Česko zůstává bezpečným přístavem, tuzemští investoři zamířili do Polska

Komerční reality ve střední a východní Evropě mají za sebou silné pololetí. Objem investic napříč šesti klíčovými trhy dosáhl 5,8 miliardy eur a potvrdil, že se do regionu vrací kapitál i důvěra investorů. Český trh si přitom nadále drží pověst jednoho z nejbezpečnějších investičních prostředí ve střední Evropě, což potvrzují i jedny z nejnižších výnosů prémiových nemovitostí v regionu. Český kapitál zároveň stále výrazněji expanduje do zahraničí. Nejvýrazněji je to vidět v Polsku, kde čeští investoři předstihli svou aktivitou německý i americký kapitál.

První polovina roku 2026 představovala podle expertů společnosti Colliers pro středoevropský realitní trh zřetelný bod obratu. „Zlepšující se podmínky financování, ústup inflace a solidní domácí poptávka vracejí do hry velké peníze. Nejde však o plošné oživení trhu, na jaké jsme byli zvyklí v minulých cyklech. Kapitál teče velmi selektivně. Investoři mají v hledáčku především kvalitní nemovitosti, které jsou odolné vůči ekonomickým výkyvům, splňují přísná ESG kritéria a nabízejí zajištěný dlouhodobý výnos,“ komentuje situaci Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers, s tím, že do centra zájmu se dostávají projekty spojené s digitalizací, nearshoringem a energetickou transformací.

ČR jako drahý, ale bezpečný přístav

Do českých komerčních realit v prvním pololetí přiteklo přes 1,4 miliardy eur. Na celkovém regionálním objemu si tak Česko ukrojilo čtvrtinový podíl. I když jde ve srovnání s rekordním loňským prvním pololetím (2,2 miliardy eur) o nominální pokles, trh to vnímá spíše jako stabilizaci po mimořádně silném období.

Český trh dlouhodobě platí za nejvíce institucionálně stabilní a nejméně rizikový v celém regionu, což se propisuje do cen nemovitostí. Prémiové výnosy (prime yields) jsou v Praze napříč všemi segmenty nejnižší ze sledované šestice středoevropských a východoevropských metropolí. U kanceláří se drží na 5,25 % (ve Varšavě i Bratislavě je to 6,25 %) a u industriálních hal na 5,00 %. Zcela výjimečná je pak situace u prémiových nákupních center, pražský výnos 6,00 % je dokonce nižší než průměr čtyř největších německých měst (6,63 %).

Zájem investorů v ČR se aktuálně soustředí na nájemní bydlení (tzv. projekty PRS a BTR), které tvoří významnou část aktivity, a na kanceláře. Právě u nich navíc v centru Prahy klesla neobsazenost, zatímco starší a méně efektivní budovy na periferiích čelí riziku, že přestanou být pro nájemce atraktivní. Trh táhne především silný domácí kapitál, do hry se už ale postupně vrací i zahraniční hráči.

Český kapitál si podmaňuje polský trh

Zatímco doma je nabídka prémiových projektů omezená a ceny vysoké, čeští investoři masivně nakupují za hranicemi. Celkově český kapitál v regionu proinvestoval 1,9 miliardy eur, a i přes mírný meziroční pokles hraje středoevropský prim.

Nejviditelnější je to v Polsku, které s objemem transakcí přes 3 miliardy eur vládne regionu a zažívá nejsilnější první pololetí od roku 2018. Český kapitál se na těchto polských transakcích podílel z téměř 24 % a v investiční aktivitě porazil Němce (19 %), Američany (11 %) i Poláky (11 %).

Polský trh přitahuje investory díky své velikosti a hloubce. Odehrála se zde mimo jiné obří akvizice 18 rezidenčních projektů Resi4Rent společností Vantage Development za 575 milionů eur, což je vůbec největší institucionální transakce s nájemním bydlením v polské historii.

Nová fáze investičního cyklu

Ze širšího pohledu roste střední a východní Evropa stále rychleji než Evropa západní, a to i přes složitější globální situaci. Proměnou však prochází přístup bank. Podmínky financování se sice zlepšují, věřitelé jsou ale vysoce selektivní. Kdo chce dnes výhodný úvěr, musí ukázat projekt se stabilním příjmem, silným vlastníkem a jasnou strategií udržitelnosti. Nemovitosti s vysokou energetickou náročností, které čeká nutná modernizace, to mají u bank výrazně těžší.

Střední a východní Evropa vstoupila do nové fáze svého investičního cyklu. Namísto všeobecného oživení trhu prochází tento region spíše zralou fází oživení, v níž o alokaci kapitálu rozhodují kvalita aktiv, provozní výkonnost a dlouhodobý strategický význam. S postupným zlepšováním likvidity si střední a východní Evropa upevňuje svou pozici jako jedna z nejatraktivnějších destinací pro investice do komerčních nemovitostí v Evropě.