Deset rad při koupi nemovitosti: jak správně zajistit právní ochranu svého majetku

Poptávka po nemovitostech – zejména těch rekreačních – je v poslední době enormní. Lidé je často kupují bez řádného prověření, což jak upozorňuje advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad může mít zásadní negativní dopad na jejich budoucí hodnotu. Ve spolupráci se společností Právní Ochrana Majetku proto přináší na základě svých zkušeností deset rad, jak nejlépe ochránit svůj majetek při nákupu rodinného domu či bytu z druhé ruky.

1. Informujte se o dění v okolí

Mezi důležité informace patří jaká je chystaná výstavba v okolí včetně například územní rezervy pro silnice či železnice, stav infrastruktury, chystané změny územního plánu či případné pozemkové úpravy. „Důležité jsou i sousedské vztahy, protože problémoví sousedé mohou znehodnotit i sebelepší nemovitost,“ uvádí advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

2. Spolupracujte s profesionály

Technický expert pomůže správně zkontrolovat samotnou nemovitost, zkušený advokát zase zajistí, že nepřijdete o peníze i samotný dům. Odborníci ušetří zbytečné výdaje, včas odhalí problémy a pomohou, pokud se jakýkoliv problém objeví.

3. Nechte překontrolovat technický stav nemovitosti

Je nutné se primárně soustředit na klíčové technické aspekty, jako je statika, izolace, střecha, plášť domu, nebo stav inženýrských sítí. A jak už bylo zmíněno, je dobré si na prověření najmout profesionály.

4. Nechte překontrolovat právní stav nemovitosti

„Na toto se často zapomíná, přitom je to stejně důležité, jako technický stav domu. Důležitý je nabývací titul a jeho omezení, ale například i zajištění přístupu k nemovitosti – nejlépe z obecní komunikace, případně formou věcného břemene. Pozor je třeba si dát i na právní zajištění připojení na všechny potřebné inženýrské sítě,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad. „Není výjimkou, že například studna leží na pozemku souseda a není žádný právní nárok na její využívání, což může být problém.“

5. Prověřte si, od koho nemovitost kupujete

„Zjistěte si například, zda za prodávající stranu musí smlouvy podepisovat oba manželé, protože je nemovitost v jejich společném jmění. Důležité je i prověřit, zda prodejem nemovitosti prodávající nezkracuje věřitele,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

6. Rozmyslete si, KDO bude kupující

Vlastníkem se může stát samotná fyzická osoba, manželé společně, ale i právnická osoba nebo například svěřenský fond. „Možností je opravdu mnoho a každá má své výhody i nevýhody. Dodatečné změny jsou náročnější, dražší a rizikovější. Lépe je vše řešit před podpisem smluv,“ vysvětluje advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

7. Uzavřete rezervační smlouvu

Rezervační smlouva musí zahrnovat všechny strany obchodu, reálné termíny, správně definovat nárok, výši a splatnost provize i smluvní pokuty, (ne)exkluzivitu, délku trvání, ale i své ukončení. „Například realitní kanceláři musí náležet provize nejdříve po vkladu vlastnického práva ke zprostředkované nemovitosti do katastru nemovitostí, tedy po úspěšném dokončení celé transakce – nikoliv již za pouhé obstarání příležitosti či uzavření kupní smlouvy, jak se tomu velmi často děje. Důležité je se vždy se poradit s profesionálem ještě před podpisem jakékoliv smlouvy navržené realitní kanceláří,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

8. Uzavřete kupní smlouvu

Kupní smlouva je velice komplexní věc, kde se nejčastěji chybuje ve specifikaci předmětu koupě a jeho povolení k užívání, ploše, kvalitě, ceně a souvisejících právech či omezeních, nárocích z vad nebo možností ukončení smlouvy. „Často nevědomky a omylem mohou vzniknout obrovské chyby, které v některých případech mají fatální finanční důsledky,“ doplňuje advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

9. Zapište nemovitost na katastru

Vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru se nabývá až jeho zápisem do katastru. To znamená, že samotný podpis kupní smlouvy k převodu vlastnictví nestačí, ale musí dojít i k jeho zapsání na katastru nemovitostí. Až po tomto je možné považovat celou transakci za úspěšně skončenou. „Kupní cena je tak zpravidla z úschovy uvolňována ve prospěch prodávajícího právě až po úspěšném provedení vkladu do katastru. Toto tak doporučuji v kupní smlouvě pohlídat. Proto je zpravidla nutné využívat úschovy peněz po celou tuto dobu. Z nabízených možností doporučujeme pouze notáře nebo banku. Úschovy v realitních kancelářích či u advokátů nejsou ani zdaleka tak zajištěné,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

10. Zapomeňte na daň z nabytí

Po zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, které bylo schváleno Poslaneckou sněmovnou v loňském roce, již nemusíte jako kupující tuto daň hradit.

Právní ochrana majetku (P. O. M.) je speciální produkt určený vlastníkům nemovitostí, veřejně registrovaných věcí (kam patří například veterány, jachty, letadla nebo podíly ve společnostech) a cenných předmětů, kteří chtějí přistoupit zodpovědně k sobě a ke svému nejbližšímu okolí a vyvarovat se konfliktním a nákladným přechodům majetku v rámci dědictví, majetkových ztrát v případě rozvodu, možným podvodům, závisti či škodám z pouhých nedopatření.
Advokátní kancelář Polverini Strnad funguje na trhu téměř 20 let. Po celou dobu své existence usnadňuje svým klientům podnikání a nabízí komplexní business řešení včetně nadstandardních služeb – jako jsou například záruky na smlouvy, upozornění na závazné termíny nebo přípravy jednoduchých obchodních shrnutí právních dokumentů. Kancelář působí v Praze, Římě, Brně a Bratislavě. Jejími zakladateli jsou Pavel Strnad a Giampaolo Polverini.