Co přinese nový stavební zákon a jak může ovlivnit cenu nemovitostí?

Nejpalčivějším problémem českého stavebnictví je jeho rychlost. Ve chvíli, kdy jsou rychlejší v počtu dní vyřízení stavebního povolení i státy jako například Džibutsko (87. místo), Etiopie (142. místo) nebo Kyrgyzstán (90. místo), je nutné přemýšlet o změně. Česká republika se v tomto nechvalně proslulém žebříčku drží až na 157. místě z celkového počtu 190 zemí (The World Bank, Doing Business, 2019). Stavební povolení trvá v průměru v České republice kolem 246 dnů, nicméně mnozí developeři i soukromé osoby dodávají, že získat povolení může také trvat i 10 let. Dne 4.5.2021 proběhlo již 3.čtení návrhu nového stavebního zákona (NSZ) v poslanecké sněmovně s celkem 86 pozměňovacími návrhy. Ale od ledna 2021 platí novela zákona č. 403/2020 Sb., která by měla vyřízení stavebního povolení značně usnadňovat.

Přínos stavebního zákona

Význam stavebního zákona není zanedbatelný. Všichni chceme mít bezpečné a funkční stavby, při jejichž konstrukci ani užívání nedochází k fatálním nehodám. Budovy, ve kterých trávíme až 90 % našeho času také ovlivňují naše zdraví. Stavebnictví jako takové zároveň tvoří nedílnou součást ekonomiky, a tedy přispívá ke zlepšení úrovně života nás všech. Zároveň my všichni také odnášíme daň za nefunkčnost stavebního zákona, která se odráží v ceně bytů vlivem pomalé výstavby. Ve městech je již nyní patrná krize dostupného bydlení. Kromě toho by se měla daleko více rozvíjet i infrastruktura – školy, sportoviště, dálnice, silnice a vysokorychlostní železnice. I Praha ve srovnání s ostatními městy jako Berlín nebo Vídeň má stále co dohánět. Proto je nutné restrukturalizovat státní stavební správu.

Cíl nového stavebního zákona

Hlavní myšlenka stavebního zákona, který má začít platit od 1.1.2023 je zrychlení dlouhých lhůt povolování staveb a zjednodušení byrokracie, která je s vyřízením povolení spojená. Zároveň má zajistit dodržování lhůt ze strany státu.

Jaké změny přinesla již platná novela stavebního zákona pro občany, kteří plánují stavět?

Zřejmě nejdůležitější změnou je povinnost dotčeného orgánu (stavebního úřadu) vydat závazné rozhodnutí bez zbytečného odkladu. Ten činí nejdéle 30 dnů s případným možným prodloužením o dalších 30 dnů, pokud je nutné provést ohledání na místě nebo jde-li o zvlášť složitý případ. V praxi by tedy vyřízení stavebního povolení mělo trvat nanejvýš 60 dnů. Jasné lhůty pro vyřízení jsou novelou platné již od 1.1.2021. Namísto množství povolovacích procesů je nyní rozhodnutí o povolení stavby vydáno pouze jedním úřadem.

Zároveň lhůta 30 dnů platí i pro potvrzení či změnu rozhodnutí. Závazné stanovisko totiž doposud nešlo napadnout samostatně, ale bylo nutné se odvolat k vyššímu orgánu (zpravidla magistrátu nebo krajskému úřadu) pro přezkoumání celé žádosti. Další novinkou je i možnost podrobení přezkumu ve vlastním přezkumném řízení do 1 roku od právní moci rozhodnutí, které bylo závazným stanoviskem podmíněno. Uplyne-li však lhůta 15 měsíců od právní moci navazujícího rozhodnutí, nebude již možné takto přezkoumávané stanovisko zrušit ani měnit. Pokud se dotčené orgány nezvládnou ve stanovené lhůtě vyjádřit, nastupuje tzv. fikce souhlasu vydání souhlasného závazného stanoviska bez podmínek. Jsou zde ovšem stanovené i výjimky, například pokud jde o významné případy ochrany přírody a krajiny. Další variantou, která může nastat, je, že nemusí být splněny předpoklady pro vydání bezpodmínečného souhlasu. Dotčený orgán tedy vydá nové stanovisko, které může být oznámeno pouze do 6 měsíců od nabytí právní moci navazujícího rozhodnutí.

Jaké změny plynou z novely pro developery a stavebníky?

