Analýza: Polsko staví o 83 % více bytů na obyvatele než Česko. Rozdíl je patrný i u komerčních nemovitostí

Polsko dokáže výrazně rychleji než Česko rozšiřovat nabídku bytů i části komerčních nemovitostí. V roce 2025 tam bylo dokončeno téměř 209 tisíc bytů proti 33,4 tisíce v Česku. Ani po zohlednění více než trojnásobného počtu obyvatel rozdíl nemizí a na tisíc obyvatel připadlo v Polsku 5,6 nového bytu, v Česku pouze 3,1. Intenzita bytové výstavby tak byla v Polsku přibližně o 83 % vyšší.

Rozdíl pokračuje také u zahajované výstavby. V Polsku se během roku 2025 začalo stavět dalších 212,4 tisíce bytů, v Česku 35,8 tisíce. V přepočtu na obyvatele jde o rozdíl přibližně 73 % ve prospěch Polska. Pokud by Česko stavělo se stejnou intenzitou jako jeho severní soused, nevznikalo by zde ročně 33 tisíc, ale přibližně 61 tisíc nových bytů.

„Rozdíl už nelze vysvětlovat pouze tím, že Polsko je větší země. Klíčový je přepočet na obyvatele. Polsko dokáže dlouhodobě dostávat na trh výrazně větší objem nové nabídky. Pro ceny bydlení je to zásadní – pokud poptávka roste a nabídka na ni nedokáže reagovat, tlak se přelévá do cen bytů a stavebních pozemků,“ říká Miroslav Barnáš, CIO ARETE Real Estate.

Retail roste v Polsku téměř dvojnásobným tempem

Podobný obrázek nabízí obchodní nemovitosti. Za první polovinu roku 2026 přibylo v Polsku přibližně 235 tisíc m² nových obchodních ploch, v Česku pouze 38 tisíc m². Po přepočtu na počet obyvatel bylo tempo nové výstavby v Polsku přibližně o 79 % vyšší. Na konci června tam bylo ve výstavbě dalších zhruba 650 tisíc m² retailu, v Česku necelých 147 tisíc m².

Výhodou Polska je především větší počet samostatně fungujících regionálních trhů. Vedle Varšavy má silný development v Krakově, Vratislavi, Poznani, Lodži, Trojměstí nebo Horním Slezsku. Osm největších regionálních kancelářských trhů mimo Varšavu má dohromady přibližně 6,7 milionu m² moderních kanceláří. V Česku je trh mnohem více koncentrovaný do Prahy.

„Polsko nabízí developerům možnost jeden úspěšný koncept opakovat v celé řadě měst. Nemusíte být závislí na jedné metropoli. To je zásadní například u retail parků, logistiky nebo rezidenčních projektů, protože větší počet ekonomicky životaschopných lokalit umožňuje development skutečně škálovat,“ uvádí Miroslav Barnáš.

U skladů Česko ukazuje, že stavět umí

Výjimkou jsou průmyslové a logistické nemovitosti. Polsko má přibližně 38 milionů m² moderních logistických ploch, Česko 13,7 milionu m². Po přepočtu na počet obyvatel je ale český trh dokonce větší – přibližně 1,26 m² na obyvatele proti 1,02 m² v Polsku.

To podle ARETE ukazuje, že českému trhu nechybí kapitál ani schopní developeři. Pokud existují vhodné pozemky, infrastruktura a dostatečně předvídatelné podmínky, dokáže být výstavba velmi intenzivní.

Polsku zároveň pomáhá dopravní infrastruktura. Země má přibližně 5 600 kilometrů dálnic a rychlostních silnic a další více než tisíc kilometrů buduje. Nové dopravní tahy přitom nevytvářejí jen lepší spojení, ale také nové lokality vhodné pro logistiku, výrobu, retail nebo bydlení.

