Coworking je druhým nejhodnotnějším sektorem světa. WeWork před Airbnb či SpaceX

Největší světový provozovatel coworkingových center WeWork již brzy získá venture kapitálovou (VC) injekci historické velikosti. Coworking se tak stává pro investory oficiálně druhým nejhodnotnějším sektorem světa. V hledáčku investorů je dané odvětví i v České republice, kde největší český provozovatel coworkingu HUB VENTURES míří na burzu v Praze.

Obří 3 miliardy USD míří do WeWork

WeWork je v současnosti největším provozovatelem coworkingových center na světe s více než 100 000 členy. Společnost byla založena v roce 2010 a od té doby se rozšířila do 90 lokací po celém světě. Letošní tržby za první čtvrtletí zaznamenaly meziroční růst 110 % a dosáhly tak závratných 342 milionů USD.

Implikovaná valuace společnosti byla do nedávna na základě poslední investice z roku 2017 zhruba 20 miliard USD. Největší současný investor japonský holding SoftBank se však rozhodl pro další investici, a valuace se tak bude znovu posouvat výš.

Graf: Vývoj VC fundingu a valuace WeWork

WeWork by měl podle zdrojů uvnitř Softbank získat 3 miliardy USD a valuace tak dosáhne 35 miliard USD. Společnost se stane nejhodnotnější společností s VC financováním na světě hned po společnosti Uber s valuací 69 mld. USD. Z druhého místa WeWork sesazuje Airbnb s valuací 31 mld. USD. Čtvrtou nejvýznamnější VC společností zůstává americká SpaceX Elona Muska (20 mld. USD). WeWork stejně jako Uber plánuje do budoucna vstoupit na burzu.

Coworking jako globální fenomén

Coworking je globální fenomén, který vyplnil v posledních letech poměrně velkou mezeru na trhu komerčních nemovitostí, což dokazuje každoroční téměř 30% globální růst v počtu coworkingů a téměř 46% globální růst v počtu uživatelů. Coworkingy bývají v současnosti označovány za hlavní líheň start-upů. A to nejen ve světě, ale i u nás. Analytici a investoři si tak od sektoru slibují značný růst i do budoucna.

Graf: Odhadovaný vývoj globálního trhu coworkingu

"Před rokem nám někteří lidé tvrdili, že naše investice do WeWork byla na úrovni 17 miliard dolarů přemrštěná. Možná byla, ale nyní investujeme znovu, a osobně věřím ve valuaci 100 miliard dolarů během několika následujících let," uvedl k investici do WeWork Rajeev Misra, CEO Vision Fund patřící do skupiny SoftBank, která mimo WeWork investovala např. do Uber, Boston Dynamics či Alibaba Group.

Česká jednička v coworkingu HUB VENTURES míří na burzu v Praze

Skupina HUB VENTURES provozuje svá coworkingová centra pod globální značkou Impact Hub. Centra HUB VENTURES jsou v Praze, Brně a Ostravě, kdy brněnský Hub je největším Hubem v Evropě a druhým na světě. Impact Hub v Praze je zase nejdéle fungujícím coworkingovým centrem v ČR. HUB VENTURES je u nás největším provozovatelem coworkingu se zhruba 34% tržním podílem. Obsluhuje totiž zhruba 1 550 platících členů, pronajímá 74 kanceláří a pořádá více než 1 100 velkých eventů ročně. To vše na ploše 6 600 m2.

Firma zaznamena v letech 2015 až 2017 průměrný roční růst tržeb 23,2 %. V roce 2018 se očekává růst 32,6 % na zhruba 55 mil. CZK tržeb. Na trhu START pražské burzy bude brzy umístěno zhruba 25 % společnosti. Nákup akcií je možný prostřednictvím členů burzy od 11. do 26. června. Více o IPO zde.

WeWork vs. HUB VENTURES?

"Vstup WeWorku či jiného globálního hráče na český trh může být pro HUB VENTURES určitým rizikem. HUB VENTURES ale operuje pod globální značkou Impact Hub a dokáže tak podobně jako WeWork těžit z výhod mezinárodní coworkingové sítě," soudí František Bostl, ředitel poradenské společnosti STARTEEPO, která je IPO manažerem a analytikem IPO HUB VENTURES. "Zaměření pouze na český trh, který se vyznačuje silným a stabilním ekonomickým růstem, vidím jako výhodu. Velká část aktivit WeWork je oproti tomu na značně problematických trzích, a diverzifikace napříč regiony v tomto směru úplně nefunguje," dodal.

HUB VENTURES má v současnosti více než 34% podíl na českém trhu a oproti WeWork drží zhruba 75 % své pronajímané plochy ve vlastnictví (Impact Hub Brno + Impact Hub Ostrava). Nemovitosti dosahují dle zveřejněných údajů v prospektu společnosti hodnoty zhruba 140 mil. CZK, a to při ocenění skupiny HUB VENTURES na úrovni 280 mil. CZK (analýza STARTEEPO). HUB VENTURES plánuje další akvizice do roku 2020 s cílem obsluhovat 9 000 m2 plochy v 5 coworkingových centrech, kdy 2 centra by měla být v pronájmu a 3 ve vlastnictví s předpokládanou hodnotou nemovitostí 250 milionů CZK. Tržby by pak měly v roce 2020 přesáhnout hranici 100 milionů CZK.

Graf: Obchodní plán HUB VENTURES

Podle Bostla WeWork v současnosti operuje s obrovským dluhem a značnou provozní ztrátou. HUB VENTURES je oproti tomu provozně zisková společnost s udržitelným a dobře řízeným dluhem. Valuace jednotlivých coworkingových provozovatelů ve světě podle něj také ukazuje na atraktivní ocenění HUB VENTURES. "Společnost dosahuje značného růstu tržeb a má dobře řízený dluh. V rámci real estate trhu je při valuaci na úrovni 4,7x Price/Sales (MCap 255 milionů CZK) zajímavou investiční příležitostí, která kombinuje dynamiku venture kapitálu s vlastnostmi real estate. Právě držené nemovitosti mohou v případě pouze částečného plnění obchodního plánu posloužit jako 140 milionová záchranná brzda pro cenu akcií."

Graf: Price/Sales* násobky srovnatelných společností

"Vhodnou paralelou k pozici HUB VENTURES vs. WeWork by mohla být pozice Seznam.cz vs. Google, která jasně ukázála sílu regionálního hráče s výhodou "domácího hřiště. Je tak spíš méně pravděpodobné, že by HUB VENTURES přišla v dohledné době o svoji pozici českého hegemona," uzavírá.

(Zdroj: Bloomberg, Financial Times, PitchBook, STARTEEPO)