Odpovědi na často kladené otázky k DPH při určování cen a hodnot

Ministerstvo financí 

Odbor 16 – Cenová politika 

Odd. 1602 – Oceňování majetku 

ODPOVĚDI NA ČASTO KLADENÉ  OTÁZKY 

TÝKAJÍCÍ SE DANĚ Z PŘIDANÉ HODNOTY (DPH) U CEN A HODNOT  URČENÝCH DLE ZÁKONA O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU ZE DNE 26. 1. 2022 

1. Upravuje zákon o oceňování majetku určování hodnoty (ceny) věcí z pohledu náležitostí vyplývajících z daně z přidané  hodnoty? 

Odpověď: Zákon o oceňování majetku ve svých ustanoveních neupravuje  určování cen a hodnot z pohledu náležitostí daně z přidané hodnoty. 

Zákon o oceňování majetku pouze upravuje způsoby oceňování věcí, práv, jiných  majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, přičemž  dle ustanovení § 1 odstavec 2 se tento zákon nevztahuje na sjednávání cen. Skutečnost, že existuje DPH a předpisy, které ji upravují, však reflektuje a respektuje.  Pokud se jedná o daň z přidané hodnoty, veškeré náležitosti s ní spojené (např.  určení předmětu daně, osoby povinné k dani, stanovení základu daně, vymezení  plnění, vyměření DPH, osvobození od daně atd.) se řídí ustanoveními zákona  č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů. Proto  pokud zpracovatel ocenění řeší problematiku DPH při určování hodnoty (ceny), musí  zohlednit jednak dotčená ustanovení zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané  hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, jednak příslušnou judikaturu. 

2. Je při oceňování majetku potřeba zohledňovat DPH? Odpověď: Při oceňování je třeba na DPH brát ohled. 

V kterých případech hodnoty (ceny) určené dle zákona o oceňování majetku DPH  neobsahují, a v kterých případech je možné použít hodnoty (ceny) buď s DPH, nebo  bez DPH vyjadřují dále uvedená stanoviska odpovídající na otázky týkající se  problematiky DPH pro jednotlivé druhy hodnot (cen). 

3. Je při určování hodnoty (ceny) dle zákona o oceňování majetku  zohledňována daň z přidané hodnoty? 

Odpověď: Ano, daň z přidané hodnoty je zohledňována. 

DPH je považována za jednu z možných součástí hodnoty (ceny), její aplikace  a nakládání s ní je individuální pro každé určování hodnoty (ceny), kromě určování  ceny zjištěné, která DPH nezahrnuje (odůvodnění viz dále uvedená stanoviska).

4. Je cena obvyklá s DPH nebo bez DPH?  

Odpověď: Postup určení obvyklé ceny, vyplývá z ustanovení § 2 zákona o oceňování majetku. Pokud se jedná o určování ceny obvyklé, je při dodržení  požadavku porovnatelnosti cen pouze na znalci (zpracovateli ocenění), jaké ceny  do porovnávaných vzorků zahrne, zda výhradně s DPH, nebo bez DPH. Rozhodující  je, aby částky bez daně nebyly porovnávány s částkami s daní, ani k nim  přiřazovány. V případě ceny obvyklé, je však třeba vzít v úvahu i podmínku uvedenou  v § 2 odstavce 2 zákona o oceňování majetku, požadující zjištění obvyklé ceny  porovnáním výhradně ze sjednaných cen. 

5. Je tržní hodnota s DPH nebo bez DPH?  

Odpověď: V případě určování tržní hodnoty porovnáváním je to stejné jako  v odpovědi týkající se obvyklé ceny výše. Postup určení tržní hodnoty, vyplývá  z ustanovení § 2 zákona o oceňování majetku a při dodržení požadavku  porovnatelnosti hodnot (cen) je pouze na znalci (zpracovateli ocenění), jaké hodnoty  ceny do porovnávaných vzorků zahrne, zda výhradně s DPH, nebo bez DPH.  Rozhodující je, aby částky bez daně nebyly porovnávány s částkami s daní, ani k nim  přiřazovány. 

Pro ocenění, kdy je tržní hodnota určována výnosovým či nákladovým způsobem  rovněž platí, že uplatnění DPH u tržní hodnoty je věcí znalce (zpracovatele ocenění) v závislosti na zadání. Zákon o oceňování majetku náležitosti týkající se DPH neřešil  a neřeší. Nezabývá se proto ani tím je-li, oceňovaná věc předmětem DPH, popřípadě  je z DPH vyloučena nebo od ní osvobozena. 