Novela zavedla také nový nástroj pro územní plánování. Jedná se o tzv. územní rozvojový plán, který bude platný pro celé území ČR. Oproti již existujícím plánům (které jsou vydávány prostřednictvím usnesení vlády) bude podrobnější a závazný pro vydávání zásad územního rozvoje. Zároveň vznikla státní projekční kancelář, která zpracovává veškeré návrhy a má za úkol aktualizovat politiku územního rozvoje. Zrušit rozhodnutí územního rozvojového plánu je možné pouze žalobou k Nejvyššímu správnímu soudu. Navíc v rámci přezkumu nelze změnit územně plánovací dokumentaci. NSZ (v platnosti až od roku 1.1.2023) pak rozděluje stavby podle jejich typu a definuje povinnosti, které musejí stavebníci dodržet. Další novinkou je tzv. Portál stavebníka, kde budou moct stavebníci podat žádost o povolení elektronicky. Při zohlednění veškerých možných odvolání a zákonných lhůt by tak měl stavebník nejpozději do 1 roku od podání stavebního povolení vědět, zda může stavět či nikoliv. Zároveň by mělo dojít ke zlepšení podmínek, za kterých bude možné dodatečně povolit černé stavby.

Dopady NSZ na nemovitosti

Zejména v Praze jsou byty nejméně dostupné i v porovnání s dosaženými příjmy domácností. Koronavirus způsobil, že lidé byli nuceni více šetřit, a tudíž mají nyní i více volných prostředků na účtech. Spousta lidí proto zvažuje koupi vlastní nebo investiční nemovitosti. Stávající i budoucí usnadnění byrokracie se stavebním povolením by mohlo způsobit větší zájem o stavební pozemky, čímž by došlo ke zvýšení cen. Lidé by do budoucna mohli více než nyní preferovat stavbu vlastního domu oproti koupi novostavby ve velkém městě. Zároveň NSZ usnadní práci mnohým developerům, kterým se zkrátí lhůty pro výstavbu nových bytů. Vlivem toho by cena nových bytů ve velkých městech mohla do budoucna stagnovat. Nelze ovšem očekávat ani propad cen, protože poptávka stále mnohonásobně převyšuje nabídku a stavebníkům a developerům dlouhodobě chybí zejména lidský kapitál. Zároveň ceny některých komodit narůstají, a tudíž lze očekávat i zdražování některých stavebních materiálů, jelikož firmy své náklady dříve či později přenesou na koncové zákazníky. Usnadnění byrokracie tedy může zvýšit počet zahájených i dokončených bytů, nicméně rozhodující pro další vývoj cen nemovitostí budou i ostatní faktory, které spíše odporují eventuálnímu snížení.

Pim Brands

Pim Brands má jako analytik společnosti RONDA INVEST několikaletou praxi ze světa finančních trhů. Studoval na Fakultě informačních technologií ČVUT a kromě analytické činnosti se také aktivně podílí na vývoji algoritmického obchodování a online marketingu. Ve volném čase se věnuje studiu cizích jazyků a jak technické, tak fundamentální analýze trhu. Jeho oblibou je japonská kultura, cestování a sport.

RONDA INVEST

RONDA INVEST a.s. je českou P2B platformou, která se na jednu stranu zaměřuje na poskytování úvěrů zajištěných nemovitostmi pro malé a střední podnikatele v Česku a na Slovensku, a na straně druhé nabízí možnost firmám i lidem do těchto úvěrů investovat. Každý úvěr k investici je zajištěn bonitní nemovitostí se zástavním právem a notářským zápisem se svolením k vykonatelnosti. Výše poskytovaných úvěrů nepřesahuje 70 % hodnoty dané nemovitosti. Výnosy dostávají investoři každý měsíc na účet a neplatí žádné vstupní ani pravidelné poplatky.

Za společností stojí podnikatelská skupina Alphaduct, a.s. podnikatele Vladimíra Komára, kam patří mimo jiné značky Dermacol, Axigon, Krondorf a 15% podíl akcií patří podnikateli Gabrielu Kovácsovi, majiteli společností Citfin – Finanční trhy, a.s. a Citfin, spořitelní družstvo.

Investoři mají možnost investovat online s výnosem až 6 % ročně na stránkách: https://www.rondainvest.cz/investovani

Více informací na https://www.rondainvest.cz.