodnocovat své smlouvy a přitom v souladu s redukcí pracovních míst snižovat své požadavky na rozlohu. Někteří nájemci vidí již dnes, že potřebují méně plochy, a tak se začínají uchylovat k přepronájmům svých prostor, jak je to již běžné na vyspělejších trzích v Praze či západní Evropě.

Staví se dál, boj o nájemce se přiostří

Už teď je jasné, že Brno čeká výrazný pokles poptávky – ta celková (včetně renegociací, tj. obnovených smluv) by za letošní rok mohla klesnout na úroveň let 2011 či 2013, tedy okolo 30 tisíc metrů čtverečních. Tehdy byl však brněnský kancelářský trh o 40, respektive 30 procent menší než dnes. Ve výsledku tedy na tom letos budeme hůř – nejhůř za posledních deset let.

Staví se přitom dál: v letošním prvním pololetí byla dokončena rekonstrukce Šumavská Tower B o rozloze 10 600 metrů čtverečních. Ta byla celá zaplněna ještě před dokončením, což v minulých letech nebylo nic ojedinělého. Na nějaký čas jsme však takový jev viděli nejspíš naposledy.

Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „Nyní ve firmách rozhodnutí o expanzích neprobíhají a právě dokončované budovy mají předpronájmů výrazně méně, nové pak nemají prakticky žádné. Až příští rok se firmy budou rozhodovat o svých dalších krocích a určí směr vývoje trhu.“

Aktuálně je přitom ve výstavbě osm projektů s celkovou moderní kancelářskou plochou 74 800 metrů čtverečních, z nichž více než polovina by se měla dokončit ještě letos. Developeři však musejí počítat s tím, že obsazenost nových prostor se oproti začátku roku 2020 sníží.

Tabulka 2: Kancelářské projekty v Brně plánované na roky 2020–2022

Název budovy	Typ budovy	Developer/Owner	Velikost, m2	Plánované dokončení
Vlněna office park CD	nová	CTP Invest	16 500	2020/Q3
Vlněna office park E	nová	CTP Invest	5 500	2020/Q3
C8 Ponavka	rekonstruovaná	CTP Invest	900	2020/Q3
Areál Slatina P (2. budova, Gray Building)	nová	Areál Slatina a.s.	15 200	2020/Q4
Spielberk Office Centre Villa G	rekonstruovaná	CTP Invest	4 100	2020/Q4
Dům Kapitol	nová	VIG	1 500	2021/Q1
Palác Trnitá	nová	MS-Invest	8 169	2021/Q4
Tech Gate A	nová	Goodwill	4 000	2021/Q4
Vlněna office park I	nová	CTP Invest	8 850	2021/Q4
Titanium II (2A/2B)	Nová	Kredit Kapital/JRA Invest	9 000	2021/Q4
Šumavská Tower A	rekonstruovaná	Šumavská Tower	11 595	2022/Q4

Zdroj: Regional Research Forum

Je třeba vyniknout a vyhovět

Aktuální chování firem má a nadále bude mít výrazný vliv na výši nájmu a množství poskytovaných pobídek. Již nyní pronajímatelé o nájemce musí bojovat a ke změně je motivovat. Minulá krize ukázala, že ke stěhování se firmy uvolí výhradně v případě, kdy jim pronajímatel zásadně finančně pomůže s výstavbou prostor a převezme na sebe náklady na ni. Tak tomu je a bude i v současné situaci: výstavba kanceláří na míru a výrazná pomoc pronajímatele s její úhradou bude jedním z klíčových faktorů, jež mohou firmy přesvědčit k výměně dosavadních prostor za nové.

Pronajímatelé budou dále muset nabídnout kromě nákladové efektivity také vyšší atraktivitu – samotné budovy, služeb v ní, lokality – zkrátka poskytnout něco navíc. I když třeba zmenšené, budou kanceláře totiž nadále vizitkou firmy, a to také ve vztahu k zaměstnancům. I pro ně bude nutné docházku do kanceláře zatraktivnit třeba nabídkou možností vyžití v budově či okolí, zvláště pokud samotné pracovní místo bude sdílené, tedy nejspíš méně přitažlivé oproti prostředí vlastního domova. Rozhodování firem tak může ovlivnit řada kritérií – kromě ceny i to, zda půjdou „do lepšího“: za projektem zajímavějším v interiéru i exteriéru, šetrnějším k životnímu prostředí třeba díky živým zeleným prvkům atd.

Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „Nájemci tedy budou na brněnském kancelářském trhu ve výhodě – jakmile upřesní své požadavky, pronajímatelé na ně budou muset zareagovat. To pro ně představuje výzvu, ale také cestu, jak na trhu uspět. Víme, že druhá polovina letošního roku co do poptávky nepřinese nijak pozitivní výsledky. Příští rok se však aktivita obnoví – a o nájemce bude potřeba se „poprat“. Zvítězí ten, kdo nejlépe vyjde vstříc jejich novým potřebám.“