Stavební pozemky docházejí, co dál?

Ještě před několika lety zájemci o stavební pozemek pro stavbu rodinného domu ve větším městě nebo jeho okolí nezřídka poptávali pozemky větší než dva tisíce metrů čtverečních. Tato doba už je ale nenávratně pryč. Nedostatek je stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů, ale i bytů.

Velká zahrada jen snem

Stavebních parcel pro výstavbu rodinných domů je čím dále méně, jsou menší a dražší. Nejhůře jsou na tom pochopitelně velká města v čele s Prahou, Brnem a Ostravou. V důsledku omezené nabídky a rostoucích cen v metropoli zájemci o stavební pozemky v posledních letech stále častěji vyhledávají v okolních menších městech a obcích s dobrou dopravní dostupností do Prahy, kam zpravidla dojíždí za prací. 

Obdobná situace je i v Brně, kde se nabídkové ceny zasíťovaných pozemků pohybují od 7 až do 20 tisíc korun za metr čtvereční. V řadě případů se přitom jedná o již zastavěné pozemky s možností stržení starého domu a postavení nového na jeho původním místě. 

Slevujeme z požadavků aneb chata jako rodinný dům

Vzhledem k tomu, že téměř každý stavitel má pro nákup pozemku a následnou stavbu domu omezený rozpočet, dochází k tomu, že zájemci stále častěji slevují ze svých požadavků. Kromě akceptování větší vzdálenosti od centra města a menší rozlohy pozemku v průměru okolo 500 metrů čtverečních se častěji než dříve spokojíme také se svažitým pozemkem. Patrný je i výrazně zvýšený zájem o chaty a chalupy, v nichž je možné bydlet celoročně nebo které je možné na moderní celoroční bydlení přestavět. Důvod je prozaický - chata s vlastním pozemkem s možností bydlení po celý rok se pro svého majitele může stát v podstatě rodinným domem. Důvodů, proč letos výrazně vzrostla poptávka po rekreačních objektech a stejně tak i jejich ceny, je ale více. Češi mají kvůli koronaviru omezené možnosti cestování, a tak stále více z nás si chce během volných dnů vyjet alespoň na chatu nebo chalupu. A v neposlední řadě si někteří majitelé pořizují chaty a chalupy, ale i sruby nejen k vlastní rekreaci, ale za účelem jejich pronájmu.

Z kanceláří byty

Odlišná situace není ani u pozemků určených k výstavbě bytů. Podle nedávného průzkumu agentury CEEC Research má potíže s pořizováním stavebních parcel téměř polovina developerů. Jednou z možností, jak řešit nedostatek bytů ve velkých městech je postupná proměna určitých kancelářských prostor zpět na byty. Zejména v hlavním městě roste počet nemovitostí, které původně sloužily k bydlení, ale historicky byly z důvodu nedostatku kancelářských prostor změněny na kanceláře. V dnešní době však nájemci tyto prostory často opouští kvůli konkurenci nových moderních kanceláří. V době nedostatečné nabídky bytů se tak jejich vlastníkům nabízí zajímavá možnost přestavět tyto prostory zpátky na byty. Nicméně rostoucí trend v této oblasti můžeme očekávat teprve v následujících letech.
 

Problematické brownfieldy

Další možností, jak řešit nedostatek stavebních pozemků pro výstavbu bytů, je využití tzv. brownfieldů, tedy již nevyužívaných průmyslových či skladových areálů. Aktuálně developeři staví v těchto brownfieldech téměř třetinu všech svých projektů. Využití těchto území však bývá pro developery zpravidla spojeno s řadou menších či větších problémů. Jako nejčastější problém developeři uvádějí dlouhé čekání na změnu územních plánů, která jim umožní předmětné území využít. Není přitom výjimkou, že developer získá stavební povolení pro výstavbu až po deseti letech od akvizice pozemku. Velmi pomalé procesy povolování staveb pak způsobují, že developer má v projektu umrtvené peníze po dlouhou dobu, což snižuje jeho celkovou návratnost.

