Porovnání zdanění: mzda x podnájem

Nákup nemovitosti (bytu nebo domu) za účelem jeho dalšího pronájmu je potřeba velmi dobře promyslet. I pronájem nemovitosti s sebou přináší celou řadu rizik - nemožnost zajištění podnájemce, problémy s podnájemníky, kteří neplatí a neplní dohody nebo znehodnocení nemovitosti. Rozhodně se nedá paušálně říci, mám dostatek finančních prostředků nebo využiji aktuálně výhodných úrokových sazeb u hypotéčních úvěrů (okolo 3 %) a budu mít výhodný pasivní příjem.

O úspěchu rozhoduje lokalita

Hlavním kritériem úspěchu o pronájmu je především lokalita a přizpůsobení nemovitosti aktuální situaci a na trhu. Ve větších městech se zajímavými pracovními nabídkami, vysokými školami, stoupá poptávka po podnájmu ze strany mladých lidí, kteří se ještě nechtějí vázat pořízením vlastní nemovitosti, neboť stojí na začátku své pracovní kariéry a ještě přesně neví, kde budou v budoucnu žít. Současní mladí lidé se více stěhují za prací, školou nebo partnerem. Podnájemci kladou velký důraz především na blízkou dostupnost, chtějí být v centru dění. V pronajatém bytě tráví mnohem méně času než rodina s malými dětmi, proto se chtějí za prací nebo zábavou rychle dostat.

• Velmi důležitým kritériem je rovněž zvolení co nejvýhodnějšího způsobu financování pořízení nemovitosti. Situace na hypotéčním trhu je v současné době pro zájemce výhodná, přesto se jednotlivé nabídky liší a je potřeba výběru hypotéky věnovat dostatek pozornosti. Konzultace s odborníkem je jistě přínosná, vždyť hypotéka je dlouhodobý závazek.

Výhodou pronájmu je nízké zdanění

Jestliže se daří nemovitost výhodně pronajímat, tak se jedná z daňového hlediska o velmi atraktivní příjem. Zdanění u pronájmu je výrazně nižší než u mzdy ze zaměstnání. Rozdíly dosahují desítky procent. Když se jedná o pronájem dle § 9 zákona o dani z příjmu, potom se z příjmu z pronájmu neplatí sociální ani zdravotní pojištění.

Praktický příklad

Zaměstnanec pan Novák si za rok 2014 finančně polepší. Poprvé bude mít příjem z pronájmu nemovitosti za celý rok ve výši 72 360 Kč, nemovitost, kterou pořídil v roce 2013 a provedl drobné úpravy začal pronajímat začátkem roku 2014. Rovněž pan Novák dostal od svého zaměstnavatele přidáno, měsíčně se jeho hrubá mzda zvýšila o 4 500 Kč, za celý rok 2014 tedy bude mít vyšší hrubou mzdu o 54 000 Kč, mzdové náklady jeho zaměstnavatele však stouply o 72 360 Kč (54 000 Kč + 18 360 Kč). Zaměstnavatelé totiž odvádí za své zaměstnance 25 % na sociálním pojištění a 9 % na zdravotním pojištění.

• Povinné pojistné placené  zaměstnavatelem za zaměstnance je potřeba zahrnout do zdanění práce, neboť kdyby byly nižší odvody zaměstnavatele na povinném pojistném, tak by mohl zaměstnavatel zvýšit zaměstnanci hrubou mzdu, přičemž by jeho mzdové náklady zůstaly stejné. Pro  zaměstnavatele jsou rozhodujícím údajem právě mzdové náklady.

O kolik si polepší pan Novák příjmem z pronájmu?

V přiložené tabulce máme uvedeno, o kolik "čistého" si pan Novák polepší příjmem z pronájmu. Sociální a zdravotní pojištění z pronájmu platit nebude. Základem daně je příjem ponížený o výdaje, pan Novák uplatní výdaje 30% paušálem, neboť skutečné výdaje žádné neměl. Při výpočtu již nezohledňujeme daňové slevy, které jsou uplatněny u mzdy ze zaměstnání (bez přidání).

vlastní výpočet autora

O kolik si polepší pan Novák zvýšením hrubé mzdy?

Panu Novákovi se zvýšila hrubá mzda za rok o 54 000 Kč, mzdové náklady (rozhodující údaj) stouply stejně jako u pronájmu o 72 360 Kč. Při výpočtu daně z příjmu již nezohledňujeme daňové slevy (jsou vyčerpány u příjmu do zvýšení hrubé mzdy).

vlastní výpočet autora

Jak jsme si ukázali na praktickém příkladu, příjem z pronájmu je atraktivnější, míra zdanění je citelně nižší než u mzdy ze zaměstnání.

Čtěte další články o financování bydlení na http://www.penizenavic.cz/financovani-bydleni/clanky