Vloni přibyl téměř 1 milion m² nových průmyslových prostor, poptávka však slábne

Výstavba nových průmyslových prostor zaznamenala v loňském roce rekordní růst. Přibyl bezmála 1 milion m² ploch, což je o 22 % více než pětiletý průměr. Nejvíce se stavělo v Karlovarském kraji a celkový objem v České republice dosáhl na 11,7 milionu m². Poptávka naproti tomu v průběhu celého roku slábla a míra neobsazenosti se meziročně zvýšila o 94 bazických bodů na 1,74 %, což představuje 205 500 m² okamžitě dostupných průmyslových či skladových ploch. Nejvyšší dosažitelné nájemné, tzv. „prime rent“, se na začátku roku mírně snížilo a pro zbytek roku 2023 se ustálilo na úrovni 7,50-7,70 €/m²/měsíc. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Dostavby zaostávaly za původními plány

I přesto, že v průběhu roku 2023 přibylo celkem 921 300 m² moderní průmyslových prostor a celkový objem nových ploch byl 22 % nad pětiletým průměrem a 48 % nad desetiletým průměrem, výsledek zaostává za některými očekáváními z konce roku 2022, kdy se předpokládalo, že trh v tomto období překoná hranici 12 milionů m². Ve výstavbě bylo ke konci loňského roku 1 348 300 m² ploch, což představuje meziroční nárůst o 4 %. Nejvíce se přitom vloni stavělo v Karlovarském (30 %) a Plzeňském (15 %) kraji, dále pak v Praze a Středočeském kraji (15 %). Za zmínku stojí, že po většinu roku 2023 nebyl ve výstavbě jediný projekt v rámci administrativních hranic Hlavního města Prahy. Hlavní lokality, které pomáhají obsluhovat největší město v zemi, se v současnosti budují na severu a severozápadě samotného hlavního města kolem dálnic D8, D5 a D6. „Při pohledu na současné plánované projekty v okolí hlavního města je pravděpodobné, že tento trend bude ještě nějakou dobu pokračovat. Přinejmenším do doby, než bude vyřešen rozvoj dopravní infrastruktury na jihu a východě, což podnítí další rozvoj krajských trhů s průmyslovými nemovitostmi,“ vysvětluje Josefína Kurfürstová, analytička ze společnosti Colliers.

Neobsazenost pod 2 %

Míra neobsazenosti se meziročně zvýšila o 94 bazických bodů na 1,74 %, což představuje 205 500 m² okamžitě dostupných průmyslových či skladových ploch. Ve srovnání s některými sousedními trhy, například s Polskem, kde úroveň nové a spekulativní výstavby v posledních dvou letech rostla podobným tempem, ale míra neobsazenosti se zvyšovala mnohem razantněji, je tato změna stále nízká. „Ve 3. čtvrtletí 2023 se míra neobsazenosti na polském trhu meziročně zvýšila o 358 bazických bodů a činila 7,71 %. Na rozdíl od České republiky jsou však tyto prostory na polský trh dodávány a jsou okamžitě k dispozici k obsazení. Na českém trhu díky několika velkým projektům roste objem nedokončených prostor, které jsou sice postavené, ale nedokončené a vyžadují 3-6 měsíců dodatečné výstavby, aby mohly být provozuschopné a nájemci se do nich mohli nastěhovat,“ komentuje Josefína Kurfürstová s tím, že zatímco míra neobsazenosti je na úrovni 1,74 %, tyto nedokončené prostory by v případě jejich rychlého spekulativního dokončení mohly potenciálně zvýšit míru neobsazenosti na trhu nad 4 %.

Ochlazení poptávky

Během roku 2023 došlo ke zpomalení poptávky, jelikož se většina hráčů na trhu potýkala s měnící se makroekonomickou situací. Hrubá realizovaná poptávka za celý rok činila 1 520 600 m², což představuje 31% meziroční pokles a 18% pokles oproti pětiletému průměru. Čistá realizovaná poptávka činila 927 900 m², což je meziroční pokles o 27 %. Největší podíl transakcí tvořily předpronájmy (41 %), těsně následované renegociacemi (38 %).

Obecně lze říci, že celkové ukazatele za rok 2023 byly na stejné úrovni jako v roce 2019, i když jsme zaznamenali větší čtvrtletní výkyvy, kdy nejvyšší čtvrtletní poptávka ve 2. čtvrtletí přesáhla 550 000 m², zatímco nejnižší čtvrtletní poptávka ve 3. čtvrtletí nedosáhla ani 200 000 m². Z hrubé poptávky si v roce 2023 nejvíce prostor pronajali nájemci z oblasti logistiky a dopravy (35 %), následováni výrobními společnostmi (33 %), zejména výrobci automobilů a elektroniky.

Nájmy jsou stabilní

Nejvyšší dosažitelné nájemné, tzv. „prime rent“, se na začátku roku mírně snížilo (o 3 %) a pro zbytek roku 2023 se ustálilo na úrovni 7,50-7,70 €/m²/měsíc. To je stále více než 50% nárůst od začátku roku 2021 a ještě více ve srovnání s obdobím před 5 lety. V porovnání s trhy v okolí velkých měst například v Německu, kde se nárůst prime nájemného od roku 2021 pohyboval kolem 20 %, je tento růst na českém trhu, poměrně masivní. Regiony mimo hlavní město zaznamenaly o něco pomalejší, ale zároveň mnohem rovnoměrnější růst, namísto poklesu v roce 2023. V současné době vidíme nájemné v prime regionech na úrovni 5,70 - 6,60 €/m²/měsíc. Nájemné za mezaninové kancelářské prostory se pohybuje mezi 9,50 a 12,50 €/m²/měsíc. Poplatky za služby se obvykle pohybují kolem 0,75 - 1,00 €/m²/měsíc.

Nearshoring přináší nové příležitosti

Opakující se krize dodavatelského řetězce, tentokrát v narušených obchodních trasách přes Rudé moře, nutí některé klienty opět k zamyšlení nad tzv. „nearshoringem“ nebo diverzifikací svých výrobních a skladovacích operací do bezpečnější lokality v sousedním regionu. Česká republika tak může získat nové příležitosti. Sice v regionu stále zůstává na vyšší úrovni nákladů, nabízí však velmi výhodnou geografickou polohu, kterou nájemci oceňují při obsluze celého středoevropského regionu. Navíc platí za zemi s nejvzdělanější pracovní silou a nejrozvinutější ekonomickou komplexností služeb a výrobků.