Revitalizaci brownfieldů může zkomplikovat také nedostatečné zmapování starých ekologických zátěží, s tím spojené riziko neúměrného navýšení investičních nákladů, ale také nevyřešené majetkoprávní vztahy. Typickým příkladem projektu, s nímž jsou spojeny vysoké náklady na sanaci a dekontaminaci území, je areál bývalého Nákladového nádraží Žižkov. Ve srovnání s Německem je v Česku také velmi omezená podpora revitalizace těchto území ze strany státu. 

Jaké vnímají hlavní nevýhody ve výstavbě v brownfieldech developeři? (Průzkum agentury CEEC Research mezi developery, možnost více odpovědí, odpověď ano) 

Zdroj: ceec.eu

Naopak pozitivem těchto území bývá jejich lokalita, neboť se často nachází v širším centru města a také velká rozloha, která obvykle umožňuje velkorysé architektonické pojetí. Z aktuálních či připravovaných pražských projektů obnovy brownfieldů je možné zmínit například projekt Nuselského pivovaru, Masarykova nádraží, již zmiňovaného Nákladového nádraží Žižkov nebo areálu Tesly Hloubětín. 

Uchovatel hodnoty

V dobách ekonomické krize dochází často k charakteristickému jevu, kdy se investoři zbavují akcií a dalších cenných papírů a investují do nemovitostí, aby tak snížili riziko a uložili svůj kapitál do bezpečí. Vzhledem k tomu, že pozemky jsou statkem vyskytujícím se v omezeném množství a mj. i díky tomu se vyznačují nízkou volatilitou cen, umísťují investoři v době krize svůj kapitál mnohdy právě do nich. Je tomu tak ale nejen v době krize. Řada investorů nakupuje za své úspory stavební pozemky v zajímavých lokalitách i v dobách ekonomické konjunktury a využívají tak tento bezpečný způsob uložení peněz při dosažení každoročního atraktivního zhodnocení své investice nad úrovní inflace.

Vedlejším negativním efektem těchto investic, kdy jsou nezastavěné stavební pozemky dlouhodobě drženy investory, je však bohužel jejich narůstající nedostatek a další růst cen. Z pohledu drobného investora, který by chtěl rovněž těžit z výhod investice do stavebního pozemku, však může být omezující potřeba relativně vysokého vstupního kapitálu nebo nutnost se o nemovitost starat. Z tohoto pohledu mohou být vhodnou alternativou investice do úvěrů zajištěných nemovitostmi.

Ing. Petr Golka

Petr Golka je analytikem a odborným poradcem společnosti RONDA INVEST. Vystudoval obor bankovnictví na Obchodně podnikatelské fakultě Slezské univerzity v Karviné, během studia absolvoval výměnný pobyt v rámci programu Erasmus na Karelia University of Applied Sciences ve Finsku. Petr má 14 letou praxi v bankovnictví a financích se zaměřením na risk management a produktový management.

RONDA INVEST

RONDA INVEST a.s. je českou P2B platformou, která se na jednu stranu zaměřuje na poskytování úvěrů zajištěných nemovitostmi pro malé a střední podnikatele v Česku a na Slovensku, a na straně druhé nabízí možnost firmám i lidem do těchto úvěrů investovat. Každý úvěr k investici je zajištěn bonitní nemovitostí se zástavním právem a notářským zápisem se svolením k vykonatelnosti. Výše poskytovaných úvěrů nepřesahuje 70 % hodnoty dané nemovitosti. Výnosy dostávají investoři každý měsíc na účet a neplatí žádné vstupní ani pravidelné poplatky.

Za společností stojí podnikatelská skupina Alphaduct, a.s. podnikatele Vladimíra Komára, kam patří mimo jiné značky Dermacol, Axigon, Krondorf a 15% podíl akcií patří podnikateli Gabrielu Kovácsovi, majiteli společností Citfin – Finanční trhy, a.s. a Citfin, spořitelní družstvo.

Investoři mají možnost investovat online s výnosem až 6 % ročně na stránkách: https://www.rondainvest.cz/investovani

Více na https://www.rondainvest.cz.