6. Je cena zjištěná dle oceňovací vyhlášky cenou bez DPH nebo  cenou s DPH? 

Odpověď: Rozhodující pohled ve věci nakládání s DPH při ocenění nemovitých věcí  cenou zjištěnou je obsažen v judikatuře Nejvyššího správního soudu (dále též „NSS“)  sp. zn./č. j. 10 Afs 178/2015 – 39 ze dne 11. 8. 2016, i v rozsudku NSS sp.  zn./č. j. 2 Afs 146/2016 – 39 ze dne 21. září 2016. Z uvedené vydané judikatury NSS  vyplývá, že cenu zjištěnou (určenou jakýmkoli způsobem) je třeba považovat za cenu  bez DPH. Je tedy evidentní, že zjištěná cena nemovité věci v daném smyslu (jak je  z předmětné judikatury zřejmé) nezahrnuje DPH, plynoucí ze zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, neboť zjištěná cena se určuje i pro jiné účely než je  prodej, tzn. takové, které nejsou předmětem DPH. 

7. Jsou všechny základní ceny v oceňovací vyhlášce cenami  bez DPH? 

Odpověď: Pohled na základní ceny vychází ze skutečnosti, že základní ceny  nemovitých věcí obsažené v oceňovací vyhlášce, jsou výchozím údajem pro určení ceny zjištěné nemovité věci definované v odstavci 7 § 2 zákona o oceňování  majetku. Pro nakládání s DPH při ocenění nemovitých věcí cenou zjištěnou platí, že  se prvořadě opírá o příslušnou judikaturu Nejvyššího správního soudu (dále též  „NSS“) sp. zn./č. j. 10 Afs 178/2015 – 39 ze dne 11. 8. 2016, a sp. zn./č. j.  2 Afs 146/2016 – 39 ze dne 21. září 2016. Z předmětné vydané judikatury NSS  vyplývá, že cenu zjištěnou (určenou jakýmkoli způsobem) je třeba považovat za cenu  bez DPH. Z dané souvislosti je zřejmé, že není možné, aby byl přímo v základní ceně  nemovité věci uplatňován zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění  pozdějších předpisů. To znamená, že ani základní cena nemovité věci nezahrnuje  DPH. 

8. Obsahuje cena věcného břemene DPH či neobsahuje DPH? 

Odpověď: Ve věci oceňování věcných břemen za účelem zjištění výše náhrady  za omezení vlastnických práv povinného se zákon o oceňování majetku v příslušném  ustanovení, jímž je § 16b odstavec 5, odkazuje na prováděcí vyhlášku. Ve vyhlášce  č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška),  ve znění pozdějších předpisů, upravuje oceňování věcných břemen jednak  ustanovení § 39a, jednak ustanovení § 39b. V případě ceny věcného břemene je  přitom jedno zda je určena dle § 39a nebo dle § 39b, v obou případech se jedná  o cenu zjištěnou a z hlediska DPH platí, že cenu zjištěnou (určenou jakýmkoli  způsobem) je třeba považovat za cenu bez DPH; viz odpověď na dotaz č. 4 výše,  kde je řešeno, zda je cena zjištěná cenou s DPH nebo bez DPH. S ohledem  na uvedené je třeba dodat, že je-li roční užitek oprávněného z věcného břemene  určován prostřednictvím (způsobem) ročního obvyklého nájemného podle § 1a, musí  být toto obvyklé nájemné bez DPH proto, aby byl naplněn smysl uvedených judikátů  vztahujících se k ceně zjištěné.

9. Obsahuje paušální částka 10 000,- Kč užívaná u věcných břemen DPH či neobsahuje DPH? 

Odpověď: V případě paušální částky 10 000,- Kč dle ustanovení § 16b odstavec 5  zákona o oceňování majetku, respektive § 39a odstavec 4 oceňovací vyhlášky je  třeba jednak přihlédnout k tomu, že zákon o oceňování majetku sloužil a slouží  primárně pro účely zjištění základu k vyměření daní, jednak ošetřit aby případně  nedošlo ke stanovení daně z přidané hodnoty z částky již tuto daň obsahující. Proto  při stanovení paušální částky 10 000,- Kč, pro účely ocenění věcného břemene  dle odst. 5 § 16b zákona o oceňování majetku, respektive § 39a odstavec 4  oceňovací vyhlášky nebyla daň z přidané hodnoty v paušální částce ve výši 10 000  uvažována, i když zákon o oceňování majetku obecně náležitosti týkající se DPH neřeší. To znamená, že v případě paušální částky (dle odst. 5 § 16b zákona  o oceňování majetku, respektive § 39a odstavec 4 oceňovací vyhlášky) ve výši  10 000,- Kč se jedná o částku, která není cenou konečnou.