Q4 2023: Nová výstavba na pražském kancelářském trhu nadále stagnuje
![zdroj Colliers](https://img.kurzy.cz/zpravy/obrazky/1/755601/kancelare_ilustracni.jpg)
Prague Research Forum oznamuje údaje o kancelářském trhu v Praze za 4. čtvrtletí roku 2023
· Ve výstavbě je téměř 84 000 m2 kancelářských ploch
· V roce 2023 bylo dokončeno 98 400 m2, meziročně o 31 % více, avšak stále výrazně pod dlouhodobým průměrem
· Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí 166 700 m2, za celý rok pak 521 600 m2
· Čistá poptávka činila ve čtvrtém čtvrtletí 62 600 m2 a za celý rok 236 100 m2
· Čistá absorpce byla ve čtvrtém čtvrtletí pozitivní a dosáhla 11 200 m2, celoroční absorpce pak činila 127 000 m2
· Míra neobsazenosti poklesla o 50 bazických bodů oproti předchozímu roku na 7,2 %
· Nejvyšší dosažitelné nájemné se mírně navýšilo na 27,00 - 27,50 eur za metr čtvereční na měsíc
Úvod
Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za čtvrté čtvrtletí roku 2023. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.
Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.
Komentář experta
Simon Orr, vedoucí kancelářského sektoru ve společnosti CBRE , komentuje: „Vzhledem k ochlazení poptávky po kancelářích vidíme v některých lokalitách tlak na zvyšování pobídek pro nájemce. Lokalita a cena jsou pro nájemce klíčové faktory stejně tak, jako udržitelnost, která nabírá na důležitosti. Na trhu jsou projekty se všemi potřebnými povoleními, které zahájí výstavbu v případě zajištění nájemců. Stavební aktivita by se měla v letošním roce začít zotavovat, nicméně developeři budou v době vysokých stavebních nákladů i nadále opatrní.”
Nabídka kancelářských budov
Celková velikost kancelářských ploch v Praze ke konci roku 2023 činila 3,9 milionů m2. Ve čtvrtém čtvrtletí nebyla dokončena žádná kancelářská budova. Za celý rok 2023 bylo dokončeno 98 400 m2 kancelářských ploch v rámci sedmi projektů, což je meziročně nárůst o 31 %, avšak vzhledem k desetiletému průměru je to o 23 % méně.
Většinu nabídky moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje více než 18 %.
Od druhé poloviny roku 2022 nebyla zahájena výstavba žádné nové kancelářské budovy. Letos pouze započala rekonstrukce 1 200 m2 kancelářských ploch s dokončením v roce 2024. V současné době je ve výstavbě 84 000 m2 kancelářských ploch s plánovaným dokončením všech projektů v roce 2024.
Realizovaná poptávka
Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podnájmů) dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 velikosti 166 700 m2, což představuje skoro dvojnásobek v mezikvartálním srovnání. Oproti stejnému období předchozího roku je to 10% nárůst.
Majoritní podíl na hrubé realizované poptávce mělo obnovení stávajících smluv (tzv. renegociací), a to 60 %. Podíl nově pronajatých prostor a expanzí ve stávajících budovách představoval 32 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájmy nových kanceláří ve výstavbě tvořily pouze 6 %. Zbylá 2 % tvořily podnájmy již pronajatých prostor.
Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla ve čtvrtém čtvrtletí zaznamenána v městských částech Praha 4 (33 %), dále pak v Praze 5 (22 %) a v Praze 8 (15 %). Největší poptávka po kancelářích byla realizována technologickými společnostmi (33 %) a farmaceutickými společnostmi (17 %).
Hrubá poptávka za celý rok 2023 meziročně mírně poklesla o 3 % a dosáhla objemu 521 600 m2. Čistá realizovaná poptávka v roce 2023 dosahovala objemu 236 100 m2, což představuje meziroční pokles o 18 % a pokles o 12 % v desetiletém průměru.
Významné pronájmy
Největšími transakcemi čtvrtého čtvrtletí 2023 byly: obnovení stávajícího nájmu společnosti Avast Software v budově Enterprise Office Center (12 200 m2) v Praze 4 a dvě přejednání stávajících smluv společnosti MSD Czech Republic, jedno v budově Five (11 300 m2) v Praze 5 a druhé v budově Riverview (6 200 m2) také v Praze 5.
Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce
Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím obsazená kancelářská plocha vzrostla o 11 200 m2. Celoroční absorpce pak dosáhla 127 000 m2.
