„Počkám, až klesnou ceny.“

„Počkám, až budou levnější hypotéky.“

„Ještě chvíli počkám, určitě bude větší výběr.“

„Teď jsou sazby moc vysoké.“
 

S podobnými větami se při prodeji nových bytů setkávám poměrně často. A vlastně jim rozumím. Koupě nemovitosti je pro většinu lidí jedno z největších finančních rozhodnutí v životě. Je proto přirozené chtít najít okamžik, kdy bude všechno hrát v náš prospěch.

Nízká cena. Nízká hypotéka. Velký výběr. Ideální byt.

Jenže právě takový okamžik možná nikdy nepřijde.

Čekáme na správný moment

Realitní trh má jednu nepříjemnou vlastnost. Jednotlivé proměnné se nemění současně a stejným směrem.

Když klesají úrokové sazby, může růst poptávka. Když se objeví více kupujících, mohou růst ceny. Když ceny stagnují, může být zase méně zajímavých bytů na trhu.

A když čekáme na všechno najednou, můžeme čekat velmi dlouho.

Současná situace je dobrým příkladem.

Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu v srpnu vzrostla na 5,42 %, což je nejvyšší hodnota za poslední dva roky. Na první pohled tedy není příliš důvodů ke spěchu.

Jenže ceny nemovitostí mezitím neklesají.

Podle dostupných tržních dat vzrostla v Praze realizovaná cena nových bytů v prvním čtvrtletí letošního roku meziročně o 11,1 %.

A právě tady vzniká zajímavá otázka:
Co když čekáním na levnější hypotéku získáme levnější úvěr, ale zároveň budeme kupovat dražší byt? 

Zkusme si to spočítat.

Modelový příklad: počkat, nebo koupit dnes?

Představme si byt, který dnes stojí 10 milionů korun.
Kupující má k dispozici 2 miliony vlastních peněz a potřebuje hypotéku 8 milionů korun na 30 let.
Při úrokové sazbě 5,4 % vychází měsíční splátka přibližně na 44 900 Kč.

Kupující si ale řekne: „Počkám. Sazby určitě klesnou.“

O rok později skutečně klesnou například na 4,4 %.
To vypadá skvěle.
Jenže za ten rok se cena podobného bytu zvýší například o 8 %. Z původních 10 milionů je najednou 10,8 milionu korun.
Kupující má stále své 2 miliony vlastních prostředků, které se mezitím zhodnotily například o 3,25 % na spořicím účtu. Potřebuje tedy hypotéku přibližně 8,8 milionu korun.
Měsíční splátka při sazbě 4,4 % vychází přibližně na 44 100 Kč.

Co z toho vyplývá?

Kupující čekal celý rok na výrazně levnější hypotéku. Sazba skutečně klesla o jeden procentní bod.
Jeho měsíční splátka je ale nakonec prakticky stejná.

Jen za byt zaplatí o 800 tisíc korun více.

Samozřejmě jde pouze o modelový příklad. V realitě se ceny, sazby ani konkrétní podmínky hypotéky nevyvíjejí podle jednoduchého scénáře. Ale právě proto je podle mě důležité dívat se na cenu nemovitosti a cenu financování společně. Ne odděleně.

Levnější hypotéka nemusí znamenat levnější bydlení

Tohle je podle mě jedna z největších chyb při rozhodování o koupi nemovitosti. Často sledujeme pouze jednu proměnnou.
„Hypotéky jsou drahé.“ Ano.
 

Ale kolik stojí byt, který si chci koupit?
A kolik bude stát za rok?

Pokud sazby hypoték klesnou, může se stát, že se na trh vrátí část kupujících, kteří dnes čekají. Vyšší poptávka pak může tlačit ceny nahoru. A u nových bytů je navíc potřeba počítat s tím, že developer nemůže jednoduše reagovat na pokles poptávky stejným způsobem jako například prodejce elektroniky.

Nový projekt vzniká několik let. Pozemek už je koupený. Projektová příprava stojí peníze. Stavební práce mají své náklady a celý proces povolování a výstavby má dlouhý horizont. Není proto možné ze dne na den „vyrobit“ další tisíce bytů.

A právě omezená nabídka je jedním z důvodů, proč může být čekání na výrazný pokles cen velmi nejistou strategií.

Takže koupit hned?

Rozhodně ne.