„Český problém není nedostatek investorů ochotných stavět. Logistika dokazuje pravý opak. Slabinou je spíše omezené množství lokalit, kde lze projekt připravit rychle, předvídatelně a ve větším měřítku. Polsko je v tomto ohledu schopné svou velikost a infrastrukturu využít podstatně lépe,“ uzavírá Miroslav Barnáš, CIO ARETE Real Estate.

Polsko a Česko v číslech

Zdroje

Statistics Poland, Residential construction in the period of January to December 2025 (https://stat.gov.pl/en/topics/industry-construction-fixed-assets/construction/residential-construction-in-the-period-of-january-december-2025%2C3%2C163.html). 208,8 tisíce dokončených bytů a 212,4 tisíce zahájených bytů.

Český statistický úřad, Výstavba budov (https://csu.gov.cz/vystavba-budov). Za rok 2025 eviduje 33 430 dokončených a 35 819 zahájených bytů.

Statistics Poland, Poland in figures 2026 (https://plwliczbach.stat.gov.pl/EN/). Populace Polska v roce 2025 činila 37,333 milionu obyvatel.

Český statistický úřad, Počet, struktura a projekce obyvatel (https://csu.gov.cz/pocet-struktura-a-projekce-obyvatel). K 31. prosinci 2025 mělo Česko 10 915 839 obyvatel.

CBRE Poland, Rynek handlowy w Polsce, souhrn za Q2 2026 (https://pl.linkedin.com/posts/cbre-poland_rynek-handlowy-w-polsce-podsumowanie-po-activity-7495450816812781568-yuEO). V H1 2026 bylo dokončeno 235 tisíc m² retailu a přibližně 650 tisíc m² zůstávalo ve výstavbě.

Cushman & Wakefield, Czech Republic Retail MarketBeat Q2 2026 (https://www.cushmanwakefield.com/en/czech-republic/insights/czech-republic-marketbeat/retail-marketbeat). V H1 2026 bylo dokončeno 38 300 m² a 146 800 m² bylo ve výstavbě.

CBRE Poland, regionální kancelářské trhy, Q4 2025 (https://biuroprasowe.cbre.pl/445424-spada-dostepnosc-powierzchni-biurowej-na-rynkach-regionalnych-w-2025-roku-oddano-tylko-piec-budynkow). Osm hlavních regionálních trhů mělo 6,72 milionu m² kanceláří.

CBRE Poland, Poland Industrial Figures Q2 2026 (https://www.cbre.pl/en-gb/insights/figures/poland-industrial-figures-q2-2026). Celková zásoba moderních skladových a logistických ploch dosáhla 38,0 milionu m².

Cushman & Wakefield, Czech Republic Industrial MarketBeat Q2 2026 (https://www.cushmanwakefield.com/en/czech-republic/insights/czech-republic-marketbeat/industrial-marketbeat). Celková zásoba moderních průmyslových ploch dosáhla 13,73 milionu m².

Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, údaje o síti rychlostních komunikací (https://www.gov.pl/web/gddkia/ogolne-informacje-o-sieci-drog-krajowych). Polsko má 5 593,2 km dálnic a rychlostních silnic, dalších 1 191,4 km je v realizaci.

Od roku 2014 je ARETE Investment Group profesionálním správcem aktiv, který poskytuje investiční řešení institucionálním a kvalifikovaným investorům prostřednictvím dvou klíčových strategií zaměřených na nemovitosti a energetickou transformaci. Základem investičních strategií skupiny je strukturování investic a důsledné dodržování investičních cyklů aktiv a produktů. Její úspěšná historie zahrnuje dva plně exitované investiční fondy, které oběma investorům přinesly nadstandardní výnosy. V současnosti skupina spravuje fond ARETE INDUSTRIAL, zaměřený na investice do vysoce kvalitních průmyslových nemovitostí, a nově založený fond ARETE ENERGY TRANSITION, který bude směřovat investice primárně do flexibilních energetických zdrojů. Oba fondy jsou otevřeny výhradně kvalifikovaným investorům.