Nejméně volných kanceláří je v okolí stanic metra Invalidovna, Hlavní nádraží a Flora

Aktuální analýza pražského kancelářského trhu od společnosti Colliers znovu potvrdila, že blízkost metra patří k hlavním faktorům, které ovlivňují cenu, dostupnost i atraktivitu kancelářských prostor. Nejvyšší nájemné v okolí stanic pražského metra je nadále v centru města, kde ceny prémiových kanceláří dosahují až 30 eur za metr čtvereční měsíčně. V širším centru se nejvyšší nájmy pohybují do 22 eur a na okraji města do 16,50 eur za metr čtvereční měsíčně. Zároveň se zvýrazňují rozdíly mezi jednotlivými lokalitami, a to nejen podle vzdálenosti od centra, ale také podle kvality budov, stáří kancelářského fondu a aktuální nabídky volných ploch.

Prémiové nájemné se drží kolem přestupních stanic

„Nejdražšími lokalitami zůstávají stanice v samotném centru Prahy. Nejvyšší nájemné dosahuje okolí stanic Náměstí Republiky a Muzeum, kde se prime nájemné [1] pohybuje na úrovni 30 eur za metr čtvereční měsíčně,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers. Obecně podle něj platí, že nejvyšší ceny se soustřeďují kolem přestupních stanic metra a také v bezprostředním okolí „přestupů“, kam patří například Národní třída a Křižíkova. Ceny nájemného se v těchto nejatraktivnějších zónách stabilizovalo a pohybuje se kolem 30 eur za metr čtvereční měsíčně.

Jde však o údaje založené na realizovaných transakcích. Aktuální požadované nájemné na projektech ve výstavbě je velmi často liší až o několik eur a očekává se, že tyto projekty v oblíbených lokalitách velmi brzy nastaví nový cenový standard.

Na opačném konci cenového spektra stojí lokality v blízkosti stanic na okraji města. Nejnižší prime nájemné vykazují Petřiny, kde dosahuje 10 eur za metr čtvereční měsíčně. Následuje Zličín se 13 eury a Opatov se 14 eury.

Dražší lokality mimo centrum

Ani větší vzdálenost od centra však automaticky neznamená nízké nájemné. Nájemné na úrovni 20 eur a více se drží i u některých stanic mimo historické jádro hlavního města, zejména v okolí Pankráce, Budějovické, Invalidovny, Palmovky nebo Roztyl. Důvodem je kombinace dobré dopravní dostupnosti, moderních kancelářských projektů, služeb v okolí a rostoucího zájmu firem o lokality, které nabízejí kvalitní pracovní prostředí mimo nejdražší centrum.

Neobsazenost klesla

Míra neobsazenosti pražských kanceláří letos klesla pod hranici 6 procent. Mezi jednotlivými stanicemi objevují výrazné rozdíly. „Pokud se díváme jen na prvotřídní budovy třídy AAA, tak ty v centru města zaznamenaly neobsazenost pouhých 2,3 procenta, takže zájemci o ně prakticky nemají z čeho vybírat. Kromě samotného centra města se na velmi nízkou míru neobsazenosti dostal s 2,7 procenty i Karlín, o něco lépe je na tom Brumlovka s 4,8 procenty a Pankrác s 5,2 procenty. Naproti tomu Stodůlky nebo Nové Butovice hlásí neobsazenost přesahující 17, resp. 10 procent. Praha tak má dva různé kancelářské trhy: jeden přehřátý a druhý stagnující,“ popisuje situaci Josef Stanko.

Obecně je nejnižší neobsazenost v současnosti v okolí stanic Invalidovna, Hlavní nádraží a Flora, kde se pohybuje pouze kolem 1 procenta. Velmi nízkou dostupnost volných ploch vykazují také Radlická, Náměstí Republiky, Křižíkova a Nádraží Holešovice, kde neobsazenost dosahuje přibližně 2 procent. Na úrovni 3 procent se drží Vltavská, Vysočanská, Florenc a Pražského povstání.

Na opačném konci spektra je naopak okolí stanic Želivského, Stodůlky, Kolbenova, Roztyly a Nové Butovice. U Želivského dosahuje neobsazenost 28 procent, u Stodůlek 18 procent, u Kolbenovy 15 procent, u Roztyl 14 procent a u Nových Butovic 13 procent. V meziročním srovnání se v okolí stanice Želivského volná plocha snížila ze 35 procent na 28 procent, u Kolbenovy ze 17 na 15 procent a u Roztyl z 20 na 14 procent. To dokazuje, že i okrajové lokality si pomalu nacházejí své klienty, jak se centrum města zaplňuje.

Kanceláře stárnou

„Další vývoj kancelářského trhu v okolí stanic metra bude ovlivňovat nejen nová výstavba, ale také stárnutí existujícího kancelářského fondu. Do roku 2030 dosáhne až 600 tisíc metrů čtverečních pražských kanceláří stáří 20 a více let,“ upozorňuje Josef Stanko. To podle něj vytváří významný prostor pro modernizaci budov, zvyšování jejich technického standardu a v některých případech i pro změnu jejich využití. Pro nájemce to zároveň znamená širší škálu možností, od nejmodernějších prémiových projektů až po ekonomicky dostupnější kanceláře ve starších budovách.

[1] Prime nájemné představuje referenční hodnotu opakovaně dosažitelného nájemného za jednotku o velikosti přibližně 500 až 1 000 metrů čtverečních v nejmodernější kancelářské budově v nejvyhledávanější lokalitě daného dílčího trhu nebo oblasti. Do této hodnoty nejsou započítány unikátní jednotky ani specifické transakce.