ANALÝZA: Statisíce „chudých-bohatých“ vlastníků rodinných domů jsou ve finanční pasti

Z výpisu z katastru nemovitostí vypadají, že jsou milionáři, ale ve skutečnosti jsou vlastníky chátrajících nemovitostí, které jsou bez nákladné rekonstrukce neprodejné či jen za zlomek očekávané ceny. V takové situaci se nachází řada majitelů 716 tisíc rodinných domů postavených do roku 1980. Ty obývají většinou lidé v důchodovém věku či mladé rodiny, které je zdědily. Jejich domy jsou nezateplené a ve špatném technickém stavu, často na hranici životnosti, či dokonce za ní. Potřebné rekonstrukce by je však v řadě případů stály skoro jako nový dům, někdy i více. Pokud se má zastavit vylidňování českého venkova, bez pomoci státu se proto neobejdou.

Majitelé starších nezrekonstruovaných nemovitostí se ocitají v těžko řešitelné situaci: jsou sice vlastníky nemovitosti, jejichž hodnota se teoreticky šplhá do milionů, ale ta tržní je pouze zlomková. Ať už kvůli technickému stavu či umístění ve špatně dostupné lokalitě, bez pomoci státu jsou tito„chudí-bohatí“ majitelé ve finanční pasti: rekonstrukce je pro ně příliš nákladná a prodej nemovitosti jim k pořízení lepšího bydlení nepomůže. Bez dotací typu Nová zelená úsporám jim nezbývá než bydlet v hygienicky nevyhovujícím a draze vytopitelném domě a přihlížet, jak jejich rodinný majetek postupně chátrá.

Podle analýzy iniciativy, která sdružuje největší profesní organizace zaměřené na renovace a zateplování budov, většina rodinných domů byla postavena do roku 1980, přičemž zhruba 75 % z nich neprošlo zásadní renovací ani komplexním zateplením. Tehdy bylo postaveno 56 % rodinných domů. To znamená 955 tisíc rodinných domů z celkem 1,7 milionu obydlených rodinných domů. Většina těchto domů se nachází na vesnicích v nízkopříjmových regionech, takže bez pomoci státu je situace vlastníků v podstatě neřešitelná.

„Tyto rodinné domy jsou ve většině případů ve velmi špatném technickém stavu, a navíc extrémně energeticky náročné. Vytápění elektřinou nebo plynem stojí ročně desítky tisíc korun. Potřebují proto kompletní rekonstrukci a zateplení, což obvykle vyžaduje investici 2–4 miliony korun, tedy často i více, než je současná tržní hodnota nemovitosti. V mnoha případech se více než rekonstrukce vyplatí dům zbourat a postavit nový,“ říká Marcela Kubů, ředitelka Asociace výrobců minerální izolace, která je členem iniciativy ZateplujemeČesko.cz.

Opravit starší rodinný dům „po babičce“ vyjde na několik milionů korun

Pokud se má zastavit vylidňování venkova, nebude to možné bez cílené státní podpory z fondu Nová zelená úsporám a to včetně nejnovějšího programu Oprav dům po babičce. Cena stavebních materiálů i prací se totiž zásadně nelišív závislosti na tom, jestli investor rekonstruuje nemovitost například v okolí příjmově bohaté Prahy nebo v nízkopříjmovém pohraničí severní Moravy.

Podle analýzy ZateplujemeČesko.cz v případě dobrého technického stavu domu rekonstrukce obvykle začíná na zhruba 2 milionech korun, kdy se pouze zateplí stěny a střecha domu, vymění okna a otopný systém. Vyšplhat se ale může na 4 miliony a výše u starých nemovitostí, kde je potřeba sanovat vlhké zdivo, udělat nové hydroizolace, zajistit statiku domu, zpevnit nedostatečné základy domu, zvýšit nosnost stropních konstrukcí, opravit zničené krovy a vyměnit střešní krytinu.

„V druhém případě je na zvážení, jestli takovou nevyhovující budovu nestrhnout a nepostavit dům znovu. Může to vyjít levněji, a navíc i poskytnout vyšší komfort bydlení díky lépe navrženým dispozicím. Týká se to zejména rozměrově předimenzovaných staveb nebo staveb původně koncipovaných jako hospodářské,“ vysvětluje architektka Marcela Kubů z Asociace výrobců minerálních izolací.

Cena rekonstrukcí se za posledních pět let téměř zdvojnásobila

Jako příklad můžeme uvést situaci paní Markéty, která typicky ilustruje, jak se plánovanénáklady na rekonstrukci zvedly během několik let na dvojnásobek: její rodina si v roce 2021 pořídila starší rodinný dům u Příbrami s úmyslem jej postupně rekonstruovat. Původní rozpočet „před covidem“ byl zhruba 2 miliony korun, ale ekonomická krize, inflace a zdražování materiálů nakonec rekonstrukci prodražily na téměř 4 miliony korun, a přesto stále není hotovo.