To by byl podle mě stejně špatný závěr.
Pokud nemám dostatečnou finanční rezervu, mám nejistý příjem nebo by mě hypotéka dostala na hranici toho, co si mohu dovolit, je mnohem rozumnější počkat.
Stejně tak nemá smysl kupovat byt jen proto, že se bojím, že „zítra bude dražší“.

Nemovitost není závod. Důležité je, proč ji kupuji.

Pokud hledám vlastní bydlení na deset nebo patnáct let, měl bych řešit především to, jestli mi vyhovuje lokalita, dispozice, velikost, dostupnost služeb, doprava nebo třeba kvalita samotného domu.
U investičního bytu jsou zase důležité nájemné, výnos, provozní náklady, budoucí poptávka a dlouhodobý potenciál lokality.
Cena za metr je důležitá. Ale není to všechno.

Správný okamžik poznáme až zpětně

Na realitním trhu se podle mě často snažíme najít něco, co vlastně neexistuje.  

Dokonalý okamžik.

Chceme koupit v okamžiku nejnižší ceny, s nejnižší úrokovou sazbou, s největším výběrem a zároveň v lokalitě, která má před sebou nejlepší budoucnost. Jenže pokud bychom se o několik let později podívali zpět, pravděpodobně bychom zjistili, že ten ideální okamžik jsme poznali až ve chvíli, kdy už byl pryč.

V roce 2020 byly hypotéky levné, ale málokdo věděl, jak rychle ceny bytů porostou.
V roce 2022 byly ceny vysoké a sazby začaly prudce růst. Mnoho lidí proto nákup odložilo 
A dnes se opět nacházíme v situaci, kdy čekáme, co přijde dál.

Možná sazby klesnou.
Možná ceny ještě porostou.
Možná přijde období stagnace.
Možná se některé lokality budou vyvíjet úplně jinak než jiné.
Nikdo to neví s jistotou.

Možná není správný čas. Je správný byt

Z mého pohledu člověka, který se pohybuje v prodeji nových bytů, bych proto otázku „Kdy koupit?“ trochu změnil.  

Neptal bych se: „Je dnes nejlepší doba na koupi bytu?“
Ptal bych se: „Našel jsem byt, který mi dává smysl za cenu, kterou si mohu dovolit?“

To je totiž podstatně důležitější.
Pokud ano, nemusí být rozhodující, jestli koupím dnes nebo za šest měsíců.
A pokud ne, nemusí být dobrým důvodem ke koupi ani to, že mi někdo řekne, že ceny určitě porostou.
 

Protože dobrý nákup nemovitosti podle mě není ten, při kterém se podařilo trefit absolutní dno trhu.
Je to nákup, u kterého i za deset let řeknete:

 „Tehdy to pro mě dávalo smysl.“

A možná právě to je jediný „správný čas“ na koupi bytu, který skutečně existuje.

Foto a vizualizace: CRESCON – Rezidence Starochodovská

Michal Lexa

Obchodní ředitel CRESCON, a. s.

Ve skupině CRESCON, a.s. působí od roku 2022, kde vede oblast prodeje a marketingu developerských projektů. Specializuje se na komunikaci s klienty a provází je celým procesem pořízení nemovitosti – od první prezentace projektu přes administrativní zajištění až po finální předání. Současně analyzuje obchodní potenciál nových akvizic, podílí se na přípravě strategie uvádění projektů na trh a vytváří cenotvorbu jednotlivých developerských projektů. Díky dlouholetým zkušenostem v oblasti realit a developmentu přináší klientům profesionální servis, strategický obchodní pohled i hlubokou znalost trhu.

 

Developerská společnost CRESCON, a.s. byla založena v roce 2008 a zaměřuje se na development rezidenčních, komerčních i průmyslových projektů a na komplexní rozvoj území včetně infrastruktury. Při realizaci klade důraz na kvalitu, profesionální přístup a klientsky orientovaný servis.

V současnosti CRESCON připravuje více než deset projektů převážně v Praze a horských oblastech, např. Rezidence Starochodovská, revitalizaci stanice metra Kačerov, Zahrádky 1000 v Peci p. Sněžkou, nebo Na Desítce a Čerstvá Voda 77/777 u Špindlerova Mlýna.

Cílem společnosti je vytvářet funkční a kvalitní prostory pro bydlení, podnikání i investice, které obstojí v čase a přinášejí hodnotu svým uživatelům i širšímu okolí.

Více na www.crescon.cz