Podhoubí pro obnovu silného růstu cen nemovitostí (Tématické reporty)

Trh s rezidenčními nemovitostmi se od loňské druhé poloviny roku ochlazuje, což odráží měnovou restrikci v souvislosti s utlumenou hypoteční aktivitou. Korekce cen je však zatím pouze mírná. Letos bude sice pravděpodobně pokračovat, její intenzita by se podle nás ale měla již zmírňovat. Díky námi přepokládanému solidnímu růstu mezd bude ale zároveň pokračovat zlepšování cenové dostupnosti bydlení. V příštím roce by mělo dojít k obnově silnějšího růstu cen nemovitostí vlivem návratu spotřebitelů na hypoteční trh, podpořeným vysokým stavem úspor domácností, a také přetrvávajícím nesouladem mezi poptávkou a nabídkou na nemovitostním trhu. Ten se zřejmě ještě prohloubil s ohledem na omezenou výstavbu nových bytů. Nicméně podmínky pro výstavbu se budou postupně lepšit vzhledem k ustupujícím cenovým tlakům a se začátkem uvolňování měnové politiky v příštím roce.

Pouze mírná korekce cen na nemovitostním trhu.

Trh s rezidenčními nemovitostmi se již od loňské druhé poloviny roku ochlazuje. Dle indexu cen bytových nemovitostí (HPI) jejich ceny mezičtvrtletně klesají od Q4 22, resp. Q3 22 v případě nových obydlí. V letošním prvním čtvrtletí podle indexu ceny po sezonním očištění mezičtvrtletně klesly o 1,2 %. Nabídkové ceny bytů, které jsou publikovány s menším zpožděním, vykazují pokles teprve od Q1 23, kdy se snížily o 1,6 % q/q (SA). Ve druhém letošním čtvrtletí podle nich mezičtvrtletní pokles pokračoval ale již nezrychloval. V meziročním vyjádření byly nabídkové ceny ve Q2 nižší pouze o 0,7 %. Čekáme, že korekce cen nemovitostí bude letos pokračovat v souvislosti s nedostatečným oživením hypotečního trhu vlivem setrvání úrokových sazeb na vyšších úrovních. Mezičtvrtletní tempo snižování cen by se však podle nás mělo postupně zmírňovat. Meziroční pokles cen by měl na konci letošního roku podle našeho odhadu dosáhnout 4,5 %. Korekce cen na rezidenčním trhu by tak měla být pouze mírná.

Příští rok by podle nás mělo dojít k obnovení růstu cen v prostředí zvedající se poptávky po nemovitostech v souvislosti s lepší dostupností hypoték dané očekávaným poklesem úrokových sazeb. Zájem o pořízení nemovitosti by měl být mimo jiné také podpořen vysokým stavem úspor, které domácnosti naakumulovali od dob pandemie. Na růst cen bude zároveň tlačit omezená nabídka s ohledem na slabou výstavbu rezidenčních projektů v loňském a letošním roce. Mírná korekce cen nemovitostí spolu s námi očekáváným solidním růstem mezd by měla přesto vést k dalšímu zlepšování cenové dostupnosti bydlení v ČR optikou poměru cen nemovitostí k příjmům, která se však od roku 2015 zhoršila výrazně vyšším tempem ve srovnání se zeměmi EU a OECD.

Tlak na růst cen nájmů zatím stále nepolevuje.

Zhoršená cenová dostupnost vlastního bydlení zvýšila tlaky na růst nájmů. K tomu zároveň přispěla nízká výnosnost rezidenčního bydlení, kterou lze aproximovat inverzí poměru ceny nemovitosti a nájmu, spolu s dražším financováním výstavby bytů s ohledem na vyšší úrokové sazby, dražší stavební materiály a také ceny stavebních prací. Zatímco v rámci spotřebního koše růst imputovaného nájemného již výrazně zvolnil, tak růst skutečně placeného nájmu pokračuje ve zrychlování. Po předchozím silném růstu dynamika cen imputovaného nájemného, částečně i vlivem vyšší srovnávací základny, v červenci výrazně zpomalila na 0,9 % y/y, zatímco skutečně placený nájem byl meziročně vyšší o 7,6 %. Ceny nájmů vzhledem k fixacím a ostatním ujednáním ovšem reagují na cenový vývoj v ekonomice tradičně s větším zpožděním. Případné další zrychlení růstu nájmů by přispělo k udržení silnějších inflačních tlaků. Ve spotřebním koši je však s 13,3 % váhově daleko významnější imputované nájemné, kdežto skutečně placenému nájmu náleží váha 3,3 %.

