Kupní smlouva na nemovitost: Co musí obsahovat a na co si dát největší pozor?

Podpis kupní smlouvy je při převodu vlastnictví nemovitosti jedním z klíčových kroků. Za svůj život se s kupní smlouvou na nemovitost jednou či vícekrát setká většina z nás, ať už v roli kupujícího, nebo prodejce. Jaké údaje jsou v kupní smlouvě na nemovitost zásadně nezbytné? Jak se kupní smlouva liší v případě prodeje družstevního bytu? A proč se vyplatí nechat si kupní smlouvu zpracovat odborníkem?

Mnoho práv a povinností smluvních stran upravuje zákon, jiné je potřeba ve smlouvě specifikovat. V kupní smlouvě musejí být jednoznačně identifikovány všechny smluvní strany, předmět smlouvy a předmětná nemovitost, a to včetně uvedení parcelního čísla, katastrálního území a výměry. Zapomenout se nesmí ani na související pozemky – v případě domů může jít typicky o přístupové cesty, v případě bytů o podíl na společných prostorách.

Další samozřejmou součástí kupní smlouvy je domluvená kupní cena za nemovitost, splatnost a způsob úhrady částky a také lhůta a způsob převzetí nemovitosti kupujícím. Smluvně by měl být ustanoven i způsob součinnosti smluvních stran při převodu vlastnických práv v katastru nemovitostí, tedy to, kdo bude určen jako pověřená osoba, která podá návrh na vklad do katastru nemovitostí. Na konci smlouvy pak vždy musejí být podpisy obou smluvních stran.

Za vady uvedené v kupní smlouvě zodpovídá kupující

Každá kupní smlouva na základě vzájemně domluvených podmínek specifikuje další práva a povinnosti smluvních stran. „Vůbec nejdůležitější je ale povinnost prodávajícího konkrétně a detailně specifikovat všechny vady nemovitosti, a to jak faktické, tak právní. Právě nedostatečný popis stavu nemovitosti, či dokonce zatajení skutečností, je nejčastějším důvodem pozdějších sporů smluvních stran,“ uvádí Jan Boruta, jednatel společnosti FérMakléři.cz.

Za zjištěné vady nemovitosti ovšem ne vždy nese odpovědnost pouze prodávající. Za vady, které byly v kupní smlouvě vyznačeny, například zodpovídá kupující. Předpokládá se totiž, že tyto vady a jejich následky bere na vědomí. I to je jeden z důvodů, proč se tedy kupujícímu vyplatí si kupní smlouvu opravdu pečlivě pročíst. Dále také kupující nese odpovědnost za vady takzvaně zjevné – jednoduše takové, které by neměl přehlédnout: zcela evidentní poškození stavby, jednoznačné skutečnosti vyplývající z veřejně dostupného listu vlastnictví a podobně. Pokud však vady nelze rozeznat při běžné prohlídce, je povinností prodávajícího upozornit na ně a vyznačit je ve smlouvě. „Hranice mezi zjevnou a skrytou vadou může být tenká a dojde-li k soudnímu sporu, je vždy na uvážení soudce, na čí stranu se přikloní. Prokáže-li se nekalý úmysl či lest na straně prodávajícího, rozhodne soud zcela jistě ve prospěch kupujícího. Když se naopak prokáže nedbalost kupujícího při prohlídce nemovitosti, bude zákon spíše na straně prodávajícího,“ upozorňuje Jan Boruta.

Z výše uvedeného vyplývá, že se rozhodně velmi vyplatí specifikovat v kupní smlouvě opravdu všechny vady dané nemovitosti – velké i drobné, zjevné i skryté, právní i faktické. Smlouva by tak měla obsahovat výpis všech břemen, zástavní práva, exekuce či jiné právní spory a dluhy, které se na nemovitost vážou, ale například i platné nájemní smlouvy, které by mohly dočasně omezit užívání nemovitosti. Toto vše je především v zájmu prodávajícího, zákon totiž určuje dobu odpovědnosti prodávajícího za skryté vady 5 let. V případě zjištění zásadních vad, které omezují možnost využívání nemovitosti, může dojít k odstoupení od kupní smlouvy a prodávající tak bude muset kupujícímu vrátit kupní cenu nemovitosti a uhradit odškodné.

Nemovitosti na hypotéky a družstevní byty: V čem je háček?

Obsah kupní smlouvy se nijak zásadně neliší podle typu nemovitosti. Ať už jde o kupní smlouvu na byt, dům či pozemek, práva a povinnosti smluvních stran jsou stejné. Naopak existuje několik specifických situací, které jsou poměrně časté a které obsah smlouvy mění. Jsou jimi koupě nemovitosti na hypotéku a koupě družstevního bytu.

Nemovitost kupovaná na hypotéku představuje značné riziko nikoliv pro kupce, ale pro prodávajícího. Nejdříve se totiž musí na dotčenou nemovitost zřídit zástavní právo ve prospěch banky poskytující hypoteční úvěr. Ta následně kupujícímu vyplatí úvěr, načež kupující uhradí prodávajícímu kupní cenu a až nakonec dochází k převodu vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího. Pokud ale nedojde k dokončení procesu prodeje, ať už kvůli nenadálé události, anebo kvůli nekalému úmyslu kupujícího, zůstane prodávajícímu nemovitost zatížená cizím dluhem. Prodávající se může proti této situaci chránit tak, že postup v případě nedokončeného prodeje smluvně ukotví.  

Kupní smlouva na družstevní byt je specifická tím, že předmětem prodeje je v tomto případě nikoli samotný byt, ale družstevní podíl člena bytového družstva s právem byt užívat na základě nájemní smlouvy. Jelikož se nemění majitel nemovitosti (i nadále jím je bytové družstvo), nedochází k přepisu vlastnických práv v katastru. Zároveň se nejedná o kupní smlouvu na nemovitou věc, jelikož družstevní podíl patří mezi věci movité. „Smlouvu na koupi družstevního podílu zákon nijak neupravuje, nicméně doporučuje se velice důkladně identifikovat a popsat faktický i právní stav bytu. Prodávající by si měl pečlivě nastudovat aktuální stanovy svého bytového družstva. V těch musí být napsáno, zda existují nějaké podmínky či omezení převodu družstevního podílu. Rovněž se zde lze například dočíst, zda družstvo připouští i převod bytu do soukromého vlastnictví,“ podotýká Jan Boruta.

Kvalitní makléř zajistí vyhotovení smlouvy odborníkem

Ačkoliv je možné na internetu snadno najít různé vzory kupních smluv, takže se zájemci o jejich sepsání mohou pokusit sami, není tento postup zrovna doporučován. Každá koupě nemovitosti je jiná a laik jen těžko odhalí veškerá právní rizika. Koupě a prodej domu či bytu navíc bývají natolik zásadními životními kroky, že se zde vyplatí svěřit tento proces do rukou odborníků. „Pro sepsání kupní smlouvy se můžete obrátit buď na advokáta, nebo notáře. Realitní makléř, pokud je kvalitní a důvěryhodný, vám nikdy nebude nabízet, že vám kupní smlouvu sám připraví, ale naopak vám zajistí služby advokáta, případně notáře,“ říká Jan Boruta. Advokát bývá v tomto ohledu běžnější volbou, notářský zápis je totiž dražší. Pokud ale peníze navíc nejsou problém, je dobré notářský zápis zvážit. Takto sepsaná smlouva se totiž stává veřejnou listinou a v případě budoucích sporů tak nelze s informacemi ve smlouvě manipulovat – její původní a úplné znění je v bezpečné úschově.