Komu bude sloužit?

Národní ekonomická rada vlády, známá pod zkratkou NERV, v rámci protikrizových opatření navrhla i úpravu insolvenčního zákona, který přijala vláda, a v prvním čtení poslanecká sněmovna. V rámci této úpravy by se měli dočkat změn i lidé, kteří nejsou schopni splácet své dluhy a chtějí situaci řešit osobním bankrotem.

Oddlužení formou splátkového kalendáře by mohlo být upraveno tak, aby přihlíželo k nezbytně nutné míře zachování jejich sociálního postavení a „osobní bankrotář“ by nemusel nutně prodávat nemovitý majetek, který insolvenční správce zajistil, jako tomu je dosud. Druhá změna se týká zejména hypoték a navrhovatelé novely ji prezentují jako větší ochranu hypotečních dlužníků v době ekonomické krize.

Na první pohled to vypadá hezky

Někdo koupí dům na hypotéku, pak si nadělá další dluhy, vyhlásí na sebe osobní bankrot a dům nepadne na vyrovnání dluhů, ale zůstane mu. Ale tak růžové to zdaleka nebude. Věřitelé, zejména banky, zatím zaujímají vůči novele insolvenčního zákona velmi ostražité stanovisko. Česká bankovní asociace (ČBA) k návrhu vydala obsáhlé stanovisko. Protože z 90 % připomínkuje změny týkající se podnikové sféry, požádali jsme o vyjádření konkrétně k zamýšleným úpravám osobního bankrotu.

ČBA se domnívá, že novela otevírá věřitelům, ale i dlužníkům novém možnosti, jak řešit oddlužení. „Pokud soud schválí oddlužení formou plnění splátek dlužníkem, bude mít nově hypoteční věřitel volbu, zda požádá o zpeněžení zástavy (či její části), a tím získá rychle prostředky na uspokojení své pohledávky, nebo zda počká se zpeněžením zástavy až do skončení oddlužení. Zejména v případě poklesu cen nemovitostí nebo dočasného nezájmu o koupi nemovitostí, bude pro věřitele i dlužníka vhodné s prodejem počkat.

V takovém případě však bude zajištěný věřitel vždy také ověřovat, zda bude dlužník schopen nemovitost udržovat v řádném stavu, hradit opravy, údržbu a pojištění, aby neztratila na hodnotě. V zájmu dlužníka pak bude, aby v návrhu na způsob řešení pamatoval i na tuto skutečnost a uvedl, jakým způsobem řádnou údržbu nemovitosti zajistí.

Význam to má zejména v případě, kdy dlužník přesvědčí své věřitele, že bude schopen své závazky řádně uhradit, možná i dříve než po zákonem stanovenou maximální pětiletou lhůtu, a přitom mu může jeho nemovitost zůstat a samozřejmě i hypotéka, kterou bude bance po zlepšení svou situace opět splácet,“ vysvětlila ČBA.

Na propad cen připraveny

Vyjádření ČBA naznačuje, že změny v režimu osobního bankrotu nemusejí být výhodné jen pro dlužníka, ale možná přinesou větší výhody hypotečním bankám, které by v době poklesu cen nemovitostí mohly na prodeji zástav tratit, a tak ho raději odloží.

Tento předpoklad potvrzuje i vyjádření České spořitelny: „Připravovaná změna může přinést i pozitivní efekt, zejména v souvislosti s probíhající krizí na trhu s nemovitostmi. Lze předpokládat, že tržní cena zastavených nemovitostí v poslední době poklesla a ne vždy by z výtěžku jejich prodeje bylo možné pokrýt celou pohledávku zajištěného věřitele. Může se tedy mnohdy ukázat jako účelné nerealizovat prodej zástavy bezprostředně po rozhodnutí o způsobu oddlužení, ale přikročit k němu až v době, kdy bude pravděpodobnější dosažení vyšší ceny, jež bude příznivější jak pro věřitele, tak i pro samotného dlužníka. Důležitá je skutečnost, že rozhodnutí o okamžiku prodeje zástavy bude plně v rukou zástavního věřitele.“

Naopak od Komerční banky jsme dostali opačnou reakci: „Nedomníváme se, že navrhovaná změna povede ke změně přístupu k hypotečním dlužníkům, a že jak my, tak i ostatní zajištění věřitelé budou významně využívat možnosti „nezpeněžovat“ zástavu v případě schváleného oddlužení plněním spátkového kalendáře. Vzhledem k tomu, že v podstatě veškeré prostředky musí v rámci oddlužení dlužník směřovat k úhradě pohledávek nezajištěných věřitelů, zůstává jedinou možností pro uspokojení zajištěného věřitele zpeněžení zástavy. Nová možnost může být využívána výjimečně v jednotlivých případech, například pokud je zajištěný hypoteční úvěr splácen spoludlužníkem, který není v úpadku. Vzhledem k tomu, že jde o možnost a nikoli povinnost, nepředpokládáme, že bychom v důsledku této změny měnili strategii banky v poskytování úvěrů.“

Co z toho vyplývá?

I kdyby byla nová možnost úpravy bankrotu přijata, o případném prodeji (či neprodeji) zastavené nemovitosti rozhodne vždy věřitel, tedy ve většině případů banka. Ta se bude samozřejmě rozhodovat podle toho, co je pro ni v danou chvíli výhodnější.

Kdyby ceny nemovitostí prudčeji klesaly, bude pro ni lepší od prodeje ustoupit, zavázat dlužníka, aby se o nemovitost staral, a pak ji prodat v době, kdy budou ceny zase příznivější. Dlužník tak sice aktuálně neztratí střechu nad hlavou, ale povalí před sebou dál svůj dluh (hypotéku) i s narůstajícími úroky a ke skutečnému oddlužení vlastně nemusí vůbec dojít.

Ale z jiného pohledu. Banky v případě nárůstu delikvence hypotečních dlužníků nemusejí vrhat na trh rezidenčních nemovitostí, který zaznamenává ochlazení poptávky, další byty a rodinné domy, a tím jeho propad umocňovat a přispívat k dalšímu poklesu cen. Česko by se tak mohlo vyhnout jednomu z průvodních znaků známých z americké hypoteční krize, kdy dlužníci přestávali splácet hypotéky, protože hodnota jejich nemovitostí prudce klesala, až nedosahovala ani poloviny hypotečního úvěru.

Paragrafy novely insolventního zákona týkající se prodeje zastavených nemovitostí tedy spíše než dlužníkům budou sloužit hypotečním bankám jako prevence ztrát způsobených vyšší delikvencí dlužníků při souběžném poklesu cen rezidenčních nemovitostí.