„Chybí nám zateplit fasáda a doufáme, že budeme moci čerpat dotaci z některých dotačních titulů Nové zelené úsporám, možná třeba rovnou z dotace Oprav dům po babičce. Byli jsme na začátku rekonstrukce příliš optimističtí, vycházeli jsme z rozpočtů přátel, kteří stavěli okolo roku 2015. Že dojde k tak zásadnímu cenovému skoku, nešlo předvídat,“ říká paní Markéta, matka tří dětí, která doufá, že nový dotační titul jí pomůže nemovitost alespoň zateplit. Podle firem sdružených v iniciativě ZateplujemeČesko.cz se sice ceny řady stavebních materiálů stabilizovaly, ale rozhodně se nyní nedá počítat s jejich poklesem.

Nezrenovované budovy jsou na hraně, či dokonce za hranou životnosti

Pokud stát nebude pokračovat v cílené podpoře oprav starších nemovitostí, a to i u nejzranitelnější části naší společnosti, budou muset tito lidé žít v nevyhovujících podmínkách. Starší budovy, do kterých se po čtyřicet let dostatečně neinvestovalo, jsou ve špatném technickém stavu a přestávají plnit svou funkci. To se týká i důležitých konstrukčních prvků, jakými jsou střecha a obvodové stěny budovy.

„Nejde jen o střechy a fasády domů, ale i o okna, elektroinstalace, rozvody a podobně,“ vyjmenovává Pavel Svoboda, předseda Cechu pro zateplování budov.

Pro obyvatele to představuje řadu rizik: stoupající náklady na energie, ohrožení zdraví kvůli vlhku a šíření plísní nebo snižování hodnoty nemovitosti. „Mnoho jich je navíc na hraně, či dokonce za hranou životnosti, což se dá změnit komplexní renovací, a navíc lze snížit náklady na energie až o 70 %,“ dodává Pavel Zemene ze Sdružení EPS ČR.

Dotace obvykle pokryje čtvrtinu až třetinu nákladů rekonstrukce

Jedinou v praxi účinnou cestou, jak zabránit degradaci bytového fondu zejména na vesnici, je pokračovat v cílené podpoře renovací. Dotace mohou pokrýt čtvrtinu až třetinu nákladů rekonstrukce. V uvedeném příkladu to je 173 tisíc až 961 tisíc korun.

REÁLNÝ PŘÍKLAD: Rodinný podsklepený dům o dvou nadzemních podlažích se šikmou střechou. Obytná (vytápěná) plocha je 245 m². Úspora energie na vytápění po komplexním zateplení a instalaci tepelného čerpadla představuje 88 %. V každém případě je potřeba počítat s tím, že dotace obvykle pokryje čtvrtinu, maximálně třetinu nákladů na renovaci domu. U kompletních rekonstrukcí starých domů se mohou objevit vícenáklady na další opatření, například statiku domu či hydroizolace, která s energetickou úsporou přímo nesouvisí, ale jsou nutná pro zajištění fungování domu.

Z dostupných průzkumů vyplývá, že dvě třetiny Čechů renovuje svoje domy po částech. Hlavní bariérou pro komplexní opravu je především nedostatek vlastních financí a obavy z náročnosti stavebních prací či z dočasného omezení komfortu bydlení .

„Přitom komplexní renovací by mohly dosáhnout jak na nejvyšší dotace, tak největších energetických úspor a ušetřit tak až 70 % nákladů na vytápění, tedy několik desítek tisíc ročně, a dům mít rozkopaný jen jednou. Dále je třeba uvést i multiplikační finanční efekt takovéto dotační investice do státního rozpočtu v delším časovém horizontu,“ dodává Pavel Svoboda z Cechu pro zateplování budov.

Je proto v zájmu státu komplexní rekonstrukce podporovat, o což se dlouhodobě snaží i dotační program Nová zelená úsporám, který jako kontinuální stabilně běží od roku 2015. „Možnost zažádat až o milion korun na komplexní zateplení, kdy se však nejedná o fixní částku, ale o podporu na 1 m² zateplení, z programu Nová zelená úsporám, například Oprav dům po babičce, považujeme za smysluplné, a to zejména s ohledem na stav bytového fondu na venkově. Bez podobných dotačních titulů jsou domy na venkově v chudších regionech v dohledné době jen těžce opravitelné,“ uzavírá architektka Marcela Kubů z Asociace výrobců minerální izolace.

Zdroj: www.zateplujemecesko.cz

O inciativě Zateplujeme Česko

ZateplujemeČesko.cz sdružuje významné profesní organizace, jejichž členové se podílejí na renovacích a zateplování tuzemského bytového fondu: výrobci tepelných izolantů, zateplovacích systémů a komponent pro zateplovací systémy. Současnými členy inciativy jsou: Asociace výrobců minerální izolace, Cech pro zateplování budov a Sdružení EPS ČR. Členové těchto profesních organizací svými tržními podíly pokrývají rozhodující většinu tuzemského trhu.