Neobsazenost kanceláří ve čtvrtém čtvrtletí poklesla o 16 bazických bodů mezičtvrtletně na stávajících 7,2 %. Celková rozloha volných kanceláří na konci roku dosáhla 280 700 m2. Nejvíce volných prostor bylo v Praze 5 (53 600 m2) a v Praze 4 (52 700 m2). Naopak nejméně neobsazené plochy bylo v Praze 10 (8 400 m2) a stejně tak v Praze 2 (8 400 m2), které však patří mezi malé trhy dle celkového objemu kanceláří. V procentuálním vyjádření byla nejvyšší míra neobsazenosti v Praze 3 (18,9 %) a Praze 7 (13,7 %), nejnižší v Praze 8 (2,9 %) a Praze 4 (5,5 %).
Nájemné
Nejvyšší dosahované nájemné mírně vzrostlo a ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 se pohybovalo okolo 27,00 - 27,50 eur za m2 na měsíc v centru města, 17,75–18,50 eur za m2 na měsíc ve vnitřních a 15,00–16,00 eur za m2 na měsíc ve vnějších částech města.
Rostoucí ceny stavebních prací se kromě nájemného promítají také do nabídek příspěvků na kancelářské vestavby, případně jiných pobídek.
Klasifikace kancelářských prostor
Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zahrnují:
- Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
- Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m2
- Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem
Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:
· Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.
· Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí
· Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti
· Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova zabezpečena a spravována
· Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě
· Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce
· Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.
Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:
Příloha
Definice:
Celková výměra:Celková výměra dokončených kancelářských ploch (obsazených či neobsazených), nově postavených od roku 1990 nebo zrekonstruovaných, třídy A a B, obsazených majitelem nebo k pronájmu. Budovy s výměrou menší než 1 000 m² jsou vyloučeny.
Nová nabídka:
Realizovaná poptávka:
Hrubá plocha reprezentuje celkovou podlahovou plochu pronajatou nebo předpronajatou, prodanou nebo předprodanou uživatelům za uvedené období. Neobsahuje prostory pod nabídkou. Prostor je pronajat, pokud je podepsána smlouva. Celková realizovaná poptávka obsahuje i renegociace, prodloužení pronájmů a podpronájmy, čistá realizovaná poptávka tyto transakce vylučuje.
Dosahované nájemné za nové budovy, vysoké technické kvality, v budovách v nejlepších lokalitách. Na trhu se ale mohou objevit i výjimečné projekty, kde je dosahováno vyšší nájemné.
Prostory nabízené k pronájmu současným nájemcem, který je smluvně vázán k nájmu prostor po delší dobu, než ve skutečnosti potřebuje.
Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. Může být jak pozitivní, tak negativní.
Přečtěte si také
Poslední zprávy z rubriky Reality:
Přečtěte si také:
Prezentace
04.09.2024 Akciové portfolio Tomáše Vranky: Alphabet má…
02.09.2024 Nvidia opět překonala očekávání! Investoři…
29.08.2024 Změny v povinném ručení se blíží. Řidiči,…
Okénko investora
Ali Daylami, BITmarkets
Petr Lajsek, Purple Trading
Ropa padá na roční minima! Kam až poklesnou ceny pohonných hmot?
Mgr. Timur Barotov, BHS
Miroslav Novák, AKCENTA
Jiří Cimpel, Cimpel & Partneři
Radoslav Jusko, Ronda Invest
Olívia Lacenová, Wonderinterest Trading Ltd.
Jakub Petruška, Zlaťáky.cz
Okénko finanční rady
Lenka Rutteová, Bezvafinance
Druhý ročník soutěže „Podnikám s rozumem“ startuje – zapojte své studenty a získejte hodnotné ceny!
Jiří Sýkora, Swiss Life Select
Swiss Life Hypoindex září 2024: Pesimistické předpovědi se naplňují
Tomáš Vrňák, Ušetřeno.cz
Drahé emisní povolenky v roce 2030: Jak ovlivní účty za energie?
Lukáš Kaňok, Kalkulátor.cz
Mám malou spotřebu elektřiny, vyplatí se mi měnit dodavatele?
Josef Pavelec, Dálnička.cz
Marek Pokorný, Portu
Průzkum: Většina mladých Čechů si přivydělává kvůli finanční nezávislosti
Martin Steiner, BNP Paribas Cardif Pojišťovna