M. Mobius: Čínská města duchů – jak to s nimi je doopravdy?

Někteří z vás již možná slyšeli nebo četli o současném stavu čínského realitního trhu, kdy vám byla situace podána senzační cestou v podobě zpráv o „městech duchů“ či „bublině“ připravené k splasknutí apod.

Tyto typy zpráv mohou trhy docela zamávat, což se také stalo poté co, možná ne náhodou, populární americký zpravodajský program odvysílal v březnu poněkud negativní report. Ale, jak jsem již dříve řekl mnohokrát, skutečnost často nabízí jiný obrázek, než jaký nám servírují média.

Čínu jsem navštívil pár týdnu poté, co byla odvysílána výše uvedená zpráva, která zmiňovala „města duchů“ a pravděpodobný výskyt realitní bubliny připravené k splasknutí. Byl jsem tedy překvapen, že se mi do rukou dostaly noviny s palcovým titulkem „Cena nemovitostí roste“. Obsah tohoto článku vůbec neodpovídal tomu, co můžeme číst v západních médiích. Takže, kde je vlastně pravda? Bez pochyb, v Číně skutečně existují města s prázdnými budovami. Ano, v Číně skutečně docházelo k případům chabého plánování a nadměrné výstavbě. Ale jak jsem s mým týmem cestoval Čínou, bylo jasné, že tato místa tvoří pouze malou část projektů, určitě se tedy nejedná o celonárodní problém. 

Mýty a reality

Jedním z důvodů, proč některé apartmány a rodinné domy zůstávají neobydleny je to, že je místní obyvatelé koupili za účelem investice (kdy se jim investování úspor do nemovitostí zdálo lepším nápadem, než je vložit do bank na nízkoúročené účty nebo investovat na finančních trzích). Nemovitosti jsou něčím, co na co si mohou lidé sáhnout a případně je použít pro své děti. S ohledem na míru úspor v Číně, velká část těchto investorů byla schopna si nemovitost pořídit za hotovost, nyní jim tedy nic netlačí k tomu, aby nemovitost jakkoliv využívali.

Čtěte články o investování na http://www.penizenavic.cz/clanky/volatilita-na-trzich-je-prilezitost-k-nakupum-ne-panice

Co je však důležitější, rodiny napříč Čínou potřebují a poptávají dostupné bydlení blízko svých zaměstnání a vzdělávacích center.

Takzvaná „města duchů“ lze určit poměrně snadno, Ordos – město v provincii Vnitřní Mongolsko, je pravděpodobně tím nejznámějším. Ordos má velmi bohatá naleziště nerostných surovin a nejvyšší HDP per capita v Číně. Od doby, kdy čínská ekonomika začala vykazovat výrazné růsty, které plnily státní kasu, investovala vláda v Ordosu nemalé peníze do výstavby infrastruktury a veřejných projektů, včetně nového města vzdáleného 25 kilometrů od historické metropole, které bylo zasazeno uprostřed pouště v oblasti známé jako Kangbashiho nový distrikt.

The New South China Mall v provincii Guangdong je dalším tzv. „městem duchů“, jež je usazeno na okraji provincie, která byla dříve nazývána jako „továrna světa“, právě zde totiž sídlily výrobní závody velkého počtu společností vyrábějící hračky, textil a další zboží s nízkou přidanou hodnotou. Jak však rostly mzdy, začaly se tyto společnosti přesouvat do menších měst ve vnitrozemí, jež jim byly schopné nabídnout levnější pracovní sílu. A jelikož migrující pracovní síla tvoří 80 % celkové populace Číny, odešli místní obyvatelé hledat své štěstí jinam, nechajíc za sebou prázdné město. Kromě toho, Dongguan leží mezi Guangzhouem, hlavním městem provincie Guangdong na západě a Shenzenem, dalším novým městem východě, obě města jsou přitom populární destinací pro koupěchtivé Číňany.

V oblasti zvané Tianjin leží další „město duchů“ – Yujiapu. Zdejší úředníci zde chtěli vybudovat klíčové finanční centrum, něco jako čínský Manhattan. V konkurenci se Šanghají, Pekingem, Šenzenem a Hong Kongem, však neměl tento projekt žádné reálné šance na úspěch a úvěry od vlády v objemu 450 miliard renminbi nebude úplně snadné splatit.

Takováto místa jsou výjimkami, nikoliv pravidlem. Musíme stále myslet na to, že čínská populace čítá více jak jednu miliardu obyvatel se 700 miliony obyvateli žijícími v městech (v Číně existuje 100 měst s populací větší jak milion obyvatel). Abyste poznali skutečný stav věci, nezbývá než se prostě projít ulicemi těchto měst a spatřit na vlastní oči potřebu velkých investic do výstavby dostupného bydlení a rekonstrukci toho stávajícího. Potká-li se správná lokalita s odpovídající cenou, nemá prodávající potíž sehnat kupce. Apartmány v hodnotě 50 000 amerických dolarů jsou dostupné pro mnoho čínských dělníků.  S přihlédnutím k 18 milionům lidí, kteří každý rok migrují do měst, ekonomickým růstem na úrovni 8 % v roce 2013 a 8,2 % v roce 2014, si myslíme, že poptávka po nemovitostech v Číně i nadále poroste.

Vláda navíc pokračuje v plánech na podporu urbanizace, kdy očekává, že v příštích 10 letech zmigruje do měst více jak 300 milionů lidí žijících na venkově. Pokud zvážíme, že každá osoba potřebuje životní prostor o rozměru minimálně 10 metrů čtverečných, naskýtá se nám potenciál poptávky po více jak 3 miliardách metrů čtverečných obytné plochy. Toto číslo může dále významně vzrůst v souvislosti s nutností nahrazení některých starších obytných prostor.

Již jsem byl svědkem toho, jak rychle se může změnit nálada investorů, mnohokrát jsem se již mohl přesvědčit o tom, že začnou-li někteří panikařit z novinových nadpisů, začínají se objevovat nové investiční příležitosti. Nové čínské vedení si prozatím stále určuje pravidla hry a my si myslíme, že v Číně budeme svědky větších investic a aktivity ve správných oblastech. Jsem povzbuzen rychlou reakcí a akcí na pochyby investorů a v případě dlouhodobého investičního potenciálu Číny zůstávám optimistou.

Jak jsem již řekl, realita není černobílá a v Číně neroste jedno město duchů za druhým. Myslí se mi honí názory na města, která nyní těží z čínského stavebního boomu, které s vámi budu sdílet ve svém dalším příspěvku.

Čtěte články o investování na http://www.penizenavic.cz/clanky/volatilita-na-trzich-je-prilezitost-k-nakupum-ne-panice

Důležité upozornění

Investování na čínském realitním trhu s sebou přináší specifická rizika, jako jsou pokles hodnoty nemovitosti a zvýšená náchylnost k nepříznivému ekonomickému a regulačnímu vývoji zaměřený na tento sektor.

 © Copyright 2012 Franklin Templeton Investments. All rights reserved.
Článek byl převzat a přeložen s laskavým svolením společnosti Franklin Templeton Investments z blogu Marka Mobiuse http://mobius.blog.franklintempleton.com/2013/05/07/chinas-building-but-will-they-come-ghost-cities/