Hypoteční trh výrazněji ožije až v příštím roce s poklesem úrokových sazeb.

K výraznějšímu oživení hypotečního trhu by mělo dojít až na začátku příštího roku. K tomu by mělo přispět zahájení cyklu snižování sazeb ČNB a s tím také související výraznější pokles úrokových sazeb delších splatností. Mírné oživení nicméně pozorujeme již od začátku letošního roku. V porovnání s objemy v H1 22 jsou však letošní dosavadní objemy úvěrů o 53 % nižší. Pozvolné rozmrazování hypotečního trhu bude podle nás pokračovat i ve zbytku letošního roku, i díky zrušení horního limitu DSTI ze strany ČNB. Po letošním odhadovaném růstu o 5,7 %, v příštím roce stav úvěrů na bydlení podle nás vzroste o 7,2 %. Aktivita na hypotečním trhu bude zároveň podpořena vysokým stavem naakumulovaných úspor domácností. Přetrvávající napětí na trhu práce spojené se silnou mzdovou dynamikou a solidní finanční postavení domácností z pohledu úspor a míry zadlužení obecně hovoří pro poměrně silný návrat spotřebitelů na hypoteční trh.

Slabší výstavba bude tlačit na růst cen nemovitostí.

Zatímco letos na trh stále připlouvají dokončené byty, jejichž výstavba byla zahájena v předchozích letech, tak počet nově zahájených bytů je letos meziročně o 20 % nižší v porovnání s první polovinou loňského roku. Ani počet nových stavebních povolení nenasvědčuje rychlému obnovení výstavby. Počet stavebních povolení na novou výstavbu bytových domů je za první polovinu roku nejnižší od roku 2016 ve srovnatelném období. Přičemž ochlazování výstavby bylo zřetelné již v závěru loňska. Oživení poptávky posílené výše zmíněnými faktory a nižší nabídka vlivem omezené výstavby tak v příštím roce zřejmě budou výrazně tlačit na růst cen nemovitostí.

Podmínky pro stavebnictví se postupně vylepšují.

Odeznívání inflačních tlaků je zjevné také ve stavebnictví. Růst cen stavebních prací dle měsíčního indexu letos pokračoval ve zpomalování po razantním zrychlování od poloviny roku 2021. V červnu podle něj byly ceny o 5,9 % y/y vyšší. Dezinflace je patrná i v cenách samotných materiálů a výrobků ve stavebnictví. Ty byly v červnu meziročně vyšší o 1,2 %, přičemž zpomalování růstu je citelnější než u stavebních prací s ohledem na obnovené fungování dodavatelských řetězců a pokles cen komodit. Detailnější čtvrtletní index (realizovaných) cen stavebních prací slábnoucí inflační momentum potvrzuje. V letošním Q1 byly realizované ceny staveb tří a více bytových domů meziročně vyšší o 9,4 %, přičemž lze očekávat, že dynamika bude i nadále slábnout s ohledem na dezinflační tendence v tuzemské ekonomice a nižší agregátní poptávku.

Pokles úrokových sazeb ČNB na začátku příštího roku by měl přispět ke snížení celkových nákladů výstavby. Nicméně pokles eurových sazeb oproti tomu bude značně omezenější vlivem utaženější měnové politiky v zahraničí. To by s ohledem na poměr cizoměnového, resp. eurového, financování v odvětvích spojených s nemovitostmi mělo udržet vyšší cenové tlaky z titulu financování. Největšími bariérami, se kterými se však tuzemské stavebnictví potýká, jsou slabá poptávka a nedostatek pracovní síly. Obecně se však podmínky pro obnovu výstavby postupně zlepšují, i tak by ovšem zřejmě zaostala za oživením poptávky po nemovitostech.

Tuzemská poptávka po vlastním bydlení je poměrně silná, jak naznačuje poslední výběrové šetření životních podmínek EU (tzv. EU-SILC) z roku 2021, podle kterého 78 % českých domácností žije ve vlastním, což je nadprůměrná úroveň v EU. S ohledem na to omezená výstavba nejspíše ještě prohloubí přetrvávající nesoulad mezi poptávkou a nabídkou na nemovitostním trhu. To by spolu s předpokládaným rozpouštěním nahromaděných úspor domácností, realizací odložené poptávky a s tím spojeným silným návratem hypoteční aktivity mělo představovat růstový impuls pro nemovitostní trh. S tím je zároveň do jisté míry spojeno také naše očekávání ohledně silnějšího růstu spotřeby domácností a vyšší míry jádrové inflace v příštím roce. Více k naší prognóze najdete v Ekonomických výhledech zde: https://bit.ly/CEO_3Q23_CZ.